仮登記の土地に対する相続税は？

質問

今年、父が亡くなりました。小さな株式会社のオーナーでした。
父の会社の株価の評価のために会社の内容を調べていると、１０年前にある土地を１５００万円で購入契約をし、１３５０万円までを支払らっていることが分かりました。
仮登記もされています。なぜ、残りの１５０万円を支払って契約を完了させなかったのかは不明です。この土地を父の会社は駐車場に使っています。賃借料は支払っていないようです。固定資産税は、売主が支払い続けています(本登記までは、固定資産税は売主が支払うことが契約内容でもあるようです。）。父の会社の決算書には、この土地のことは記載がないことが分かりました。
父の会社の株価評価にこの仮登記の土地は入るものなのでしょうか。
仮登記だから、所有権が移転されていない？ので、相続税の対象にはならないのでしょうか。
それとも、９０％の金額は支払っていますので、９０％を対象に相続税がかかってくるのでしょうか。どう考えるべきかを分かりやすく教えていただければ嬉しいです。宜しくお願いいたします。

回答No.2

hata79

法人の経理では、１，３５０万円がなんらかの資産勘定に計上されてないとなりません。
資産勘定ですから、法人の株価評価には影響を与えます。
つまり相続税に影響を与えるわけです（９０％を対象に相続税がかかるわけではない）。

土地代金として支払った１，３５０万円は、もしかしたら「表に出せない金」だったかもしれません。
課税権が時効消滅してしまってから、１５０万円を払って所有権移転すれば法人の資産は増えるは脱税はできるはという話だったのかもしれません。

仮登記をする理由は借入金担保のことがあります。
この場合には法人がその土地の所有者に１，３５０万円を貸していて、返済がされたら仮登記を抹消する話しだったかもしれません。
契約書という書面での記録のみでは不明な「裏」の顔を仮登記君は持ってますので、事実を確認することが重要です。
法人が土地所有者に１，３５０万円の貸付金を有していて、１，５００万円返済がされたら仮登記を抹消するという契約かもしれません（担保のための仮登記）。
この場合には法人資産の勘定科目は「貸付金」になり、株価に影響を与えるわけです。

回答No.1

fujic-1990

> 父の会社の株価評価にこの仮登記の土地は入るものなのでしょうか

　それはそうです。すでに1350万円払ったのですから、その土地か1350万円の現金か、どっちかが会社の財産です。

　しかし、土地の所有権が決算書に入っていないそうですが、会社は支払った1350万円はどう帳簿処理しているのでしょう？

　それ以前に、会社は一体どうやって1350万円も捻出しました？

　本登記に直したら、その時点で必ず税務署の目にとまりますから、それ以前の決算申告書を見て、購入費用分の現金支出が計上されていないと調査がはいりますよ。大丈夫ですか？

　過去に1350万円を支出したことを示す申告書があるならあるで、なぜ土地を資産として決算書に載せなかったのか、不自然です。ホントに大丈夫かなぁと思うんですけど。別な費目で支出して、実は土地を買っていたとか・・・ ？

　政府・官僚は、自分たちが無駄に使える予算が不足していますので、なんだかんだ言って徴税しています。最近、ひどいです。

　悪いことをしたのならしようがありませんが、正しく処理してあるのに説明間違いで重加算税などをがっぽり盗られたりしないように、ぜひ税理士さんを訪ねられることをお勧めしますよ。

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　日本では、所有権の移転時期は当事者の「意思」で決まるものとされています。

　「ふつうは、代金を支払い終わったときか、登記を完了したときだろうね」と考えられてはいますけど、確かだとは言えません。

　つまり、「仮登記だから所有権はまだ移転していない」とは断定できないわけで、「契約書を見てみないとなんとも言えないね」というのが本当です。

　所有権が移っていればもちろんですが、移っていなくても、「その土地の所有権を引き渡せと要求する請求権」を持ち、同時に「150万円を支払う債務」を負っていることにはなります。

　したがって、その債権・債務を含めて会社の価値を計算しないといけませんね。

　その場合の土地の価格は1500万円とは限りませんね。

　どっちみち、ぜひ税理士事務所へいくべきなので、詳しいことは税理士さんとご相談ください。

お礼

有難うございます。確認させてください。所有権の移転の有無は契約書によるとのことですね。（必ずしも、登記の有無によらないのですね。）。それから、ご心配いただきましたので、もし教えていただけるけるならば、次のことも教えていただければ幸いです。”１０年前ですのことですが、会社の購入資金の捻出プロセスが税務署の関心を引くことがあるのでしょうか。このような問題の時効というのはどのようなものでしょう。”