調整区域での店舗兼住宅について

質問

現在、店舗兼住宅の建築を考えています。業容は児童クラブ（放課後託児）と学習教室です。小学校のそばに作りたかったのですが、小学校の周りは調整区域となっており、ハードルが高くて困っています。市役所の建築課にも相談に行きましたが、店舗兼住宅として学習教室はOKだが、児童クラブは対象外ということでNGでした。市役所の担当者は、土地を分筆し、一方に店舗兼住宅として学習教室を、もう一方に単独で児童クラブを建てることを提案してくれました。が、その案では、1階の店舗部分に予定外のデッドスペースが生まれてしまいますし、別棟の児童クラブの分だけ予算もオーバーしてしまいます。融資分も含め資金は限られています。子供達が外で遊ぶスペースも、なるべく広く確保したいと考えています。事件・事故の多い昨今、子供達を安全に守ってあげるためにも、なんとか実現させたいと思っています。良い方法があれば是非教えて下さい。

回答No.3

dr_hiroshi

>市役所の担当者からは「住宅部分は1/2以下」と言われました。

３４の１の店舗ですね。
基本は住宅、店舗の割合は５０％づつ、住宅の５５％は可能な場合があります。
住宅の必要性は？＝借家住まいでしょうね？
↓
メニューはこれ
日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設。（1号）
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
・敷地５００m2以下分筆必要
・調整区域内５０戸連担必要
・住宅の必要性（住宅持ちは住宅部分不可）
など、基本です。（違反が大変多いから）

＞別棟の児童クラブの分だけ予算もオーバーしてしまいます

別等にしなければいけない理由として、２９の３の適用除外で扱うつもりだと思います。
許可メニューが違いますので。
この場合、開発適用除外ですので、許可不要、確認申請一発だと思いますよ。
↓
公益上必要な建築物の建築を目的とするもの。（3号）

見込みがある自体、ＯＫと思うしかないと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
また、お礼が遅くなってしまい失礼しました。

早速、ご紹介頂いた『市街化調整区域でできる開発行為』のページを読ませて頂きました。
こんなに細かく取り決めされているとは知りませんでした。
これまではただ市役所の担当者から言われるままでしたが、お蔭様で理解が少しだけ深まりました。
それと”見込みがある自体ＯＫと思うしかない”のですね。
それだけ基本的には難しいということですね。
理想の形とは違ってきてしまいますが、現実を受け入れスタートさせることも大事かもしれませんね。
いろいろ教えて頂き、本当にありがとうございました。

回答No.2

sekkeiya

>市役所の担当者からは「住宅部分は1/2以下」と言われました。

だとすると開発許可基準で「○号店舗」（○は数字）と呼ばれる公益性の高い店舗に対する許可要件だと思います。
当方の地域ではだいぶ前の基準改正で併用住宅は一切認めてもらえなくなりましたが、改正以前には「住宅部分が１／２以下」と言う基準がありました。

やはり地元の詳しい業者にご相談されたほうが良さそうですね。
慣れていて規準を熟知している方なら最良の方法を提案してもらえると思います。
お知り合いがいなければ建築士会等の業界団体で紹介してもらったり、行政の担当者も個人的（非公式に）に教えてくれる場合もありますよ。

私も子を持つ者として良い結果になることをお祈りいたします。

お礼

たびたびの解答、ありがとうございます。
住宅行政は、地域によってだいぶ違うんですね。
お勧め通り、地元の業者の方に相談してみたいと思います。
最後の一文も、心の支えになります。
あきらめずに、できるだけ理想に近い形に近づけていこうと思います。
本当にありがとうございます。

回答No.1

sekkeiya

開発許可については地域毎に細かい許可基準が違ううえに、こういった場所では文章だけでの説明となり正確な判断は難しいので、開発許可に詳しい地元の設計事務所や土地家屋調査士等にご相談されることをお薦めします。

あえて推測を元に書かせていただくと

>店舗兼住宅として学習教室はOKだが、児童クラブは対象外ということでNG

許可基準で建物用途は「第二種低層住居専用地域」内に建てられる用途と言うことではないでしょうか？
そのため学習塾併用住宅で住宅部分が１／２以上で、かつ非住宅部分が５０m2以下でないと認められないってことだと思います。

>1階の店舗部分に予定外のデッドスペースが生まれてしまいます

児童クラブを予定していた分が空いてしまうと言うことでしたら、その分２階に予定していた住居部分の一部を１階にもって来て、出来るだけ総二階に近くすれば建坪と建築費を節約できますよ。

>子供達が外で遊ぶスペースも、なるべく広く確保したい

許可申請上は敷地を分ける必要がありますが、実際には境界線上に柵等を設けないで庭部分を共有することは出来ないのでしょうか？（専門外で分かりませんが、児童福祉法等の許認可で問題があるのでしょうか？）
建物配置を工夫すれば物理的には可能かと思います。

お礼

丁寧なご解答ありがとうございました。
早速、地元の設計事務所や土地家屋調査士さんに相談してみたいと思います。
それと、市役所の担当者からは「住宅部分は1/2以下」と言われました。その通りにすると、1階部分のデッドスペースを居住用として使うことは難しそうで…。
なにせ素人なので、どんな法律や基準を適用してそのように説明されているのかも分からず、一方的に言われるままです。
庭の柵や建物の配置については、確認の上、工夫してみたいと思います。
相談に乗って頂き、本当にありがとうございました。