仕事場兼住宅の融資について

質問

夫婦で独立を考えています。
借地に、仕事場兼住宅を建てる費用と、設備資金（運転資金も）の融資を受けたいのですが、どのような方法が考えられますでしょうか？（もしくは可能でしょうか？）

当方の条件は以下の通りです。
１）新たに始める仕事については、二人とも５年ほどの経験があります。
２）建物は住宅件仕事場です。
３）必要額は建築で1100万円、創業に800万円ほどです。
４）自己資金は400万円。
５）担保はないです。（保証人も、考えにくいです）
６）車のローンが残っています（４０万円ほど）

以前に店舗兼住宅の質問をされた方がいらっしゃいましたが、大きく違うのは、独立資金をためる為に、主人は現在別の職種の仕事をしているという点です。
そのまま今の仕事を続ければ、（勤続２年、前年度の年収が470万円）住宅部分は住宅ローンとして借りられるのかもしれませんが、退職を前提としたら、やはり借りられないのでしょうか？

ご回答、よろしくお願いいたします。

回答No.2

my_home · ベストアンサー

まず、二つの問題に分けて考えたいと思います。

１、借地に建てる建物について
２、住宅ローンについて

１　に関しては・・・
　不動産（土地や建物など）を取得する際には、取得する不動産が担保になります。建物を建築する場合は、建物はもちろん、通常土地に対しても担保設定されます。
　なぜなら、万が一ですが、返済が不能になった場合、担保を処分することになるのですが、建物だけ競売などで処分しても、土地も一緒に処分しないとなかなか買い手が付かない可能性もあり、流通性が乏しく価値が低くなります。
　また、地主が何らかの事情で（相続や土地の売却、差押など）現在の借地契約が維持できなくなった場合、担保に取った建物が維持できなくなる可能性がでてきます。
　これらは、銀行側にとっては、リスクが大きくなるので、土地と建物両方に担保設定するのが一般的なのです。

　今回のお話は、借地に関して、
　・地主が土地を担保提供してくれるかどうか
　・担保提供が可能でも、銀行側が規定上取り扱うか
　が少し気になります。（上記のリスクがあるから）

　お話にある「借地」がどのような契約なのかよく分かりませんが、地主が親などであれば、担保提供に協力してくれるかもしれません。銀行の融資は、基本的には、土地建物とも、ローンを組む人が完全に所有権を持っていることがポイントです。
（最近では、「定期借地権」であればできる銀行もでてきました。探せば借地でもできる銀行もあるかもしれませんが少ないです。）

＊公庫なら条件を満たせば、できるみたいです。

２　に関しては・・・
　経験があれば、仕事の軌道に乗せるのは、はやいと思います。しかし、実績がないと借り入れは難しいかもしれません。

　独立すると収入がいくらになるか分からないので、住宅ローンの審査のもとになる実績がないからです。
またその収入が安定していることが前提です。
（そのため、自営業者・会社経営者の人は、３期分の申告書・決算書が必要になります）

以上のことから・・・
　○借地を買取るか別の不動産（土地付建物）にして、土地建物一括で借り入れをする
　○地主が担保提供してくれるのであれば、対応できる銀行を探す。または公庫を利用する
　○今の仕事を前提に借りる。または、独立して収入が安定した状態（できれば３年程度）になったら借りる
　方がいいと思います。

　また、事業資金については、設備資金はともかく、数か月分の運転資金は、（借り入れでなく）自己資金で準備したほうがいいです。
　売り上げは、不定期ですが、住宅ローン・事業資金の返済は、待ってくれません。
　すべて借り入れた場合は、業況の波によっては、返済のために、どこかから、借り入れをしないといけない状態になる可能性も出てきます。

　仕入れ・売り上げ・回収には、タイムラグがありますし、売り上げ自体も変動しますので、ある程度の波は、自己資金で吸収できる体質を作るほうがいいです。

あまりいい返事が書けず、すいません。
でも、machio_g さんのためになるように書いたつもりです。

お礼

親身になってお答え頂き、有り難うございます。
残念ながら、地主は親類ではありません。
私たちを応援してくれている方なので、お願いすれば担保提供を承諾してくれるかも知れませんが、万が一ご迷惑をかけるようになったら．．．と思うと、頼みづらいです。
焦らず落ち着いて、もう一度考えてみます。
有り難うございました。

回答No.1

lemonbarm

住宅ローンの借入として考えるとかなり厳しいかもしれないですね。
まず、店舗兼用とのことですが、完全な店舗の形態をとられるのでしょうか。その場合、住宅ローンとして融資を受けられるのは、居住用部分のみが対象になると思います。ですので全部を住宅ローンで賄うというのは難しいでしょうね。
転職については、銀行毎で審査の基準が異なりますのでその辺りは、何行かに確認されてはいかがですか。
保証人は保証協会を利用すると思いますので（住宅ローン部分については）あまり心配されなくても大丈夫かと思います。
車のローンについてはたぶん一括返済の必要が出てくると思いますので（ローン関係が残っていると融資不可の結果になることがあります）自己資金をそちらに一部充当するつもりで計算されておいた方が良いと思います。

お礼

仕事場は店舗ではなく、作業場となります。工芸の仕事です。
転職となると「安定した収入のある方」に該当しないと考えていたので、銀行に相談するのを躊躇していたのですが．．．
可能性はゼロではないということですよね。率直に相談をしてみます。
アドバイス、とても心強いです。有り難うございました。