市街化調整区域の中古住宅は分家申請での建築物。写真屋兼住宅は将来再建築可能ですか

質問

市街化調整区域に中古住宅を購入契約しようとしたら、分家申請で建築したものだったようで、建替え出来ないことが判明しました。それを前もっと相手の不動産屋が説明しなかったのです。極端に安い物件だとは思ってましたが。しばらくは住めるのでいいとして、将来が心配になります。既存権があるなら再建築できると聞いたのですが、それがなく、分家申請では不可能だとか。一応契約はキャンセルしたのですが、気に入っているところなので購入して住んだ場合、いずれ建築可能になる方法はないかと考えてみました。

私は写真屋で、いずれ建替えをする場合、写真スタジオを作ったり、写真機材のお店を開くことが可能です。市街化調整の細かな規定をみると、地域住民のためのお店は建築可能だと出ていたのですが、こういうことを考えると、自分のお店兼住まいのための再建築は可能になるでしょうか。詳しくは、その市町村の役所に聞けば教えてくれるものなんでしょうか。ご存知のかた宜しくお願い致します。

回答No.2

dr_hiroshi · ベストアンサー

＞分家申請で建築したものだったようで、建替え出来ないことが判明しました
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#16
あなたの県のＨＰで公開されていらかどうかわかりませんが、開発審査会基準１６号と言うのがあります。
この基準で問題になるのが「社会通念上やむを得ない事情により譲渡され」であり、持ち主が破産宣告を受けて居られなくなった、裁判所の競売で処分される等が社会通念上の理由となるようです。
もともと、県の許可でなので持ち主の処分理由により１６号であなたが許可が取れるかどうかです。

＞私は写真屋で、いずれ建替えをする場合、写真スタジオを作ったり、写真機材のお店を開くことが可能です。市街化調整の細かな規定をみると、地域住民のためのお店は建築可能だと出ていたのですが

最初にこの内容で質問して欲しかったですね。
↓
日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設。（1号）
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
業種（カメラ屋さん）はＯＫ。
店舗と住宅の割合は店舗が過半以上で立地場所は集落性が問われますの許可に際し県と相談が必要です。
なお、現在住宅持ちであれば住宅の処分が条件になるでしょう。

最後に、県基準ですので、あなたの県又は開発委任市が私の県と同じであるとは言い切れません。

お礼

dr_hiroshiさん、ありがとうございます。

16号で売り主が県から許可を得られれば私に譲渡することができるわけですね。

今日、私の担当の不動産屋から電話があり、売り主が県に譲渡の申請をするそうです。きっと16号なのでしょう。

そうであれば、私がお店をしなくても自分で再建築できるのでしょうか。

それとあらたな質問ですが、16号で許可が下りた場合、私が購入し、居住するのは大丈夫になるのでしょうが、もし私が売りたくなって他人に譲渡しなければならなくなったとき、同じように16号で許可が必要になるのでしょうか。それとも既存権でよくなるのでしょうか。
ご存知でしたら教えて下さい。

回答No.3

dr_hiroshi

＞16号で売り主が県から許可を得られれば私に譲渡することができるわけですね。

ちょっと意味合いが違います。
譲渡（売ったり、買ったり）は誰にも許可はいりませんが、あなたがその土地に住宅が必要であるため許可申請するスタンスですので、売買のための許可を取るのでなく、建築するための許可になりますから、許可＝即建築と言う考え方です。

＞そうであれば、私がお店をしなくても自分で再建築できるのでしょうか。

許可後に住宅の建築が可能です。

＞16号で許可が下りた場合、私が購入し、居住するのは大丈夫になるのでしょうが、もし私が売りたくなって他人に譲渡しなければならなくなったとき、同じように16号で許可が必要になるのでしょうか。それとも既存権でよくなるのでしょうか。

最初に回答をした通り、許可後に建築できます。
許可は人に対しての許可（属人）になりますので、人が変るたびに「許可」を取ることになります。

最後に
＞不動産屋から電話があり、売り主が県に譲渡の申請をするそうです。きっと16号なのでしょう。

売り主が県（県の何課）に相談に譲渡の行くのかわかりません。
１６号の相談であれば、私は「調整区域の許可の得意な設計事務所」が動いた方がスムーズだと思いますが。

お礼

詳しくご説明いただきありがとうございました。
いつまでも問題が残りそうな状態ですね。
契約するときは、市町村に相談にいって確認してからにします。
ご親切にありがとうございました。

回答No.1

m_inoue

ごめんなさい

許可を得て建て替え出来る方法は有りますが「限りなく黒に近い灰色」の方法になります

この掲示板ではお教えできません

改築は自由のはずです、
半分改築して、後日残りを改築しましょう。

正確な坪数は忘れましたが、「小屋」程度の物も建てられると思います
組み合わせられてはどうでしょうか？

お礼

m_inoueさん、ありがとうございます。

いろんな方法があるんですね。
参考にして研究してみます。
ありがとうございました。