離婚時の自宅処理、どちらがいいのでしょうか？

質問

はじめまして。
離婚に伴い、100%元夫名義の自宅を私名義に変更する事になりました。
・現在ローン残高は２１００万程。
・平成１１年に購入。
名義変更手段として下記２通りの方法を考えています。
１）離婚時の財産分与という形で協議書にて元夫から私へ名義変更をする。
⇒とは言っても、銀行に確認したところ新たに私で新しく住宅ローンを組むという事になるそうです。
２）売買契約書にてローン残高額で元夫より自宅を私が購入する。（通常の売買と同様な形で不動産屋さんは介さず、必要書類を揃えてという事です。）
　以前に自宅の処理に関してネットで相談したところ、同じ様なケースの方（その方は共有名義だったそうですが）が、１）の財産分与という形では減税が受けれなくなるので損だという事で、２）の元夫から売却しても売買という形で名義変更したそうです。
　しかし、元夫がローンを組んでいる銀行へ相談したところ、１）の方法が通常だという事。２）の様に売買するとそれに伴い税金がかかるが、１）は財産分与なので贈与税はかからないという事で、売買する利点はないので１）の方法がいいのではないか？と言われました。
　ただ、税金の事は詳しく解らないので専門の所へ確認して、２）の売買の方が利点が多ければ、対応しても良いとの事でした。
　実際、１）の場合は以前にネット同じケースの方がいう様に減税が受けれないのでしょうか？？
　分与と言っても新たに私が自宅の為にローンを多額組んでも、購入から何年間かある特別住宅ローン減税や自宅を購入（名義変更）した年の減税等は全く受けれないのでしょうか？
　２）の購入する場合の税金は売った側（元夫）に係ってくるんではないのでしょうか？
　どちらの方法でも、名義変更時にいくらか自己資金を足して、足りない分を銀行より貸しいれする予定でいますが、その分の減税はどうなるのでしょうか？

回答No.2

siyunoponky · ベストアンサー

具体的な数字による計算は、全体を把握しないと却って誤解を生じますので、一般的な考え方を述べて見ます。

（１）相談者の方
離婚に伴う財産分与に関しては、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎると判断される場合（めったに無いと思います。）を除いて、贈与税がかかることはありません。
一般的には、財産分与は贈与ではなく、夫婦間における財産関係の清算、離婚後の生活の援助、慰謝料、未成年の子供がある場合の養育費も含まれるとされ、財産分与請求権に基づく給付を受けたものとされますので、所得税・贈与税の対象とはされません。

（２）配偶者の方
婚姻解消後に、財産分与により財産の移転を行なう形を取ります。
相談者の方と反対に、財産の分与義務の消滅という経済的利益を収入金額として有償譲渡したことになり、分与した時の時価を譲渡所得の収入金額とし、譲渡所得として所得税の納税義務が発生します。
ただし、「婚姻解消後」の譲渡にすれば、居住用財産の３，０００万円の特別控除が適用になりますので、実際は譲渡所得に関しては税額がかなり軽減され、或いは発生しない場合もあります。

金額も大きいですし、タイミングの問題もあり、また相談者の方の「取得価額」も将来必要な数字に必ずなります。厳密に言えば、購入時以降の資金負担と名義の問題に引っかかりを感じますけれど。
更に残債の問題も絡んできますので、税理士さんとも相談しながら、きちんと協議書の作成をなさるよう、ご検討ください。

配偶者の方の譲渡所得まで書ききれませんが、ご了承下さい。

回答No.1

walkingdic

話はかなり微妙な部分を含んでおり、１），２）共に簡単に住宅ローン減税が受けられるとはいえないし（親族間など特定の関係にある人からの購入では適用外という要件がある）、また２番では確かに贈与税（御質問者に課税されます）の問題があるので単純ではありません。

売った人にかかるというのは譲渡所得の話ですけど、もちろんこれも１），２）にかかわらず影響がありますが、購入よりも売却が低い価格ということであれば大抵は所得は発生しないでしょう。

というわけで、一度税理士に相談された方がよいです。

補足

回答ありがとうございます。
譲渡所得の話しですが、買った当初の金額の証明書がないと、無理なのでしょうか？

また、査定にみてもらったら自宅の査定は1900～2200だったので、不動産屋さん曰くトントンだから、私が元夫からローン残高で購入しても贈与税は係らないと言われたのですが、やはり係るのでしょうか？
　元妻の私が買うというだけで、通常の売買と変わらないのに何故贈与税がかかるのか疑問です。

婚姻時は夫名義ですが、私も正社員で働いており、5：5で返済しておりましたし、頭金もきっちり出しております。

　教えていただけないでしょうか？