地代の設定について

質問

車庫の設置に伴い、隣の家との境界線にフェンスを付けることになりました。で、隣人にその話をすると「境界線ギリギリに家が建っているので少し土地を譲ってほしい」との事。持ち主の父は「売る気はない」とのことですが、母が「今後の付き合いもあるから貸したら？」ということになり、隣人も承諾。しかし、いくらで貸したら良いのか分かりません。「タダでも…」という話も出ましたが、隣人は「そういう訳にはいきません」とのこと。貸す土地面積は3坪程度で路線価は40万円程度なのですが、果たしていくらで貸したら良いのでしょうか？

回答No.3

mark-wada · ベストアンサー

あのう、お節介かもしれませんが。

「地代を取って土地を貸す」のは賃貸借といって、法律上、借地人の権利が「ものすごーく！」強いものになります。大げさでなく、非常に強いです。土地は事実上、借地人のものになってしまい、地主の側は一定の地代をもらう権利があるだけで、土地を返してもらうのも困難になります。No.1さんが、「返してもらう条件を確認するのが大切だ」とおっしゃるのもこの点です。

一方、「地代を取らず、好意で（無料で）土地を貸す」のは使用貸借といいます。これは法律上、地主の立場が強く、借地人の立場は弱いです。土地を返してもらいたければ、いつでも返してもらえます。
No.2さんがおっしゃるのは、「決して賃貸借にはするな、必ずこの使用貸借にしろ」という意味です。土地を売るなどというのは、やけくその解決手段ですが、それでも「賃貸借よりはマシ」ということでしょう。

使用貸借　＞　土地を売る　＞　賃貸借

質問者さんから見て、この順で有利になる、と思います。

>「タダでも…」という話も出ましたが、
>隣人は「そういう訳にはいきません」とのこと

うがった見方ですが、「隣人」さんにとって、タダで借りるより、お金を払って借りる方が法律上、はるかに有利になります。
もしお隣さんが「好意的」なら、タダで借りてもらいましょう。

しかしタダといっても、その土地分の固定資産税相当の地代なら、
地主の側は一銭も儲けていないわけで、使用貸借と見なされたような覚えもあります（この点、自信なし。専門家に確認してください）。

結局私だったら、
○使用貸借とする
○地代は固定資産税相当額をもらう
とした契約書を取り交わします。

お礼

ご回答ありがとうございます。mark-wadaさんの総括的なコメントで先が見えて来たように思います。今まで比較的軽く考えていましたが、実は大きな危険を伴った話だったんですね～。ありがとうございました！

回答No.2

m_inoue

色々な方法があるでしょうが、私なら．．．

　「無料で貸す」以外は選択しません

借地は二度と戻ってこない覚悟が有る場合のみ有料で貸すべきです

「使用貸借」で貸し、お中元・お歳暮だけの対価とします

＃１さんが書かれていますが、正式な賃貸ですと「借りている方の立場が弱すぎる為」が「貸している立場が弱くなりすぎます」

貴方の場合、お隣さんが建て替えをし、それも小さい家にしない限り契約が解除される可能性が有りません
お隣が借地権を転売してもその契約は有効となるでしょう

要するに「二度と返ってきません」

それくらいなら売った方がスッキリします

お礼

ご回答ありがとうございます。m_inoueさんのおっしゃる通り、最悪のパターンを想定して、売ってしまった方がスッキリするのかも知れませんね。父の「売る気はない」という気持ちも、m_inoueさんのアドバイス次第では変わるかも知れませんし…。intheforestさんのアドバイスも含めて、もう一度家族会議を開いてみます。

回答No.1

noname#19073

元々こういうお話に正式な算出方法というものもありません。借主と貸主で合意出来ればそれで良い話です。無償でも良いのですが無償の場合（使用貸借）は借りている方の立場が弱すぎる為、きちんと賃貸借の形を作りたいのでしょうかね。

3坪程度の部分であれば、他の目的で使用した場合の価値というのも算出が難しい為、何とも言えませんが一つの例として。

路線価40万円（m2単価ですよね？）＝坪あたり約132万円×3坪＝396万円、を一応その部分の価値として考えてみます。（路線価ベースですから実勢価格とは異なりますが、路線価なら路線価のほうが根拠が示しやすいでしょうから）

そして通常の借地契約の地代、これも一般的にという言い方は難しいのですが年額で地価の2～3％水準とすると、それを用いて今回は2％採用で（笑）
396万円×0.02＝79,200円÷12ヶ月で6,600円／月、位というのも考え方です。

がめつく考えるのでしたら、路線価坪当たり132万円を実勢価格に直して132万円÷0.8（これは適当です）＝165万円／坪　×3坪＝495万円×3％＝148,500÷12＝12,375円≒12,000円／月　とか。

あくまでも一例として捉えてください。

あとは、貸すのは良いですが、返して貰いたい場合はどうしたら良いのかを事前に確認し合うことが大切だと思います。貸借というのは、借主が「返します」というのは簡単なのですが、貸主が「返してくれ」というのは大変なことが多いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。具体的な例だけでなく、確認事項までアドバイス頂きとても参考になりました。