不動産の実務について教えて下さい

質問

不動産業に就くことになりました。
事前に多少の事は学ぼうと思い、イロイロと本などを読んでみました。
本では分からない実務的なことを教えて下さい。

売買契約後に残金を支払い、所有権を移転しますが、その際、売買物件に抵当権がついてる場合は、抵当権抹消と所有権移転を同時に行うと思いますが、実際に不動産屋が事前にしなければならない準備（銀行等に連絡など）はあるのでしょうか？
それとも、司法書士に一任という感じなのでしょうか？
また、お金の流れはどんな感じになるのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#19073

＞事前に多少の事は学ぼうと思い、イロイロと本などを読んでみました。

素晴らしいですね。頑張ってください。余談ですが1の方も書いている通りに、こういう手続の話としては事前に何となくイメージが出来る程度まで把握されていれば、後は実務の中で経験・理解していく方が手っ取り早いですし、覚えます。

＞実際に不動産屋が事前にしなければならない準備（銀行等に連絡など）はあるのでしょうか？

仲介業でしょうか？それとも実際に売買当事者としてでしょうか？いずれにしても、大きな取引では登記関係は司法書士に一任するのが通常です。
不動産業者としては、売り買い（お金の流れと所有権・抵当権関係のスムーズな移行）のセッティングと確認をすることが役割になると思います。

売買当事者と仮定してあなたが実務の中で金融機関との窓口になり金消契約や各設定契約を結ぶ仕事をされるのかはわかりませんが、いきなりそういうことは無いと思います。

まずは、
・抵当権を抹消するにはどのような書類が必要なのか？
・移転登記をするにはどのような書類が必要なのか？
・抵当権を設定するにはどのような書類が必要なのか？
というあたりをよく把握し、売主・買主・仲介者、どの立場なのかわかりませんが、その立場によって何を準備しなければならないのかを確認されたら良いと思います。（ここで細かく書いてもケースバイケースだし長くなるので割愛します）

それと売買の際の所有権移転登記関係については、通例では買主側の負担で行いますので、ある程度は買主側がリードしていく必要があります。

仲介の場合でしたら、売主側・買主側のどちらに付くのかにもよりますが、司法書士との連絡窓口やその他フォローをすることが役割になると思います。

2の方が細かく書かれておりますが、簡単に書けば

・契約書・重説・媒介契約等の調印
・抵当権抹消がある場合にはその必要書類・移転登記に必要な書類・抵当権設定するならばその必要書類、を司法書士が全て確認をし、不備なくOKが出ればお金を動かし、着金確認が出来たらそれで終了
・&司法書士は登記所に向かう、という段取りです。

今の段階では、それだけ理解出来れば十分ですよ。

回答No.2

mahopie

おおよそ以下の流れになります。不動産業者は両方の銀行と司法書士の間に立って手続の進行を確認する、一部イレギュラー事象発生時の調整をすることになりそうです。

不動産デリバリーの場所：原則買主の融資銀行
取扱司法書士：融資銀行の指定する司法書士が通常

既存担保設定銀行：売買日時、返済金額を予め通知して、幾らの返済があれば担保抹消書類を手交する旨の了解を取り、事前に書類を準備してもらう。司法書士が事前に既存担保設定銀行へ出向くなりＦＡＸなりで抹消書類を確認しておく。
売主（融資債務者）との間では売買代金の口座入金後に確実に融資返済がされるように、売主口座から引出しできないような事前登録と伝票類の確保をしておきます。

売買当日：売主・買主・双方不動産屋・既存担保銀行担当者が融資銀行へ参集して、売買契約の実行に並行して、銀行融資→買主口座から売主へ振込、各種手数料引出→融資銀行側は振込確認ができた時点で抹消書類を司法書士に交付する。
後は司法書士が、旧担保の抹消、不動産の所有権移転、新担保の設定を同時に登記所へ持ち込んで手続が完了です。

お礼

とても分かりやすい説明をありがとうございます！！
mahopieさんはとても説明が上手ですね。
融資が実行され、買主口座から売主へ振込みがあり、さらに売主の抵当権が設定されてる銀行に振込むという一連の流れがその場で行われるということですよね？　
私の理解が間違ってるのかしら？

回答No.1

e_fudousan

やる事はいっぱいありますよ

まず お客さんがローンを使うなら
ローン審査の書類提出 銀行の見定め
住民票など公的書類の取得も代行する時もありますし
ここにあげたらキリがありません

ただし あなたがどのような不動産業の会社に就職するかで
変わってきますので
ここで 業務の内容を勉強しても
会社に入ってやり方が違う
ということは十分考えられます

なので ここで生半可な知識を身につけるよりは
会社に入って しっかりとその会社のやり方と
実務を勉強しましょう

お礼

ありがとうございます。
「抵当権の抹消と所有権の移転を同時に・・」という点がイマイチ頭の中で理解できてなかったもので質問させて頂きました。
抵当権を設定している銀行とこれから設定する銀行が、どの様なやりとりをするのか知りたかったもので・・・