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個人での抵当権抹消の問題点
- マンションの買い手が決まり、抵当権の抹消をしなければならないが、司法書士の高い手数料に疑問を持ち、自分で手続きしたいと思っている。しかし、抹消手続きには特定の資格が必要であり、第三者が手続きをしなければマンションローンの借入ができないと言われている。
- 売主である個人がなぜ自分で抹消手続きをしなければならず、高額な料金を支払わなければならないのか疑問に思っている。マンションの所有者が第三者になるのかどうか、司法書士は仕事の代行をしているのか気になっている。
- 実際に個人での抹消手続きは不可能なのか知りたい。
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質問者が選んだベストアンサー
こんばんは。 不動産会社勤務の者です。 ここで申し上げることは、売買契約が通常の引渡条件（売り主は引渡日までに瑕疵のない状態の物件を引渡し、買い主は引渡日に残金全額を売り主に支払う）という契約条件が前提となります。 理論的に言えば質問者様のおっしゃるとおりです。 また、質問者様が売買契約をしたマンションを、引渡日までに抵当権を抹消してクリアな状態で引渡ができるのであれば、ご自身でやることに何も問題はありません。 堂々と司法書士の申し出をお断りになればいいと思います。 ただし、残金決済日に買い主さんからの残金で抵当権を抹消するということですと実務の流れ上、やはり話の展開が違ってきます。 特に買い主さん自身も住宅ローンをお使いになる場合には。 通常、買い主さんが住宅ローンを使い、売り主さんがその残金で抵当権を抹消する場合には、残金決済日に、売り主・買い主・仲介業者（仲介の場合）・売り主ローン銀行担当者（その銀行から委託司法書士のケースが多い）・買い主ローン銀行担当者・司法書士。 これだけのメンバーがそろうのが普通です。（イレギュラーの場合は考慮しません。） 引渡しの流れは（多少の順番の前後、着金確認等は省略します） １．売り主さんが買い主さんへ引渡関係書類を提示。 （実際には司法書士が受け取り、チェックします。） ２．買い主さんが司法書士に必要書類を提示。 ３．売り主側銀行担当者が抵当権抹消書類を提示。 ４．司法書士が、売り主さんの抵当権が抹消され、買い主さんに所有権が移転され、買い主さん側の抵当権が設定できる状態であることを確認。 ５．買い主さん側の銀行ローンが実行され、残代金が授受され、売り主さん側の銀行ローンが返済され、司法書士が登記のために法務局に向かう。 細かい順番や枝葉のつっこみは別とすれば、大まかな流れはこんな感じです。 ここで気が付いて頂けると思いますが、売り主さんが買い主さんからお金を受け取った時には、まだ売り主さんの抵当権は抹消されていないのです。 それは銀行がすべての書類が整っていて、それが公的な登記の資格を持っている司法書士が受け取って登記をしてくれる。 その信頼の上にローン実行し、司法書士はその資金実行日の日付での法務局の受付印の入った申請受理証を銀行に届けているのです。 ですから、公的な資格がない、買い主さん側から見れば「利益相反」する素人の売り主さんに登記を任せませんし、お金を出してくれません。 ですから、売り主さんが自分の手元資金で抵当権を抹消しておけば、いいだけです。その時は最初に申し上げたとおり、司法書士を使う必要は全然ありません。 ＞私の考えですが、私の責任は抹消までで、ローンを借入れできるか出来ないかは買主の責任で、その為に何故、売主の私が自分で出来る仕事を、高い料金を支払って抹消手続きを司法書士に頼まなければならないのでしょうか？ 答えは簡単です。 その抹消が引渡時に終わっているかどうかが、質問者様の疑問の回答です。 終わっていれば質問者様の言うとおり、司法書士なんか関係有りません。 同時履行で有れば・・・・実務上・・・司法書士を使わざるを得ないでしょう。
その他の回答 (3)
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
すでに回答のある通り、買主が銀行から借り入れる資金であなたがローンの返済をして抵当権の抹消をする限りは、自分で抵当権の抹消は無理です。 その司法書士の手数料が高くて納得できないならば、他の安くやってくれる司法書士を探し、抵当権の抹消はあなたの手配した司法書士、買主側の所有権移転、抵当権設定は買主側の司法書士で、双方の司法書士が協力してやってもらう事です。 あなたが別の司法書士を手配する事を、買主側の銀行が承諾するかどうか？という問題はありますが。
- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
見えない点がありますね。抵当権抹消は買主の支払いで借入を決済し、抵当権を抹消しようとしていますか？ もしそう言う事なら、貴方個人では無理です。司法書士は、売買契約書の記名押印と決済、及び引渡の事実を持って、所有権移転登記をしますね。所有権移転登記をするには、当然抵当権は抹消されていなければなりません。つまり貴方は抵当権を抹消するためには、決済を受けなければならないし、買主は決済するからには抵当権が抹消されていなくてはなりません。 つまり貴方は決済が行われない限りは抵当権を抹消できないので、現実的手順としては貴方が先に抵当権を抹消する事はできないのです。 そのため、司法書士がその両方が確実にできる事を書類で確認した後に、始めて決済と引渡しが成立し、それを持って司法書士が抵当権を抹消し、所有権を移転します。 しかし、買主の決済とは関係なく、貴方が個人的に残債を処理し抵当権を抹消するなら、もちろんご自身で出来ます。何も司法書士に頼む必要はありません。
お礼
早速のお返事有難うございました。 先の方にも申しあげましたとおりの内容でございます。 本当に、温かい善意に感謝致します。
- tamu1129
- ベストアンサー率58% (1295/2223)
＞抹消手続きは不可能なのでしょうか？？ 出来るんじゃないですか 抹消手続きに資格が必要だなんて聞いた事ありません 自分の管轄の法務局に出向けば、結構親切に教えてくれます 私も自分で手続き行いました まぁ抹消手続きって司法書士に頼んでも1万～2万ですが、自分でやれば2千円とかで済みますからね 購入したマンションに抵当を付けるかどうかは次に買った人の話になるので、gfrt さんの知った事じゃないよって話ですよね そのぶっかけてきている司法書士に、法務局では自分で抹消手続き出来ると言われたと言ったら良いのではないですか？
お礼
早速のお返事、有難うございます。 回答を急いでおりましたので、皆様の善意に本当に感謝致します。 回答の内容大変良く分かりました。 マンションに残高は無く、新たに購入しました土地と建物のローン返済が始まるまでの保障として、一旦銀行がマンションに抵当権をつけたので、無事建物が建ちローンが始まりましたので、抵当権は抹消してよいこととなっておりました。 買主からのマンション残代金は、新たに購入した建物の繰上げ返済に使うことになります。 私の考えが間違っていなかったことにホッといたしました。 素人でなにも知らないことを良い事に、司法書士を使わないで抹消手続きをすると、買主のローンの審査が降りないと言う司法書士は詐欺罪で訴えても構わないと思いました。 本当に、お知恵を頂き有難うございます。