不動産登記法の勉強と実務とのギャップ

質問

司法書士の受験勉強１年生です。それで件名について悩んでいます。どなたか教えていただけないでしょうか？不動産登記法では、土地建物の売買契約の場合、土地も建物も、まず売主が、保存登記をし、売買契約成立後、売主から買主に移転登記をします。これがテキストの回答例になっていました。しかし実務では、土地は売買契約後、移転登記をしますが、建物は、買主が初めて保存登記をします。もし実務の手順での回答をしたら、不正解になるのでしょうか？それから、実務の場合では、建物の表題部は、買主が所有者、となるのですよね？模範解答の場合だと、建物の表題部は、まず売主が所有者となり、次に買主が所有者になるのですよね？拙い文章なので、質問の意図がどこまで伝えられたか分かりませんが、分かる範囲で、どなたか教えていただければ、幸いです。受験勉強がはかどると思います。よろしくお願い致します。

回答No.1

horikirikko

どこの出版社のテキストに書いていたのでしょうか？
ＬＥＣ？　東京法経学院？　

不動産登記法の条文を、もっとよく読んでみてください。
７４条では、所有権の保存登記は次に掲げる者以外は登記ができないと
書いています。

１表題部所有者またはその相続人・・・・、と

つまり条文のどこにも売主や買主、どちらかが保存登記をしなさいとは書いていません。

また実務の手順においても、売主が保存登記をしなさいという明文などありません。
実際、実務上でも、買主が自分の名義で表題登記をおこして、保存登記を行っている
場合がほとんどです。

司法書士試験などの択一問題は、時々引っ掛け問題もみかけますが、
頭の中にいれておかねばならないことは、実務上どちらでも行われている
ケースの内容は試験には出ないということです。

あくまで条文（法や登記令や規則や準則等）に明確に記載されているものを判断させる
内容のものが出ます。
どちらかを正解にしてしまったら、日常円滑に行われている実務が間違いだということになり、
法務局サイドが混乱するからです。

だから、あまり例外の事例までは手を広げないほうがいいですよ。
回答自体が不親切（誤り）だと思われます。

質問者様はおそらく次の２点をごちゃ混ぜにされているのだと思います。
１、区分建物（マンション等）と混同している
２、表示登記の条文や実務をあまりよくわかっていない。

　権利の勉強をされるうえでは、試験問題には出ない表示登記の条文ですが、
　このような質問内容ともなると、表示登記の流れや条文もある程度知らなければ
　ならないこととなります。　
　でも本来の試験とは関係ない内容まで手を広げねばならず、そのような内容までは
　本番の試験にはあまり出ないものです。　

こういった質問内容においては、結構勉強されている人は、回答をみてそのくらいの内容は
知っていると反発される人も多いので、
私も質問者様がある程度知識を持っているものとして書き込んでみます。

ですから以下に書き込んだ内容で、わからなければまた補足欄等で質問してください。

家を新築した場合、不動産登記法では１ヶ月以内に（表示）登記をしなければ
ならないと決められています。
でも実際は、いたるところで未登記建物としてほったらかしにされている建物も
多いものです。

では現場の法務局は、このような新築建物において売主名義、買主名義のどちらでも
表題部の登記をすることを認めているのでしょうか？

実務上、頻繁に行われている方法は、土地家屋調査士さんが建築確認書や検査済証など
の所有権を証する書面を添付して、新築建物の建築確認証の名義が
売主（分譲業者）の場合は、買主に譲渡したという証明書（印鑑証明書付き）をつけて、
最初から買主名義で表題登記を起している場合がほとんどです。

では、そうさせている法務局サイドの考え方は？

もちろんこの場合でも売主名義（分譲業者等）で表題登記を起こすことができますが、
この場合のメリット、デメリットはどんなところにあるのでしょうか？

などを考えてみればよいかと思います。

ですから、こういう実務上、どちらも行われているケースなどには正解・不正解はないし
テキスト自体の回答が、もうひとつのような気がします。

答えは不正解でしょう。　条文に買主が保存登記をしなければならないとは書いていないので
売買の手順というよりも、条文の内容からして間違っているからです。
実務上でも、上述した通りどちらの名義でも表題登記を行うことができるからです。