賃貸トラブル！困っています！

質問

分譲マンションを借りて住んでいます。最近オーナーより家賃を半年分まとめて払ってもらいたい旨の電話が入ったので変だとは思っていました。管理組合より管理費を滞納しているので払って欲しいとの督促状が届きましたのでオーナーに電話したのですが電話が通じません！連絡が取れません！当方、家賃は管理費込みでオーナーに遅れず支払しておりますし・・・どうしたら良いのでしょう？管理組合からは払わないと立ち退きを請求されそうです。ちなみに家賃は約１０万円、管理費の滞納額は約９万円です。管理費を払って残った分を家賃として振り込んでも問題ないのでしょうか？友達からは法務局に家賃を供託したら良いのでは？と云う話も聞きましたが・・・困っています。！

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＞友達からは法務局に家賃を供託したら良いのでは？と云う話も聞きましたが・・・困っています。！

大家との家賃などの条件が合わず、家賃の受け取りを拒否しているようなときに、供託は使うものだと思います。だから大家が家賃を受け取っている段階では供託はあまり意味がないと思います。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html
参考サイトの第４の１を見てもらえばわかると思いますが、受領を拒否されたときや受領不能となった場合について行うものですから。
（４）は一見当てはまるようにも見えますが、家賃の権利者は管理組合ではないことは明らかですので、当てはまらないと思います。もし管理組合が所有者なら管理費の要求ではなく、家賃の請求に来、家賃から管理費を支払うことになりますので。

＞管理費を払って残った分を家賃として振り込んでも問題ないのでしょうか？

大変問題となります。

管理組合は大家に対して滞納した管理費を債権として持っていますが、この債権は債務者の承諾なくして、勝手に支払っても意味がありません。
管理組合ですので悪いことをしないと思いますが、債権者が悪者だったら、借り手に請求して、さらに大家に対しても請求することが可能です。

こういうことを知らない人に対して債権を譲ってもらったのごとく振る舞い金銭を要求するのは振り込み詐欺などによくある手です（この場合債権自体が存在していませんが）。

逆に、借り手が滞納した管理組合を支払ったとしても、大家は借り手に対して通常の家賃の請求することができます。無断で支払ったことについては感知しないと言えますので。

法的にも賃貸人に管理組合費の支払い義務はないことになっていますので、支払う必要はありませんし、払ってしまい、その分を家賃を振り込まないでいると、大家からは家賃滞納として扱われることになります。
最悪管理組合と大家の両方に対して２重払いをする羽目になる可能性もありますので、支払う必要はないと思います。

管理組合は管理費滞納を債権として持ちますので、家賃の差し押さえなどを裁判所などに請求できますし、額が大きい場合、競売にかけて大家の所有権を取り上げることも請求できます。
ただし、競売にかけられたからといって必ずしも追い出されるわけではありませんし、９万円程度では競売するほどのものでもないでしょう。現時点では家賃や家財の差し押さえ程度のことになるのではないでしょうか？

追い出されてしまうのは、賃貸契約より前に抵当などが設定されている場合です。すなわち賃貸契約と抵当権の設定のどちらが先かということにより、賃貸契約が先ならば、賃貸契約は新所有者に引き継がれることになると思います。この場合敷金なども一緒に移転されます。

なお、管理組合の債権が賃貸契約に優先する権利となる可能性は低いですが、一般的にローンを組むと抵当権が設定されていますので、大家の支払いが完了していない場合は、その抵当権が優先することになりますので、競売にかけられると、賃貸契約が終了することになります。
ただし、６ヶ月は猶予を与えられることになっていますので、至急なんとかしなければならないという問題ではないです。

ちなみに賃貸契約の締結に当たって仲介業者を利用している場合は、抵当権など賃貸契約に優先する権利が存在することは説明義務がありますので、重要事項説明書で確認しておくとよいでしょう。

なお、追い出されるケースとしては管理規約違反を借り手がしばしばしていると、管理組合が賃貸契約の解除の請求をすることが可能となりますので、質問者が近隣トラブルを起こしていなければ、当分は住み続けて大丈夫だと思います。

実際起こす行動としては、以下のようなことを管理組合に説明・お願いしておくとよいでしょう
１）管理組合に対して賃貸人が管理組合に管理費を支払う義務はないことを説明する（以下のサイトのコピーなどを持って行くとよい）、
http://www.wendy-net.com/faq-new/13/c-5.html
http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-084.html

２）大家に連絡が取れないが、家賃の受領は行われている。

３）借り手としては賃貸契約に基づく家賃支払い義務は果たしているので、こちらから連絡する必要はないので、管理組合の方で滞納している所有者と連絡をとり、所有者から承諾が得られれば、管理組合費を家賃から相殺して支払う

４）連絡が取れない場合は、家賃の差し押さえなど公式な手続きを取ってください。正式な手続きを取って行われる請求に対しては協力します。

参考URL：

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

回答No.5

noname#65504

＃４です。一部不正確だったので

「もし管理組合が所有者なら」これは「家賃の支払先である所有者の交代があり、管理組合が所有者になったのなら」と読み替えてください

また全体に所有者＝オーナー＝大家と考えてください。

最後の方の
「所有者から承諾が得られれば、管理組合費を家賃から相殺して支払う」は非常に不正確でした。管理組合が承諾をもらっても意味がなく、承諾したことが借り手に連絡される必要がありました。以下のように訂正します。

「オーナーと打ち合わせて、その結果をオーナー自身から私（質問者）に連絡するようにいって下さい。オーナーの指示があれば、それに従って対応します。」

回答No.3

nadokazu

はじめまして。
マンション管理組合の理事経験者です。

管理組合とあなたには何の契約関係もありませんから、あなたに管理費支払いの要求が来ることが、そもそも筋違いです。

賃借人のあなたに退去要求なんてしたら、区分所有者（オーナー）の家賃収入が途絶えて、ますます未払い管理費が支払いづらい状況になることぐらい、理事のみなさんも理解していると思うのですが……。
もしかしたら、あなたを通じて管理費未払いの区分所有者にプレッシャーをかける、という作戦ですかねぇ？

いずれにしても、あなたが気に病む必要は全然ありません。（いつでも引っ越せる準備はした方がよろしいかと思いますが）

回答No.2

m_inoue

＃１です

この間競売に出ていた分譲マンション、賃貸の入居者が居住している状態で出ていました、
滞納管理費３６ヶ月．．．。

と、言うことは滞納が始まってから３年後に競売、
落札しても６ヶ月は住めますから３．５年後に退去．．．ですね。

ただ、競売になりますと貴方の権利と義務が消滅します

・敷金は還ってきません
・原状回復はしなくても良くなります

さて、どっちがお得か？難しい所です．．．。

回答No.1

m_inoue

大家してます

まずそんなに困らないでください

貴方が出て行く必要は当分の間有りませんから．．．。

恐らく最低でも１年．．．通常２年くらいは大丈夫です

管理組合は所有者にしか請求できません

そもそも貴方に宛てて請求してくる事自体が間違っています

貴方は管理組合と契約していませんから．．．。

代理で払ってはいけません、それが既成事実になってしまいます
家賃からの相殺も大家が認めない限り無効です

家賃は法務局に供託すれば良いでしょう

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

供託出来なければそのまま支払っていれば構いません

貴方の家賃の債務と管理組合の債権は別物です

もし、競売になっても落札後６ヶ月間はそのまま入居できます

競売になるまでには６ヶ月以上掛かるのが普通です

安心してそこへお住み下さい

くれぐれも管理組合に貴方が支払ってはいけません
支払い損になります、大家もその代金を補填してくれません
貴方が勝手に払うのですから．．．。