現在住んでい賃貸マンションについて

質問

現在住んでいる賃貸マンションについて、皆さまのご意見をお願いします。

11年前より現在のマンションに住んでおり、今から9年前に7カ月間の家賃滞納があります。（約50万円）
近々転居を検討しておりますが、以下現状を踏まえご意見をお願い致します。

・契約当初、家賃の支払いを所有者に直接銀行振込をしていた。
・8年程前に所有者が管理会社に業務委託をし、その後は管理会社より口座引落しに変更となる。
・業務委託となった時期に、家主より未納分の督促状をもらう。
・その後8年間は一切の督促はない。
・家賃未納期間以外は滞りなく家賃支払いをしている。
・5年程前に家主が亡くなり、現在は親族が相続人となっている。

滞納している当方が全面非とは承知しており、また第三者様の意見も憶測となることも
重々承知しておりますが、退去時に考えうるパターンをお教え頂きたく思います。

(1)そもそも滞納している記録が忘れ去られていることはあり得ますか？
(2)家賃滞納の時効は5年とありますが、退去時督促があれば援用はできますか？
(3)時効の援用は家賃滞納を認めるとできないとのことですが、退去時督促があった場合は「滞納した覚えはない」と言えばいいのでしょうか？
(4)滞納分の一部でも支払いをすれば消滅時効とネットで見ましたが、9年程前に通常家賃に1万円上乗せして銀行振込をした場合の時効はいつになりますか？

色々ネットで検索してみましたが、同様のケースが見当たらず質問をさせて頂きました。

皆さまのご意見を宜しくお願い致します。

回答No.4

chie65536（@chie65535） · ベストアンサー

＞現在は管理会社に口座引落となっていますが、支払い先が変わっても「ズレた」支払いの認識になりますか？

「大家と管理会社の間で、債権の委譲があった」のなら「ズレた支払い」になっている可能性があります。

が、貴方には「それを確かめる術」がありません。

下手に問い合わせれば「ヤブを突いてヘビを出す」事になります。

問い合わせる行為が、債務がある事を認める行為になり時効が消滅する可能性が非常に高いです。

ですので「こちら側から、大家や管理会社に問い合わせ等をする事は絶対にできない」です。

＞この場合、現管理会社が過去の滞納分の督促義務があるかは不明ですが、
＞そもそも把握していないという可能性は考えられますでしょうか？

「管理会社が把握してない」としても、前述のように「把握してないかどうか問い合わせる事は不可能」です。

あなたが出来る事は「向こうから何らかの法的アクションがあるまで、知らないフリをする」だけです。

＞もう1点、途中で滞納分を支払った場合は、今後一切時効になりませんか？

今まで払っていた家賃が「何年何月分である」との証拠が無い限り「今まで管理会社が受け取ってきた家賃を、管理会社の好きなように解釈できる」ので「滞納分の支払いがあたかどうか？」は、何の意味もありません。

過去に延滞分の支払いが有るか無いかは「どうでもいい話」なのです。

管理会社が「いままで受け取った家賃は、○年○月から、○年○月までの家賃であり、延滞しているのは直近の７ヶ月分だ」と主張した場合、貴方は「払った家賃の領収書」などを証拠に「それは違う。今まで払って来た家賃は、×年×月から、×年×月までの家賃である。なので延滞しているのは直近の７ヶ月分ではない」と反論する事になります。

そして「反論の証拠となる領収証等が何もない」のであれば「反論は不可能」になります。

つまり「管理会社が、延滞が存在している事に気付いた瞬間、管理会社の好きなようにされてしまう」のです。

なので、貴方は「向こうから何らかのアクションをしてくるまで、何もしてはいけない」のです。

つまり「ここで何を質問しようが、何も出来ない」のです。

それが理解できたら、これ以上、何も質問しないで下さい。何を質問しても、どんな回答を得ても「すべて無駄」です。

だって「貴方は、現時点で、何もしてはいけない状態」なのです。質問をして何らかの回答を得ても「現時点で出来る事は皆無」なのです。

質問するのであれば「向こうから何らかの法的アクションがあった時」です。

貴方は、現時点では、何をやっても「ヤブを突いてヘビを出す」だけで、何も出来ません。

お礼

ご回答有難うございます。

貴方の仰る通りと理解致しました。

お付き合い下さい、有難うございます。

回答No.3

chie65536（@chie65535）

＞管理会社変更の際、家主からの督促状には
＞「平成19年○月分、○月分・・・合計7カ月未納分」とあります。

一回でも支払いをすれば「督促状を発行した日とは異なる状況」なので、督促状に記載されている日付は「何の意味もない」です。

つまり「督促状記載の日付をもとに、時効の成立を主張する事はできない」です。

＞ 前述の場合でも所謂「ズレた」支払いとなりますか？

銀行振込で「領収証が無い」のであれば「いつの分の家賃が滞納になっているか？」は「管理会社の思い通り」に出来ます。

つまり、管理会社が「滞納になっているのは、常に、直近の７ヶ月分である」と主張した場合、その主張を覆す事は出来ません。

だから「領収証の存在」が重要になってくるのです。

管理会社に「普通なら賃貸契約に従って強制退去になる話だ」とか「毎月の家賃に延滞利息を足して払って貰うべき所を免除している。延滞利息を請求しないだけ、ありがたいと思って欲しい」と言われたら、ぐぅの音も出ません。

補足

ご回答有難うございます。

滞納期間中はマンション管理を家主がしており、直接家主に家賃振込をしていました。
現在は管理会社に口座引落となっていますが、支払い先が変わっても「ズレた」支払いの認識になりますか？
この場合、現管理会社が過去の滞納分の督促義務があるかは不明ですが、
そもそも把握していないという可能性は考えられますでしょうか？

もう1点、途中で滞納分を支払った場合は、今後一切時効になりませんか？
例えば、平成20年1月に1度家賃+滞納分1カ月のみの支払いをしたとすると、その月より5年後が時効となるのでしょうか？

重ねての質問で申し訳ありませんが、ご教示頂ければと存じます。

回答No.2

E-1077

お互いが滞納について了承しあっているという状況ですから、口座引き落としにしたところでも同じです。滞納分にずれてあてがわれているということになって居ると思います。
また、借金などは、一円でも払えば、借金をしたことを認め、支払う意思が有るとみなされます。よって、時効は最後の支払いから発生しますから、他の回答者と同様に、現段階では時効にはなっていません。楽観的な「忘れている」ことにはならないでしょう。
なかったこととすることも不可能だと思います。
管理会社はそういう事を管理するための会社なので、しっかり把握していると思います。

お礼

ご回答有難うございます。

確かに家賃滞納分の記録が残っていないとは考えにくいですね。

途中で所有者が管理会社に管理業務委託をしていることもあり、
督促もその後数年間ないことが不思議に思い質問を致しました。

無論私が言える立場ではないことは重々分かっておりますが・・。

ご回答有難うございました。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

家賃を払った時の領収証に「○年○月分家賃として」と言う但し書きが入っていますか？

それとも、単に「家賃として」と言う但し書きになっていますか？

というか、そもそも「ちゃんとした領収証」はありますか？

家賃の滞納をして未納の場合、場合によっては「ずっとズレた状態で過去の家賃を支払いし続けている」と言う状態になっている事があります。

例えば

H19年3月　H19年4月分家賃支払い
H19年4月　H19年5月分家賃支払い
H19年5月　滞納
H19年6月　滞納
H19年8月　滞納
H19年9月　滞納
H19年10月　滞納
H19年11月　滞納
H19年12月　滞納
H20年1月　H19年6月分家賃支払い
H20年2月　H19年7月分家賃支払い
H20年3月　H19年8月分家賃支払い
(中略)
H29年1月　H28年6月分家賃支払い
H29年2月　H28年7月分家賃支払い
H29年3月　H28年8月分家賃支払い
H29年4月　H28年9月分家賃支払い

上記のようになっている場合「滞納している家賃」は「直近のH28年10月～H29年5月分」の7ヶ月分であり、時効も何もありません。

このような扱いにされていた場合は「永久に時効にならない」です。

こういう扱いをされていて「永久に時効が成立しない」場合は、業者は「督促しなくても何も問題ない」ので、入居者に督促しません。

「滞納分」が「文字通り、滞納していた期間の分」なのか「直近7ヶ月分」なのかは「受け取った領収証」で判ります。

貴方が「今月分の家賃を払っているつもり」でも、受け取る側が「常に７ヶ月前の家賃を受け取っている」のであれば「滞納しているのは直近の７ヶ月分」になるので、永久に時効にはなりません。

補足

早々にご回答有難うございます。

家賃支払いは銀行振込でしたが、控え等は保管していません。

管理会社変更の際、家主からの督促状には
「平成19年○月分、○月分・・・合計7カ月未納分」とあります。

前述の場合でも所謂「ズレた」支払いとなりますか？

引き続き宜しくお願い致します。