供託した家賃の一部を家主が受け取っていない場合

質問

家主からの値上げ通達に合意できず、現行家賃を「全額として振りこみました」と文書（内容証明）で通知したところ、「全額としては受け取らない」と返事があったので、5年前～3年前の間、家賃供託していました。
供託している時、家主から「家賃の一部として供託したお金を受け取った」旨の内容証明が来たことと、最終的に家主から「高齢で法務局に行くのが足労」という理由が添えられ、「どうしても指定口座に振りこんでほしい」という文書が来たので、供託したお金は全額家主が受けとっていると思っていました。
（この最後の手紙の後、「家賃全額として受けとって頂けるものとして指定口座に振りこみました」と文書で送ったところ、異論がなかったので、その後は新しい契約書は交わしていないものの、家賃を指定口座に振りこんでいます。）

ところが、この度、家主が代替わりしたようで、家主の息子から「ちゃんと契約したいので、滞納金を払え」と連絡が来ました。
請求額のリストを見ると（細かい内訳は書いてありませんが、推測するに）、どうやら供託した家賃の数ヶ月分を法務局から受けとっていないようで、それを「滞納金」と位置付けているようなのです。

そこで、教えていただきたいのですが、
（１）供託していても、家主が法務局から受けとっていなければ、その期間は「滞納」とみなされるものなのでしょうか。（裁判になった時、裁判所も「滞納」とみなすものでしょうか？）
（２）供託したお金は、何年間、法務局で預かってもらえるのでしょうか。
（３）もし期限があり、家主が受け取らないまま失効期日を迎えてしまったら、私の方で取り戻しはできるでしょうか。

宜しくお願い致します。

回答No.7

tk-kubota

movinwordさん、
movinwordさんは、建物を借りているのでしよう。
建物の、賃貸借契約は「債権」関係にある。
と云うことをご存じですか ?
(ちなみに、土地の地上権の設定契約は「物権」関係にあります。)
物権関係では、仮に、貸主から見て、借主が信頼関係を失っても、貸主の契約解除の原因となりませんが、債権関係にある場合は、借主の信頼関係の喪失は、貸主の契約解除の原因となります。
これは、明治時代から平成の現代でも変わっていません。
「物権契約」と「債権契約」が変わらないからです。
movinwordさんは、「・・・「昭和の家主」というか、「店子は何でも言うことを聞け」的な姿勢で」と云っておられますが、この考えは、「平成の家主」でも変わらないです。
何故かと云いますと、これは、先にも云っているように、賃貸借関係が「債権」ですから仕方がないのです。
「物権」即ち、出て行って自分の家を持てばいいわけです。
この「建物を所有する」と云うことが、正しく「物権関係にある。」と云うのです。
「物権」は自己で自由になりますが、「債権」は相手があることで成り立っている契約なのです。
これを心から理解すれば、今回の件は、めでたく解決します。

回答No.6

fire_bird

最後の書き込みにしますね。

この場は議論の場ではないとは分かってたつもりですが、こんな感じにしてしまって申し訳ありません。

ただ、間違ったアドバイスをほっておくわけにはいかないと思ったので、最後に書き込ませていただきます。

民事調停法も、借地借家法も、すべて誤読していらっしゃいます。

法的にさまざまな矛盾を生み出しています。

でも、これ以上私が書くと、質問者様にも他のユーザーさまにも迷惑をかけますので、これでおしまいにします。

お礼

tk-kubota様
fire_bird様

ご回答ありがとうございました。

素人考えで大変恐縮ですが、法解釈って、色々ありそうな気がするので、tk-kubota様のような解釈をしている方も、世の中にはいらっしゃるのだろうなぁ…という気が致します。(^_^;
（恐らく、家主も、tk-kubota様寄りな解釈で責めてくる可能性はあると思いますし…。）

そういう解釈があるということを知ることができたのは、収穫でした。
お二人には厚く御礼申し上げます。

回答No.5

tk-kubota

＞すいません、tk-kubotaさんに質問です。

この「教えて! goo」」では、回答者が他の回答者に質問はできないことになっています。
従って、movinwordさんの「回答への補足ついて」回答します。
movinwordさんは「私としては、「家主から裁判に訴えられたら」」と云っておられますが、家主は、最早、通知しています。通知した方に不服があるわけではなく、不服とするのは、値上げが不服の借主です。ですから、借主が調停をすべきです。(調停法24条の2)
供託しなければならないのは、従前の賃料だけなら受領してもらえないのでその額を供託するのです。その供託によって免れるのは、賃料不払いによる契約解除だけです。
同時に、値上げを拒絶したことの意思表示ですが、それが正当かどうかは、次条で明らかとなっています。
借地借家法32条2項は、請求を受けた者が、相当と認める額を支払い又は供託し、裁判で額が定まった場合、「不足ならば年1割の利息をつけて支払うこと。」となっており、同条3項では、「多ければ年1割の利息をつけて返すこと」となっています。
その中で「相当と認める額・・・足りる。」と云うのは、そうしておかないと賃料不払いとなるからです。「相当と認める額を支払うことで、貸主と借主の争いを免れる」と云うことではないです。
更に、同条2・3項で「協議が整わないときは、その請求を受けた者は、・・・支払わなければならない。(3項では「返還しなければならない。」)」と云うことは、相当と認める額でいいですが、後の裁判で確定した額が少なくても多くても年1割ですよ、と云うことで、その責任は「その請求を受けた者」です。
そう云うことで、自己の責任で、額を決め、後に、裁判所でその正当を認めてもらうための条文です。
ですから何度も言うように「何時までも供託しておればそれでいい」のではなく、供託した者が供託した額を自己責任で裁判所に認めてもらわないとならないのです。

回答No.4

fire_bird

たびたびどうも。
fire_birdの３回目の書き込みです。

税金が増えた
地価が変わった
周辺建物と比べて家賃が不釣合い

などの事由があれば、家主様の請求は正当でしょう。（借地借家法３２条）

法的手続きになったら、まず、増額の根拠を問いただしましょう。
また、立退き料を請求する、今まで特に建物を乱暴に扱っていないことを主張する、増額請求が一方的で不当である、契約更新時期が過ぎてから請求されている、などのポイントで争えると思います。

ま、勝てるかどうかは私には分かりませんが。

訴訟費用は敗訴者負担ですが、そんなに多い額を請求されるわけではないですよ。あ、もちろん、tk-kubota様がおっしゃってる年１割の利息は払う必要があります。

お礼

fire_bird様、度重ねてご丁寧な回答、ありがとうございます。

最悪の負けパターンでも、私に負担できない範囲ではないことがわかりましたので、後は成り行きに任せると申しましょうか。（笑）

＞ま、勝てるかどうかは私には分かりませんが。

そりゃそうですよね。
私もこの件でたくさんの法律相談などを訪れ、大半の弁護士さんからは「毎月数千円の違いのために、家主が訴えを起こす可能性自体、少ないだろう（基本的にはアンタが有利）」とは言ってもらっていますが、たとえそうだとしても、訴えるかどうかは家主次第ですし、私が戦い方（？）を間違えたり、家主の方がうまい運び方をすれば、こっちが不利になることは重々あると思っています。

ただ、どんなことを覚悟しておけば良いのかがわかったので、心の準備にとても助かりました。
どうもありがとうございました！

回答No.3

fire_bird

すいません、tk-kubotaさんに質問です。
「借主が値上げ額を承諾しているとみなされる」
「調停申立は借主の責任である」
「調停しないといけない」
「賃料を確定しないといけない」
などの根拠はどこでしょうか？
借地借家法３２条には、そんなこと書いてないです。

むしろ、「裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃を支払うことをもって足りる」と書いてある以上、自分が信じる額を供託すればそれでいい、ということではないのですか？

供託をしただけで、責任逃れとしては十分に思います。

裁判や調停で決めた場合、不足額と利息を払わなければならない。
お互い調停も裁判も申し立てない以上は、このままでいい。
ということではないですかね。

http://www.daiichi.gr.jp/seminar/02/kawanaka.html

たとえば、こんなページはいかがでしょうか。

回答No.2

tk-kubota

借地借家法32条で、貸主でも借主でも、賃料の増減を請求することができることになっています。
このことから5年前に、家主が値上げを請求したことに何らの違法ではないです。
そこで、そのまま値上げを承諾する必要はないですが、不服のある者が裁判所に手続きをして、賃料の額を確定しなければならないことになっています。(同条2項)
今回は、ただ単に「供託しているから、それでいい」と思っていたことに間違いがあったのです。
従って「家主の息子から「ちゃんと契約したいので、滞納金を払え」と連絡が来ました。」と云うことですが、あたりまえです。
つまり、借地借家法32条2条の手続きで、新賃料が確定していないので、裁判所でその額が確定するまでは、当然と、当時の値上げ額を承諾しているとみなされます。(例えば、従前の賃料が10万円として、5年前に12万円として下さい、とあったならば、10万円か12万円かを確定しなければならないのです、その責任は、12万円を不服とした者です。正式な手続きをして確定するまでは12万円となっています。=これを今回「滞納額」と云っているようです。)
これからでも遅くないですから、調停の申立をして下さい。そして、不調ならば、本訴を提起して下さい。(調停前置主義ですから要注意)
そのようにして、最終的に、10万円となれば、供託していた額でいいですが、12万円と決まれば、2万円の5年分と、年1割の利息も支払う必要があります。(同条同項後段)
以上で（１）（２）（３）は解決できます。
即ち、供託しただけでは責任逃れにならないのです。

補足

ご回答、ありがとうございました。
「いまさら」で、すみません。

＞不服のある者が裁判所に手続きをして、賃料の額を確定しなければならないことになっています。

契約書には、「借主、貸主、双方合意の上で、増減を決めることができる」とあります。

「合意に至っていない」ということは、私も家主の主張に不服があり、家主も「従前の家賃で行きたい」という私の主張に不服がある状況です。
つまり、「不服のある者が裁判所に手続きをして」というくだりの「不服のある者」は、私でなく、家主であっても良いのではないかと、私は解釈しました。
私の主張に不服があれば、家主がいずれ訴えてくると思っています。

私の解釈が適法かどうかは、裁判所の判断を待ちたいと思います。笑

回答No.1

fire_bird

民法４９４条は、供託をすれば債務を免れる、と規定しています。
つまり、供託をするというのは支払ったと同じことなので、滞納などといわれることはありません。
ただし、家主が「家賃の一部に充当する」という意思表示をしている場合には、微妙です。
仮に、家主の増額請求が正当なものであれば、まだ全額の支払をしていない、ということになりますから、供託していない部分について滞納とされてもしかたありません。
逆に、増額請求が理由のないものであれば、全額支払ったのと同様です。
今回は、増額請求が理由のあるものかどうかはわからないので、ひょっとしたら滞納とみなされてしまう可能性もあります。しかし、少なくとも供託をした部分については滞納とされる理由はありません。
いずれにせよ、増額請求が妥当かどうか決着がつかない限り結論は見えません。もしも協議がまとまらなければ調停などとなりますが、頭の痛い問題ですね。
なお、仮に家主の増額請求が正当であるにしても、賃料債権は民法１６９条により５年の消滅時効にかかります。
つまり、供託をして５年経つと、家賃自体が時効消滅しますので、いかに滞納していたとしても支払う義務がありません。「時効消滅した」と相手に伝えればよいのです。

質問２と３について回答します。
まず、供託をした場合、質問者様も家主様も、いずれも供託金を受け取る権利があります。
質問者様は、家主様が供託金を受け取った場合には供託金を返すようにはいえません。また、「供託を受諾します」という意思表示を家主様がした場合にも供託金を返してもらえません。それまででしたら、いつでも返金を請求できます。
ただし、返金を請求してしまうと、もともとの家賃を払っていなかったことになります。

さて、いつまで供託金を預かってもらえるか、ということですね。
供託金を返してもらう権利は、１０年で時効消滅します。
最高裁平成１３年判決は、
・まず、家賃は５年で時効消滅する
・そのあと、更に１０年経てば供託金を取り返す権利は時効消滅する
と述べました。
つまり、１５年以内であれば取り返しは可能です。

また、ご相談のケースでは
・家主と質問者の紛争が解決してから１０年間で供託金を取り返す権利は時効消滅する
という形になります。
なぜなら、家主と質問者の紛争が解決しない間は、供託金を返してくれ、なんて怖くていえるはずがないから、その間は時効が進行しないのです。

補足

わかりやすいご回答、ありがとうございます。

とりあえず、私としては、「家主から裁判に訴えられたら、それはそれで、その判決に従えば良いや」という感じのスタンスです。（増額分を全額請求されても、20万くらいの話で、払えないわけではないし、退去なら退去で実家に帰れば良いかな、という感じです。）

そもそも、契約書には「退去する時は1ヶ月以上前に言え」と書いているにも関わらず、契約が自動更新された1ヶ月以上もあとに、「今回更新された契約から値上げする」と、1ヶ月以上さかのぼった時点からの増額請求をされたので、

（1）どうして、契約が自動更新された後に、後だしジャンケンのように、さかのぼる請求をしてくるのか（これでは、退去を希望する場合でも、最低2ヶ月以上の値上げ家賃を払わなくてはならず、理不尽ではないか）」

（2）増額は3,000円だったのですが、「なぜ、1,000円でも2,000円でもなく、3,000円の増額なのか（根拠は何ですか）？」

この2点を聞きました。
すると、返ってきた返事が、根拠の説明はなく、「同意いただけない場合は、退去願います」という内容のものでした。

いわゆる、「昭和の家主」というか、「店子は何でも言うことを聞け」的な姿勢で、契約書には「双方合意できないことがあった場合は、互いに誠意を持って協議しろ」と書いてあるのに、それも無視した格好だったので、こちらとしては、仕方なく「まずは従前家賃を受取ってもらえるのかどうか」という話から始まり、供託に至る流れとなりました。

従いまして、私としては、「訴えられるのを待つ姿勢」でも良いかと思っているのですが、訴えられて負けた場合、増額分の支払いの他に、何か負担を負う可能性はありますでしょうか？（例えば、家主にかかった裁判費用の負担など。）

心積もりだけ、しておきたいと思いますので、予想しうる事柄がありましたら、お教え頂ければと存じます。よろしくお願い致します。