アパート空室が水浸しに。責任の所在は？

質問

中古アパートのオーナー代理として様々な管理をしています。
　空室２部屋が屋根に積もった雪による「すが漏り」被害に遭い、屋根裏・床・壁の内部が水浸しになりました。修理は結構な金額になりそうです。
　原因を調べたところ屋根には融雪装置があり、その電源が一部入っていなかった為でした。この装置（ドレインヒーター）の存在は、オーナー自身も現在契約している不動産会社側共に知りませんでした。オーナー知人曰く「あくまで責任は現在契約中の不動産会社側である」とのこと。
　さかのぼりますと、一昨年１０月～昨年の１１月までは別の不動産会社【A社】と契約していました（購入先もA社です）が、色々と不満がありA社を解約して去年１２月から現在のB社と契約しています。
　A社は共用電源の配電盤の鍵を速やかに渡さなかったし、駐車場の融雪装置の操作や共用電源については引継ぎを行っていません。
　オーナーが言うには「建物を扱う不動産会社が屋根融雪の心配をするのは常識であって（こちらはもともと豪雪地域です）オーナーが知らなくてもB社が知っていなくてはならない。または、屋根の構造についてこちらに確認するべきだった」ということです。B社に修理費用の一部を請求するつもりです。
　私としては、オーナー側が屋根の構造を知らず、それらの装置の管理をB社にもお願いしていなかったし、何よりも装置についてA社がこちらに伝えなかったのは重大な過失だと思うのです。
　オーナーには今週中にB社に話をして来るように言われているのですが、話しづらくて数日悶々としています。B社にはどのように話を切りだしたら良いものか…。結局、今回の場合誰に一番責任があるのでしょうか？

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

責任と言うより事故でしょ？

先に保険会社と相談すべきでは？

建物の管理・維持は管理会社の責任でしょうが、持ち主すら知らなかった装置の責任まで押しつけるのはどうかと思いますね

建物の所有者が管理会社に知らせておいたのなら責任は問えると思いますが．．．。

貴方は板挟みになってかわいそうですね

オーナーの言葉だけでなく本当の責任は誰に有るのかを保険会社にでも事前に相談されてはどうですか？

彼らはその道のプロですから公平な意見が聞けると思います

保険で求償できれば問題も一気に解決ですし．．．。

お礼

そういえば火災保険の存在を忘れていました。火事だけでなく水漏れ被害も対象になりそうだったので、遅ればせながら申請しました。結果保険で全額賄えました。ありがとうございました。

補足

迅速なアドバイスをありがとうございます。
　ドレインヒーターのスイッチが入っていなかった、ということでも「事故」ととれるものでしょうか？保険は火災保険をかけていますが、火事以外の補てんは対象になっていたかどうか、早急に確認してみます。
　今朝、B社の社長と話して新たな事実が発覚しました。業務である月2回の空室の点検を、従業員が全くやっていなかったのです。こうなると、B社も日頃の管理を怠った、と言える気がしてきました。もっと早い段階で被害の兆候に気付くことができたのではないか、とも思えるのですが、どう思われますか？

回答No.2

inon

私が思うに、オーナーとオーナー代理と管理会社の各々に責任があるのではないでしょうか。
先ず自分の所有物件であるにも係わらず融雪装置があるのを知らなかったと言われるオーナーさんオーナー代理であるあなた。管理委託されている以上建物についての情報を調査把握していなかった管理会社の責任。
一方的に管理会社のみを責めるのは難がありそうです。なので、一応オーナー代理としてオーナーの意向を伝え、管理会社の出方を見て見るしかないのではないでしょうか。
揉めるようでしたら、裁判と言うことになるでしょうが、オーナーさんが賠償金を全額勝ち取るのは難しいように思います。（弁護士の費用の方が高く付きそうです）先に弁護士に相談されてから話をしに言った方が良いかもしれません。

お礼

そういえば火災保険の存在を忘れていました。火事だけでなく水漏れ被害も対象になりそうだったので、遅ればせながら申請しました。結果保険で全額賄えました。今週やっと保険金が入る予定です。ありがとうございました。

補足

アドバイスありがとうございます。
　私も管理に係わっている立場として非常に責任を感じていますが、訳あって、A社とは表だってやり取りできない立場だったのでじれったい思いでした。
　「管理委託されている以上建物についての情報を調査把握していなかった管理会社の責任」→これは、現在契約中の会社【B社】のことを指すのでしょうか。
　もちろんオーナー側としても、裁判までは極力行いたくないと言っています。修理費用の全額とは考えていないようですが、B社に一部の負担をお願いする権利はあるでしょうか？また、A社にはあまり責任がないのでしょうか？