亡父の生命保険で住宅ローンを一括返済する方法について（長文です）

質問

10年前一戸建てを購入した際，母(健在)が頭金を出し残りを私名義でローンをくみました。
しかし私は仕事の都合で他県に住んでいるので，購入時から別居のままです。そのためローンを実際に支払ってきたのは，亡父と母でした。
父が存命中，ローンの名義変更の話が出たのですが，手続きのための一時金が高額だったため，断念しました。
そうこうしているうちに，過日父が亡くなり，今回父の生命保険金が入ったので，この際一括返済し，名義も母のものにしたいと思います。
生命保険は父が契約者で受取人は母です。受取った保険金は1000万円で，ローンの残金は1200万円です。残金の200万円は母の貯金をあてる予定です。
この場合，どのような税金がかかるのでしょうか？
また，名義変更のためにはどのような手続きをしたらよいのでしょうか？

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

質問者と母親の間で、対象物件を売買すれば、税金の問題はクリアされます。価格設定や書類整備については、固定資産税評価額を基準にすることになりそうですが、ある程度専門家（税理士・司法書士等）の第三者に入ってもらった方が良いと考えます。

母親→質問者→銀行へと資金が流れて、不動産の名義は質問者→母親へと移転します。母親には固定資産税取得税や登録免許税等の税金負担は必要です。

但し、過去の返済の資金負担をどう処理するかはここでは判断がつきません。年額１１０万円以内なら贈与税負担はないです。

又、１０年間で価格下落があれば質問者の税金負担を軽減できる可能性もあります。

お礼

回答ありがとうございます。
以前名義変更を検討した折、銀行の担当者から、母と私との間で売買をしたことにすれば良いという意見をいただきましたが、今回の場合もこの方法が該当するのですね。大変勉強になりました。
書籍やネットで生前贈与に関して調べてみると「2500万円までは非課税云々…」とあったので、どちらの方法がベストなのかわかりませんでした。
今回は、mahopie様のご回答にあるように、きちんと専門家に入ってもらいます。

回答No.2

mahopie

後で読み返して間違いが1点ありましたので追加します。自宅不動産売却損による税金の控除については、親族間売買は対象外になる可能性が高いので、この点は理解から外しておいて下さい。

２５００万円の生前贈与については全体の資産状況が分らないのですが、母親名義にするという結論があるのなら、贈与の特例は別の機会に行う方が利用の可能性が広がるように考えます。通常は自宅購入時に老齢の両親からの資金支援（制度上＋１０００万円）に使われ、相続時点で清算するというように将来の相続の先取をする制度です。不動産は将来価値が減価する可能性がある点と母親の相続時点での全体像を考えて対応するべきではないかと考えます。

お礼

追加補足の御回答ありがとうございます。
母にこの御意見を伝えたところ，大変勉強になったと喜んでいました。
早速，きちんと専門家に入ってもらい，手続きに入りたいと思います。