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アパート経営について
現在私は35歳男性（昨年結婚しました。） 父は63歳。離れて暮らしております。 父が10年前4200万借り入れをし自宅の210坪の土地の中にアパートを建てました。210坪の土地の中に自宅とアパートが建っているという状況です。（自宅と土地は担保に入っております。） プライム変動金利で20年ローンでほぼ5.5％（現在も）組んでおり、現在10年支払いを終えています。ローンが後10年2700万残っています。アパートの1階を喫茶店にしており、母が一人で切り盛りをしています。 アパートは5部屋あり（現在は全て埋まっております。）5部屋分の家賃を全てローンの返済に充てており、空きが出た場合はやりくりが困難なため、父が出稼ぎに出ている状況です。 20年払い終えた後の家賃は父母の老後の生活資金になると思います。その後は私の名義になる予定です。 そこで質問なのですが、 １）このまま後10年払い続けたほうが得策でしょうか？ （というのも土地と家が担保に入っているため、払うのをやめてしまうと父母の住む家がなくなってしまいます。） ２）アパートの修繕費・改装費などを考えるとこのまま自分の名義になっても持ちつづける方が良いのでしょうか？ ３）現在団体信用保証に入っていないようで母がとても不安に思っています。今からでも団体信用保証に入ることは可能でしょうか？ 以上今の父母の年齢、自分自身の状況から考えてどのようにするのが得策でしょうか？父がローンを払い終わる予定は73歳になります。そこまで出稼ぎで雇ってもらえるかどうかもわかりません。 以上どうかお力を貸して頂きたく、何卒宜しくお願いいたします。
- sunomo
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質問者が選んだベストアンサー
・建築物の構造は鉄骨だと思います。いわゆるハイツです。2階建てです。下が2部屋+喫茶店 上が3部屋です。 メンテナンスに巨大な費用がかかる構造、階数ではないと思います。そこそこの費用で長く賃貸することが可能でしょう。 ・ＪＲの駅のみです。駅から徒歩10分です。 ＪＲ駅徒歩１０分なら、それほど悪いロケーションではないと思いますが、人気物件にはならないでしょうね。 おおよそでけっこうですが、大阪から電車で○時間、東京から電車で○時間程度に、物件の所在地について補足願えますか？ やや田舎でしょうか？ ・一階店舗の収益は売上げベースで10万～15万円程度です。仕入れを引くと殆ど利益は残りません。 月間ですね？ お母様の生きがいになっているということでしたら別ですが・・・ お母様の負担を取り除くことと、無駄な支出をなくし収益物件に切り替えるためにも、店舗の閉鎖と新たな賃貸について考えたいと思います。 周辺環境について補足願えますでしょうか。例えば、居酒屋等飲食なら可能性がありそうとか、道路に面していないため、飲食、小売等は、ほぼ無理であるとか。 ・一階店舗を賃貸することは検討しましたが借り手がいない状況です。 どこかに必ず借り手はいます。借りたくなるような改装をお金をかけずにする。借りてもらうために営業する。など、多少汗と手間をかける必要があると思います。 諦めるのはまだ早いです。その場所になにか特徴はありませんか？ 近くにはどんな店や施設がありますか？ どんなことでもけっこうです。思いつく限り挙げてください。 ・父母は、支払いをやめてしまうと家、土地がなくなってしまう上子供に残してやりたいと思って10年頑張った事が水の泡になってしまうので出来れば後10年頑張って払いたいと言っています。 先祖伝来かどうか分かりませんが、自宅敷地ですから、手放すことはどうしても避けたいですね。 この不景気の１０年間がんばってきて、ここから景気がよくなりそうなのですから、なおさら手放すのは残念でしょう。 残り１０年さえがんばれば、大きな収益物件ともなりえます。ご質問者様にとっての収益なのですから、ご質問者様もがんばりましょう。 最終的には、自宅部分は残して賃貸物件部分だけ手放すことも可能かと思われますが、最後までがんばってみましょう。 ・自身は、アパートをそのまま引き継いで持つ事のリスクなど知識が無いもので譲り受けても困るのではないかと不安です。 知らないことですので不安になるのはごもっともです。しかし、あなたが大家になるということは、それほどたいへんな大事業ではありません。 書店で「アパートを建てる」「賃貸物件の管理」等々、関連書籍がたくさんありますが、基本的なことは２，３冊も読めばご理解いただけると思います。 そもそもご質問者様は、ＯＫＷｅｂを利用するという「ＩＴリテラシー」を既にお持ちになっています。 「賃貸 アパート 管理」等々、検索をしていただければ無料の情報がたくさんあることはご存知でしょう。 ＯＫＷｅｂ上で賃貸成功までお導きするのは難しいと思いますが、ご質問者様が勉強を重ねていけば、良い方法は必ず見つかるはずです。 ひとまず、参考ＵＲＬより、２０誌ほどメルマガを購読してみてはいかがでしょうか。 バックナンバーまで読み終えれば、ご質問者様もそうとうな知識を持った大家さんになっていると思いますよ。
その他の回答 (12)
アパート管理費の新規請求の件ですが、既に入居しているアパート住人から見れば、家賃の値上げに他ならないです。たとえ、入居時の契約書に記載があったとしても、心理的に受け入れがたいのではないでしょうか。慎重にことを運んだほうがよいと思います。 上の件とは別の話になりますが、アパート経営というのはサービス業であると思います。入居している人たちがずっと居住していたいと思わせる工夫や努力があれば、仮に転勤等の事情があっても、友人を紹介してくれるかもしれないし、不動産屋の評価も高くなるでしょう。たとえば、アパートの周りに花がきれいに植えられているとか（安い花でよい）、漬物好きの人には漬物をあげるとか（話題の中で、それとなく何が好きか聞いておく）、洗濯物を取り込んでおいてあげるとか（中には干渉されたくない人もいるので、人を見て行動）、花や野菜を植えたりしたい人には土地を貸してあげる（お金が取れるかも）、ペットを飼えるアパートに特化するとか（都会の話ですがペットアパートに入った人は転居しないとか）、いろいろ工夫してアパートに付加価値をつけることが、大事ではないでしょうか。
お礼
なるほど・・・<(_ _)>ありがとうございました。 慎重に考えます！！
- nobchan
- ベストアンサー率23% (121/519)
あー失礼！ 代理投稿でしたか。 遠隔管理については経験が無いのでなんとも言えませんが、 見たことが無い土地、遠い土地は買うなと父が言っていました。 地元の不動産屋さんとは、多少面倒なことでもお願いできる程度に、ツーカーになっておく必要はあると思います。 ご近所に懇意な方がいれば、定期的にアパートのデジカメ画像をメールで送ってもらうとか、 とにかく遠くても、なんとか目に見える形で把握しておくことは大切だろうと思います。 とりあえず、お母様にデジカメを買ってあげましょうか。 参考ＵＲＬなど、道央はなかなか厳しい状況のようですね。 もしかして、管理費の値上げは大きな賭けかもしれません。 値上げ前提ではなく、値上げした場合の意向を聞くといった手順を踏む必要もあるかと思いました。 付近に類似のアパートは、あるのでしょうか？ 居住者の勤務先等調べた上で、退室の可能性を事前に計っておくと良いでしょう。
- nobchan
- ベストアンサー率23% (121/519)
こんにちわ！ sunomoさんは・・・女性ですね？？ 年齢性別を明らかにする必要があるサイトではありませんから、 かまわないんですけど、ご質問のような案件の場合、 性別で結論が変わることもあるかと思います。 今後１０年間ローンを返していく方法とは、 その後その物件をどうするかという問題ですし、 地元と係わり合いを深めつつ物件を維持していくのか、 遠距離から遠隔管理をするのか、 ご主人の勤務はどうなるのか、 いろいろ考え方が変わってきますから、道筋も変わりますよね。 もちろん、今ここで結論が出るわけではありませんけどね（笑） さて、地元観光協会にプッシュしていくのは、 その喫茶店が独自性を持つことができるなら、ということです。 あるいは、地元の観光スポットについて、 もっとＰＲしてもらうとかですね。 地図で見ると炭鉱があるようですが、廃坑でしょうか。 「廃坑ツアー」の事務局を喫茶店に置いて、 それを観光協会にバックアップしてもらう、なんてのはどうかな。 ご実家のお父様お母様のことは、娘さんにとっては気がかりなことでしょう。 でも、不動産の活用法をいろいろ考えていくのは面白い作業です。 がんばってください。
お礼
sunomoは女性です。が、今回の相談は主人です。。使い方が分からないため、代わりに代理で入力しています。主人が北海道には帰る気が無いと申しておりますので、遠距離から遠隔管理をする事になると思います。もしもその際に気をつけることがあれば教えて下さい。「廃坑ツアー」は面白いですね。nobchan様はなかなかのアイデアマンとお察し致します。成功させて今度は困っている方のアドバイスが出来ればいいなと思います。
- hoken24
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5年で返済と書いたのは、例えば、５年短期の金利でできるだけ返済するということです。 ５．７万円の５部屋×１２月×５年で２０５２万円返済できる計算です。 ５年ならまだお父さんも働けると思います。 ご自身の生活費はご自身でなんとかすれば、無理の無い計画とは思います。 返済期間を短縮すれば７０歳前にお仕事を止めて生活できる目途は立つと思います。
お礼
ありがとうございます。hoken24様やnobchan様に、アドバイスを頂いた通り、まずできる事として、管理費として５世帯に2000円～2500円程度管理費を頂くようお話をしてみるように伝えたいと思います。 繰上げ返済できるよう、喫茶店のオープン時間を調整してＹ○○運輸など、パートで働ける所を探して母に伝えたいと思います。 あと喫茶店の収益がもう少し上がるように、働きかけを行いたいと思います。 ご丁寧に沢山の役に立つアドバイスを本当にどうもありがとうございました。 また、何か不安になればご相談をするかもしれませんが、どうぞ宜しくお願い申し上げます。
- hoken24
- ベストアンサー率34% (183/524)
一部屋月57000円で５部屋が満室ならそんなにおかしくないきがします。 喫茶店が足を引っ張っています。１５万円の収入で家賃なしですから、固定費は電気・水道・雑誌ぐらいしかおもいつきません。設備のローンでもあれば別です。 仕入れの原価は低いはずですが？ 売り上げを上げるとしたら食事で稼ぐか、独身者がいたら食事付きにしてはどうでしょう。下宿の届けが必用になるはずです。 参考金利として住宅ローンの例ですが、 ５年ぐらいの固定で早く返済してはどうでしょう。 この１０年に限っていえば、急に景気が回復して金利が急に上がる確率は少ないと思います、 優遇金利期間 平成17年1月4日～平成17年6月30日 「固定金利選択型」 3年 0.9% 5年 1.7% 7年 2.0% 10年 2.3% 「固定金利段階型」 当初10年間 2.3% 経営コンサルタントではありませんので、家庭のマネーが専門ですから自己責任で判断して下さい。
補足
お忙しい中、心強いアドバイスを本当にありがとうございます。感謝申し上げます。 喫茶店は、仕入れが高いようです。仕入れと売上の収支については今は不明なので現段階で何とも言えないのですが、コーヒーだけではなく、モーニングなどの食事が出れば売上自体は上がるのですがその分仕入れが結構かかっているようです。 5年の固定で早く返してしまえるならばその方が得策ですが、5部屋分を全部ローンに充てていて、父からの仕送りで仕入れなどをやりくりしているので5年で返すとなると生活が出来ないと思うのですが、何か方法はありますでしょうか？ 喫茶店が1人では出来ないくらいお客さんが来れば（そこに引っかけれられるビジネスモデルが出来れば）5年で返し、父も10年以内に退職という事になっても充分生活できるかも知れません。一緒に喫茶店をすることもできます。今の現状の中で出来る限りのことをしたいと思っています。 これが都会であればもっと色々な方法もあるのかもしれません。何せ市の人口が少ない街ですから今の環境で立て直せる最善を尽くしたいと思っています。 宜しくお願い申し上げます。
- hoken24
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Ｓ川市～Ｆ川市 となると私の土地勘ではきびしい所です。 高速では１時間半で行けると思います。 雪は岩見沢よりすこし少ない程度でしょうか？ 除雪費用で１５万円は高いのと、小型の除雪機を買った方が安いかと思います。私自身は雪が少ない地域なのですいません。ただ、６０歳の前半でお仕事していないのであれば、ご自身で除雪するとかも検討するか、年間で駐車料金は少しでもとるか考えた方が良いです。 ご出身が北海道でしたら、いくら地方とはいえ、除雪までして、無料では考えた方がよいです。１５万円支払っているのは事実です。 お母さんの生き甲斐を残しておきたければ根本的に相談するべきでしょうが、距離を考えると、どこかで決断することも必用です。決断の時期が５年ずれたとして、働いた場合との差額を計算して下さい。 お店が繁盛すればそれに越したことがありませんが、１０年だめだったものは、方法を根本的に考えなければ難しいでしょう。方法を考えるにしても半年、１年が区切りかもしれません。 年金の支給条件によっては救いがあるかもしれません。 年金の繰り上げ支給に関しては最後の手段ということにして下さい。長生きする額が少ないので損します。
- nobchan
- ベストアンサー率23% (121/519)
地元ＦＰの方までお越しいただいて、心強いですね。 ＞北海道は雪が降る4ヶ月間、雪を除雪する費用が15万ほど別に発生し、そのやりくりだけでとても苦労しています。（実際アパートの住人には家賃のみで駐車代、管理費などは頂いていません。57000円の家賃に2000円の管理費をつけて良いものかも全く分からずそのままにしています。） 以上の文章を加工して、文書にして住民の方にお配りすればいいと思いますよ。理解は得られるはずです。 郵送なら行く必要もありません。大家に大切なのは誠意です。「管理を引き受けた」と、名乗る必要はあるでしょうね。 １５万÷５部屋ですと、一部屋あたり３万円になりますね。３万円÷１２ヶ月で２５００円です。 あわせて駐車場代も頂くことにしたらどうでしょうか。 アパート付属駐車場のそちらの地元の相場が分かりませんが、仮に１０００円とすれば、月々３５００円の値上げで、年間２１万円の増収です。 値上げすると、退去者も出るでしょう。一部屋だけ空室になった場合、 その部屋にご両親が引越しされてはいかがでしょうか。 ご自宅の電気、ガス、水道等々は止めて、荷物置き場として利用しつつ、自分のアパートの一室に引っ越すのです。 これだけで、ご両親が消費する光熱費は幾分減るのではないでしょうか。小さい部屋なら暖かいし。 そのまま空室の募集は継続しつつ、入居者が現れれば、ご両親は自宅にまた引っ越すという、 ちょっと笑っちゃうトリックかもしれませんが、こんなことも考えてみてください。 このトリックで、除雪費用、駐車場等の値上げを通すことはできるということです。 空室が一部屋で済んでくれればいいのですけどね。これは大家さんの賭けですからね。 喫茶店がお母様の生きがいなら、ぜひ続けるべきですね。 生きがいとお金は引き換えにしないほうがいいと思います。 ただ、儲からない商売で場所を取られるのは残念なことです。 ごく普通の喫茶店を経営されていると思いますが、すごく変わった喫茶店にしてみてはどうでしょう。 ランチを超高級にしてみる（ランチ２万円とか）。北海道で名古屋風モーニングセットを提供するとか。激安ホットコーヒー１０円とか。 バカバカしいと思いますが、一度観光雑誌にでも紹介されれば、１，２年は息がつけます。 ブームですからすぐ飽きられますが、そんなこんなで１０年やりくりを続けるのです。 地元観光協会に強力プッシュしてみるのもいいと思いますよ。 ところで、お近くに観光名所はありませんか？
補足
なるほど・・。とても参考になります。本当にありがとうございます。 市自体の人口が少ないので、画期的な策を考えたいのですが、お客がびっくりするように増えるのは難しいところです。会社が近くにあればお弁当とか持ち帰りとか色々とできると思うのですが、何せ母1人ですので新しいことを取り組むにも不安があるようです。またそれにより人を雇うことでは意味が無いというような事も申しておりました。お弁当を売るにしても忙しい時間帯だけ1人雇うとか・・nobchan様のように柔軟に考えられたら良いのですが、田舎で1人な者でなかなか今の形から変えることは勇気がいるのかもしれません。 なんとかサポートしたいと思っています。 近くの観光名所・・・・これと言って無いです。 場所的に観光地である美瑛や札幌までも車で1時間～1時間半はかかるので、こちらまで来てもらうための仕掛けを作れれば楽しいと思うのですが・・。 地元の観光協会のプッシュするのは良いですね。さすがです。喫茶店の売上が繁盛して、母の生きがいもますます充実したものになれば良いと思います。 家賃については、除雪費用の事を検討し上げてもらうようにしても良いかも知れません。今入っている方も長い方で10年ですので、2500円程度上がったからといってすぐに出て行かれるとも考えにくいと思いますので。 引続きアドバイスがあればどうか宜しくお願い申し上げます。
- hoken24
- ベストアンサー率34% (183/524)
札幌から車で１時間半というのは微妙な距離です。 私はＩ市の高校卒業、T市に住んで、おばがT市に住んでいるので、そのあたりなら土地感と状況はだいたいわかります・ Ｂ市、Ｍ市なら将来性というより、現状維持が大変かもしれません。 Ｅ市はたぶん違うと想像します。 Ｙ○○運輸は実質、年齢制限なく働けるはずです。社会保険の関係で期間に制限はあります。 仕事を選ばず、二人の生活費はなんとかなるはずです。 プラスマイナスゼロというのは実質マイナスと考えてください。働けば、プラスになるのです。 機会損失ということです。 ７０歳まで働くのが困難としても金利負担を減らし、５年間働けば、かなり楽になるはずです。 もっと具体的な情報があれば、もう少し詳しく回答できます。 年金はどうなっているのでしょう。受け取っているのでしょうか？
補足
とても身近で嬉しく思いました。 プラスマイナスゼロというのは実質マイナスと考えるというお言葉、納得です。 恐らく父は企業年金をかけていると思います。母は国保をかけていると思います。年金は受け取っていないと思います。 再度確認をしてみたいと思います。エリア的にはＳ市～Ｆ市のエリアです。 もともとは２１０坪の土地に自宅と別に２軒貸家にして空き地を畑にしておりました。アパート経営でもするか、ということで２軒の貸家に立ち退いてもらい、その敷地をアパートと駐車場にしました。 それだけで十分だったのかもしれません。２軒の貸家の賃料と公的年金で老後はそんなに不自由せずに済んだと思います。ただ、アパートを建ててゆくゆくは子供のために、と言う思いと喫茶店であれば歳をとっても趣味程度にやっていけるという思いで建てたのだと思います。自身は関東で生活しており昨年結婚もしました。これから自身の家庭設計も考えていかねばなりません。早々いける距離ではないために、何とか離れてはいますが精一杯の支援をしたいと思っています。
- hoken24
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ファイナンシャルプランナーです。 私の父も札幌にアパートを経営しております。 事情は多少良くわかります。 私もいつかアパート経営するつもりで勉強しています。 金利はもっと安い所さがしてみてはどうでしょう？ Ｔ○○信用金庫では住宅ローンが１％以下もあります。 アパートは高くなると予想しますが、金利差をシビアに考えて下さい。 １．経営としての損得をシビアに考えて下さい。 喫茶店は利益でていないのなら経営として見直しが必用ですよね。売り上げを上げるか（又は居酒屋など利益率の高いもの）、それができなければ、他の人へ貸すか事務所などとして貸すなど。オーナーでも利益がでないのは台問題です。 北海道なら安い公営住宅がありますから、引っ越して、部屋は貸すということも検討して下さい。質問者様と同居という方法もあります。 お金に関してもっとシビアに考える必用があると思います。 無謀な計画だったのではなくお金の管理がルーズだったと思います。パート収入なども見込んでいればもっと楽にかえせたはずです。二人で月１０万円以上は働けたはずです。１２００万円繰り上げていれば全然違っていたはずです。 ２．名義をあなたに移すと贈与になります。いろいろ特例がありますが、ローンがなくなると大幅改装の年以外は黒字になるということはどちらが税金をはらった方が良いか検討して下さい。 ３．保険は必ずしも必用ありませんが、心配であれば、お父さんが月１０万円稼いでいるとしたら１０年間１０万円を保障する保険が一番安いはずです。 死亡保障より、入院したときの保障を返済するまでしっかり付けて下さい。 働かなくても返済できるのであれば、返済の為の保険は不要です。相続税を収める為の保険は少し必用かもしれません。
補足
ご回答ありがとうございます。 この場をお借りして補足をさせて下さい。 現在の喫茶店を居酒屋などにすることも検討しましたが、（厳密には少しの期間、夜もお店を開けてお酒を出したりしていました。）ただ、飲酒運転の規制が厳しくなり、車を利用するのが当たり前の土地柄であるため、お酒を出すということは避けた方が良いということと防音設備も整っていないため、喫茶店の上の住人に迷惑をかけてしまうということでお酒を出すのは辞めて（夜は閉店し）現在の喫茶店のままにしております。 先日帰郷した際に借りている信用金庫に金利の交渉に行って参りました。（検討していただけるとの事です。）他銀行の借り替え等も検討しましたが初期費用などを考えると今の信用金庫で金利を安くしてもらうことがまずは得策かと考え、現在信用金庫からの回答を待っている状況です。ただ、現在金利5.5％なわけですから、初期手数料を考えた上でも他の銀行に替えた方がトータル安ければそちらも検討すべきでしょうか？ 北海道での就職事情も決して良いものではなく、何とか喫茶店をうまく運用できないかと考えております。 昔から譲り受けた土地で家も築年数がかなり経っておりますので、自宅を人に貸すのは恐らく難しいのでは無いかと考えています。 実際ローンを払い終える後10年間も父が働けるとは考えにくいので、仕事が解雇になり北海道に戻ってきた場合でも、（仮にアパートの部屋に空きが出た場合でも）少し安心して暮らせるような方法を遅ればせながら考えたいと思っています。 これは根本的にアパート経営を始める際に、あまりにも老後など、先の事を考えずに安易に巨額の借り入れを行い失敗している典型的な例だと自覚しております。ただ、まだ幸い部屋が全部埋まっている今、出来る限りのことをしたいと思っています。 母は時折期間限定でパートに出たりしていたようですが、安定した就労時間が確保できず、今はパートは辞めています。 万が一の時のリスクヘッジを考えるのは、今からでは遅いのは重々承知をしています。しかし、何とか良い方法を見つけて安心した生活をおくらせてやりたいと思っています。 また北海道は雪が降る4ヶ月間、雪を除雪する費用が15万ほど別に発生し、そのやりくりだけでとても苦労しています。（実際アパートの住人には家賃のみで駐車代、管理費などは頂いていません。57000円の家賃に2000円の管理費をつけて良いものかも全く分からずそのままにしています。） どうかお力を貸して頂きたく引き続きアドバイスを頂ければ幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。
- nobchan
- ベストアンサー率23% (121/519)
補足をお願いいたします。 ・建築物の構造、階数は、どのようなものでしょうか？ ・近くの公共交通機関には、どのようなものがありますか？ ・一階店舗は収益を上げていますか？ ・一階店舗を賃貸することは、周辺状況から考えて、可能でしょうか？ ・お父様、お母様はどうしたいと言っていますか？ ・ご質問者はどうしたいと思いますか？
補足
ご回答ありがとうございます。 ・建築物の構造は鉄骨だと思います。いわゆるハイツです。2階建てです。下が2部屋+喫茶店 上が3部屋です。 ・ＪＲの駅のみです。駅から徒歩10分です。 ・一階店舗の収益は売上げベースで10万～15万円程度です。仕入れを引くと殆ど利益は残りません。 ・一階店舗を賃貸することは検討しましたが借り手がいない状況です。 ・父母は、支払いをやめてしまうと家、土地がなくなってしまう上子供に残してやりたいと思って10年頑張った事が水の泡になってしまうので出来れば後10年頑張って払いたいと言っています。 ・自身は、アパートをそのまま引き継いで持つ事のリスクなど知識が無いもので譲り受けても困るのではないかと不安です。 すみません。このような内容です。知識がなく困っています。どうか宜しくお願い致します。 ・
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補足
場所は北海道です。札幌から車で1時間半位です。東京や大阪と比べるとやはり田舎といわざるをえません。。。 月間の売上です。母の生きがいになっていますので、なんとかこのままお店を頑張って切り盛りしてもらいたいと思っています。 駅前には飲み屋が沢山あります。以前は工場などもありましたが不景気で倒産する会社も幾つかあり、周りはこれといった建物がありません。 大きい道路から一本入ってはおりますが、角地に面しているため立地条件が酷く悪いという環境ではないと思います。お忙しい中ご回答ありがとうございます。 ご回答者様のご意見大変参考になります。自身でもネット等でいろいろと調べてみたいと思います。何か良い方法がありましたら引続きご教示頂きたく、何卒宜しくお願い申し上げます。