木造アパートの経営は何年くらい可能でしょうか？

質問

テレビのコマーシャルを見ていると、３５年一括借り上げなどと宣伝しておりますが、
木造アパートはどのくらいの間経営できるものでしょうか？

最寄駅　徒歩一分。
ファミリー向け３ＬＤＫタイプ＋駐車場無料
家賃９００００円　４室　＋　自宅
他　貸し駐車場　４台×９０００円
現在築３年、ほぼ満室できております。
ローン残金１０００万弱　残り１０年。

ローンが終わる１０年後には家賃を値下げしてもかまわないので、年間経費を込で２００万くらいの収入があれば良いと考えているのですが、可能でしょうか？
自宅も兼用しているので、最悪でも固定資産税分くらいは（７０万）捻出したいのです。

現在６０歳なので、最終的には大規模なりホームや建て替えはしないで、売却するか子供に相続したいと思っています。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

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会計士任せのどうしようもない大家ですから、専門家にお聞きになる方が正確でしょうが、確か木造の減価償却期間は２２年だったと記憶しています。簡単な数字にすれば2200万で建てたものなら毎年100万（月約84,000円)が減価償却として積み立てられます。これで22年積み立てれば22年後には2200万が積み立てられていて、経済状況が同じなら（同じの筈はありませんが(笑)）、同じ建物が立つということです。

　賃貸物件では当然築年数によって家賃は逓減していきます。それも計算に入れる必要があるでしょうし、また修理等での支出も計算に入れなければなりません。

　そして一番重要なのは退去の問題です。「古くなったので建替えます。退去をお願いします。」で素直に出て行く借主さんなんて皆無でしょう。当然、建て替えが視野に入る時期には『定期借家契約』に変えてスムーズに空けられるようにしておく必要もあります。

　質問者様がお書きの中で、失礼ながら、私が「問題あるだろう」と心配に思うのは、質問者様がコストを積み上げて家賃をお考えの点です。
　私は大家の他にも自営をしておりますが、今は市場が決める価格設定からコストを決めて行かなければならない時代です。まず、家賃ありきですべてを決めて行かないと大きな間違いを犯しかねません。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおりますが、お尋ねのことはわかりません。

　経営できるかどうかの要素は２点。
　１つめは、耐用年数。
　２つめは、需要数。
　それぞれが、それぞれに違います。

　例えば、まったく同じ建物でも、太平洋側の温和な地域に建てた場合と、冬の台風並み季節風が吹き荒れる日本海側の海辺に建てた場合では、耐用年数は全然違うでしょう。

　旧聞に属しますが、瀬戸内の鉄筋コンクリートマンションには、築20年くらいでボロボロになったものがかなりの数ありました。建築ブームのころ建てて、瀬戸内海の海砂をよく洗わずに使ったのが原因です。外壁は剥落、鉄筋は錆びて爆発。大変でした。

　今回のご質問の場合、構造も、材料も、所在地も、管理方法も、なにもかも分からないので、回答できる人はいないと思います。

　まあ、分からないなりに想像して考えると、税務署の定める耐用年数が木造だと22年か23年くらいだったと思います。

　耐用年数が長いほど、年々収入から引ける減価償却費が少ないので、税金がいっぱい盗れます。

　だから税務署としては、できるだけ長い耐用年数にしたいはずなのです（実際コンクリートマンションの耐用年数は長すぎ！）が、それでも22・3年にせざるをえないなら、それくらいで壊れるか、需要がなくなって取り壊しているケースが多いのだろうと思います。

　質問者さんも、それくらいで壊れると予想されたほうが無難なのではないでしょうか。もちろん、毎年バンバン費用をかけて補修をやっていれば別なので、年々どれくらいかけられるか、ですね。

　需要も、人口増加が望める地域ならいいのですが、減少地域はもちろん、停滞地域でも、ほかに良いアパートができると、居住者が右から左へと移動するかもしれません。もとからあったアパートはガラガラになります。

　客の入らないアパートは、ただの産業廃棄物、マイナス資産です。

　ということで、地元の状況や建物の構造などをよく知る地元の不動産会社にご相談なさるのが一番だと言わざるをえませんです。

お礼

ご解答ありがとうございます。
ふと不安になり漠然とした質問になりました。
北海道の都会の中心街まで電車で１０分の立地です。
建築をお願いした会社に管理してもらっています。
古くなるにつれ家賃を下げれば入居者さんもつくのだろうか、
と思いまして。
20年後のことなどわかりませんよね。
工夫努力して、いずれ土地を売却することも視野に入れながら、今はできるだけ家賃を貯蓄にまわします。
重みのあるご意見に感謝しております。