土地契約解除について

質問

御世話になります。ご相談ですが。２年前、実家が老朽化したため現在は、マンションにすんでおります。実家の土地は賃貸でその間毎月５万支払ってきました。
先日、地主さんの弁護士に土地の賃貸契約解除を申しいれたところ、
弁護士曰く、母屋を処分して更地にしてから解除するといわれました。根拠は、”賃貸契約の１２条に土地を現状回復すること。”とあり、その意味は更地（土の状態）にすることだとの説明でした。

こちらで解体をして、土地を明け渡すことで納得はしているのですが、
いままでのご近所さんは母屋をそのままの状態で退去されており、うちの場合もそれでよいと思ってました。

土地の契約にはあまり詳しくないのですが、更地にする費用はこちらで持つのが一般的でしょうか？
その間の土地代は払わなければならないのでしょうか？

法律には詳しくないので教えてください

回答No.1

nobitatta

平成４年８月１日より前に行われた建物所有を目的とした借地権の設定には借地法が適用され、平成４年８月１日以降に行われた建物所有を目的とした借地権の設定であれば借地借家法が適用されます。
　おそらくお話の内容から推察いたしますに、平成４年８月１日より前からの契約と考えられますので借地法の適用を受ける契約であろうと考えます。しかし、とりあえず現在の借地借家法における該当条文も上げておきます。

　契約期間が満了し、更なる契約の更新が無い場合には、土地所有者（賃貸人）に対し、時価をもって当該建物を買い取るべきことを請求することが出来ます〔建物買取請求権〕（借地法４条２項（借地借家法１３条））。これに反し、借地権者に不利な条件で契約が締結された場合には、その不利な部分の条件については効力を生じません（借地法１１条（借地借家法１６条））。

　ところが今回のお話は、契約期間が満了したわけではなく、契約期間内に解除の申し入れをしたということだと思います。

　契約期間の定めのある契約の場合、原則としてその期間内に契約の解約は出来ません。しかし、特約で当事者の一方または双方が、契約期間内でも解約する権利を留保することは出来ます（民法６１８条）。

　この場合、原則として土地賃貸借の解約は、解約申し入れから１年で終了し（民法６１７条１項１号）、借地法（借地借家法も含む）の適用はありません（この解約申し入れから契約終了までの期間については、特約で別の取り決めをすることも可能です）。したがって、建物買取請求権もありません。

　借地法の適用が無いため、契約書に契約期間内での解約の場合には現状に復して（つまり更地にして）返還することという条項が謳ってあった場合には、その条項の規定が有効になってしまいます。

　そのため、大変残念ながら、今回の場合には更地にする費用も契約終了までの土地代も、全てkanechinさんの方で負担することになってしまうと考えられます。

　他のご近所さんの場合、契約満了時に更新せずに契約が終了していたのではないでしょうか。

　以上、ご参考まで