果樹を育ててきた土地の返還について

質問

果樹は、土地の使用貸借契約の時に植えたもので、その後数年してから賃貸借契約になりました。
賃貸借契約には、契約解除時には、「更地にして返還する」では無く「原状に復して返還する」となっていますが、返還時には果樹を収去する必要がありますか？
ただ、民法２４２条（不動産の付合）の解説では、果樹は地主のものになる代わりに、償金請求権（民法２４８条）を取得するとなっています。従って、自分で果樹を収去しない場合には、地主は果樹の所有権を取得し収去できる権利を持つことになり、代わりに償金請求権によりいくらか金額を請求できる権利を持つことになるのでしょうか。
また、強制執行されることが予想されますが、育ててきた果樹の移植費用や精神的な苦痛を受けたことによる何がしかの賠償を地主に負担してもらうなどが可能でしょうか。、

回答No.2

kumahigecoffee · ベストアンサー

No.1です。
補足がありましたので、遅くなってすみませんが再回答します。

果樹農家さんからの質問かと思っておりましたが、
おそらく建物所有目的の土地賃貸借のうち、
一部が家庭菜園化しているということでしょうか。
それならば、農地法の適用が実際上問題とはならないと思います。

さて、その上で果樹に関する権利関係を検討します。
当方は民法の教科書と判例六法レベルの情報量で
回答することを、（言い訳ですが）あらかじめ申し上げます。

果樹に関する権利関係は、
（ア）民法242条を字義どおり適用する立場（権限あれば付合せず、なくば付合）
（イ）小作人保護を重視し、農作物には慣習法上付合を認めない立場
が対立し、判例は基本的に（ア）の立場に立つように思われます
（最高裁昭和31年6月19日判決など）。
ただし、賃貸借の解除紛争中に育成した農作物など、
無権限育成者の場合であっても、保護を要する場合があることから、
「有力説」というレベルにて
（ウ）付合が生じる場合であっても、場合によっては
248条を活用し、償金請求（248条）により調整する立場
が、あるということのように思われます。

とすれば相談者さんのおっしゃる
「民法２４２条（不動産の付合）の解説では、
果樹は地主のものになる代わりに、
償金請求権（民法２４８条）を取得するとなっています。」
という部分は、本件のような賃借あるいは使用借権限に基づき
植えた場合は、適用されないように思え、
あくまで付合せず、果樹所有権は借主にあり、
というように見るのが、法律的には正解と考えます。

また、このよう除去が法律的な筋として、
除去時の費用負担についても
「原状に復して返還する」のですから、
まず、賃貸借契約時に庭に果樹のない状態であれば、
当然賃借人の費用負担をもってして、果樹を取り払う必要があるかと思います。
他方、使用貸借の時代に植えられた果樹ならば、
賃貸借契約時にさかのぼった「原状」とは
「樹木が植えられた状態」とも言う余地はありえますが、
私はそれは屁理屈で、合理的な契約意思の解釈としては
「原状」とは賃貸借に連続する使用貸借の開始時とみるのが自然で、
使用貸借開始時点で果樹がなければ、先と同様、賃借人の費用負担を
もってして除去すべきと考えます。

以上、あまり相談者さんの意向に沿わぬ回答になりましたが、
借地権の中途終了については、借地借家法の保護の下、
居住権者として優位に交渉を進めうるのですから、
家庭菜園への思いも正当事由の一事由であり、場合によっては
庭木として社会通念上相当な範囲での果樹の維持管理を
立ち退き条件に織り込む余地すらあるものとも言えます。
（他方、立退訴訟が決着している、あるいは債務不履行解除として
決着済みであるとすれば、果樹をめぐっての紛争は
ただの蒸し返し等のように思えるところです）。

お礼

返事が遅くなってすみません。
大変参考になりました。
有難うございます。

回答No.1

kumahigecoffee

農地法18条（旧20条）の許可が出ているのでしょうか？
出ているとすれば、どのような理由で許可されたのでしょうか？
それとも基盤強化法による貸借でしょうか？

ここが解らないと回答もしにくいのですが。

補足

お問合せ有難うございます。
果樹と言っても６０坪程度の土地に家庭菜園程度のものが植えてあるだけです。
ただ、大切に育ててきたものですから、引き続き育てていければと思っています。
農地法には関係がないのではないかと思います。