住宅ローン＆持分比率

質問

共稼ぎ夫婦で連帯債務者として２３００万円ほど組む予定です。

ある地方銀行の住宅ローンで相談しているのですが現在、県、市からある条件を満たす場合限定ではあるが、長期固定のローンがあると教えてくれました。

・県の某補助資金
　　他の借り入れが１１００円以上ある場合限定
　　８００万円まで最大２５年まで年1.3％
　　別途保証料が１５万円程度
・市の某補助資金
　　１０００万円まで最大２５年まで年1.6％
　　別途保証料が１５万円程度
・その銀行の住宅ローン
　　その銀行の住宅ローンは１０年固定で2.3％
　　10年以降は利率はそのときの利息を元に見直す
　　保証料が現在無料

銀行の担当者によると上記の組み合わせでもＯＫ。
審査は３つの組み合わせでも１回の審査でできるとのことです。

但し、銀行の住宅ローン一本ですと、夫婦で住宅ローンの控除を折半でできますが、３つを併用する場合、市、県のローンは夫婦のどちらかが債務者でもうひとりは連帯保証人という構成でしかできないので、二人で住宅ローン控除を仲良く折半できないとのこと。

それでどの組み合わせが一番お徳か悩んでいます。

単純に一番安い利息で借りるなら
市の某補助資金ローンで１０００万円
県の某補助資金ローンで８００万円
残りの５００万円を銀行ローン

というのが一番安い利息になると思うのですが、
これですと
私の借金が1000+800+250万円
嫁の借金が250万円
になり、嫁の住宅ローン控除がほとんど期待できません。

やはり銀行の言われるように銀行一本で夫婦で折半にしたほうがいいんでしょうか？

後者にして住宅ローン控除を受けるより、３つ併用して住宅ローン控除を期待しないで純粋に利息を安くすべきでしょうか？

あと、こういった場合の住宅の名義の按分ですが、どちらの場合でも、夫婦で1/2づつというのはまずいですか？

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>私の借金が1000+800+250万円
>嫁の借金が250万円
>になり、嫁の住宅ローン控除がほとんど期待できません。
まずなんでそうなりますか。銀行のローンはかみさん単独または、連帯債務だけど実質かみさんだけにすればよいと思いますが。
つまりそうすると、

夫：１８００万
妻：５００万

にはできますよね。あとその補助のやつが名義がどちらかであればよいのであれば、

夫：１０００万　＋銀行連帯債務で１５０万　＝１１５０万
妻：８００万　　＋銀行連帯債務で３５０万　＝１１５０万

と同じにも出来ますし。

>やはり銀行の言われるように銀行一本で夫婦で折半にしたほうがいいんでしょうか？
せっかくそんなにおいしい融資が受けられるのであれば受けない手はないですよ。

>あと、こういった場合の住宅の名義の按分ですが、どちらの場合でも、夫婦で1/2づつというのはまずいですか？
だめです。きちんと出資割合にして下さい。住宅ローン減税の計算で贈与が発覚しますよ。

つまり総額がＡとして、

夫：（夫自己資金＋夫担当ローン金額）／Ａ
妻：（妻自己資金＋妻担当ローン金額）／Ａ

です。連帯債務のローンは担当の金額が明確ではないので、適当に決めることが出来ます。

ちなみに３本のローンの返済ですが、夫と妻の年収からみて妥当な割合にするのがよいです。（つまり大雑把に年収比率）
もちろん妻は今後完済まで勤めをやめないという前提ですよ。

あと住宅ローン減税は減税を受けない場合の納税額の範囲までしか受けられませんから、妻の収入が少なくて納税額があまりないなどという場合は夫担当のローンを増やした方が効果が大きいですよ。

お礼

回答ありがとうございます。
明日だめもとで銀行に市は自分、県は嫁で申請可能か聞いてみます。
最悪、県、市を私、銀行を嫁で申請可能か確認してみます。

回答No.1

aya-pi-

利率が１％違うと驚くほど返済金がかわりますよ。

住宅ローン控除は所得税から返金されますが、住民税の算出は住宅ローン控除前の金額から算出されます。

その辺りも加味した上でご判断されてみてはいかがでしょうか？
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html

お借入になる額は２３００万円のようですが、自己資金分も含めて名義の持分を決めます。例えば同じ２３００万円借入としまして、４６００万円の土地・建物なら１/２ずつの名義に出来ます（奥様が頭金支払いの場合）
しかし２３００万円が全てというのであれば連帯債務の出来る２５０万円（約１０分の１）の持分になります。

お礼

回答ありがとうございます。
よいＨＰを教えてくださりありがとうございます。