“持分比率”について教えてください！

質問

この度物件の購入を決め、現在ローン契約（本契約）をする段階です。

そこで、うちの場合・・“持分比率”をどうするのがベストなのかを
教えてください！！

【条件】
物件価格：（中古の為リフォーム代金手数料等込みで）約3200万円
資金調達：妻（私）名義のローン2500万円　
　　　　　　　　　※夫は持病がある為、私名義での借入になった
　　　　　妻（私）名義の住宅財形預金：200万円
　　　　　妻（私）の両親からの借入500万円

物件名義：夫婦２人の共有名義（ローンは２人で返済予定のため）
収入：　夫　　　⇒600万円
　　　　妻（私）⇒430万円（但し今後パートになる可能性もあり、
　　　　　　　　　　　　　　その場合現在よりも減る可能性がある）

以上のような場合、比率はどうするべきなのでしょうか？
夫は単純に自分が8つ年上で、先に死ぬ可能性が高いから10:0で良い！
と言うのですが、“贈与税”や“住宅ローン控除”などあるようなので、
どうするのが一番良いのか判りません。

知識が不充分で申し訳ありませんが、どうか教えてください！
よろしくお願い致します。

回答No.4

hkinntoki7 · ベストアンサー

ANo2です。
連帯債務者の場合、住宅減税の年収対象が質問者様だけなのか旦那様の年収も対象なのか税務署に確認されたほうが良いと思います。おそらく連帯債務者は債務者が支払えなくなったときに弁済義務が発生しますので債務者ではないはずです。融資金額全額について質問者様が借り入れることととなりますので住宅減税申請時に必要な残高証明書に質問者様の名前しか乗っていなければ質問者様が支払った所得税のみが還付対象になるはずです。ですから、旦那様の所得税も還付対象にしたいのであれば今回借り入れる２５００万円について旦那様ｘｘｘｘ円、奥様ｙｙｙｙ円と金額を分けて各個人で借り入れ審査を受ける必要があるはずです。質問者様の年収４３０万円の所得税だけを還付対象にするより、旦那様の年収６００万円の所得税も還付対象にした方がより多くの還付金を受けることができると思います。借り入れ金額が決まれば持分割合も決まるはずです。
　蛇足ですがカーテン代、家具代、エアコン代等の費用が意外とかかりますので頭金を減らして現金を手元に残されたほうが良いと思います。

回答No.3

RRRK

旦那さんがローンの連帯債務者になっているってことですよね？
その場合は、ローン金額を明確に振り分ける必要はありません(割合を決めて銀行に通知する必要なし)ので、一般的には年収の比率で割合を決めれば良いと思います。

すなわち、ローン金額2500万に対して、夫６割(1500万)、妻４割(1000万)

よって、不動産の持分は以下のようになると思います。
夫の持分(1500万)：15/32→47％
妻の持分(1000+200+500=1700万)：17/32→53％

お礼

アドバイスをありがとうございます！

そうです、連帯債務者です。
年収の比率で割合を決めるのですね！
でも、先にアドバイス頂いた“贈与税”については大丈夫なんでしょうか？

それと、両親から借りたお金に対し“借用書”はやはり要るものなんでしょうか？
私がやっぱり書いておこうと言うと、主人が「書いてもいいけど、
実際はそんなの税務署がいちいち調べるはずが無い！」と言い切るのですが・・。
どうなんでしょうか？

再び質問になりますが、教えて頂けたら有難いです！

回答No.2

hkinntoki7

銀行から借り入れをされる際に夫婦連名でｘｘｘ円借り入れるわけではないはずで、ご主人ｘｘｘ円、質問者様ｙｙｙ円と借り入れ金額を振り分けるはずです。質問内容からしますと、2,500万円をご主人と質問者様でいくらずつ借り入れるのかで持分比率が決まります。例えばご主人：1,500万円、質問者様1,000万円＋700万円でしたらご主人４７／１００、質問者様５３／１００になります。また、質問者様がご両親から借り入れる５００万円に関しても一応借用書を作ったほうが良いと思います（万が一税務署から確認があったときのため）。
　持分ははっきりさせておいたほうがよいですよ。住宅減税は１２月末日のローン残高に対しローン名義者の納税した所得税が還付されます。もし質問内容どおりご主人のローン借り入れ金額が明示されていなければご主人は住宅減税の適用外になるはずです。また、当然ですが住宅減税は納税した所得税以上の金額は還ってきません。質問者様だけの債務名義ですと４３０万円に対する所得税だけですが、ご主人も債務者になることで更に５００万円に対する所得税も還付対象になります。

お礼

ご回答ありがとうございます！

銀行からの借り入れ金額の振り分けは、特に（今の時点で）ありません。
本来保証人というかたちみたいですが、ローン申し込み時は、
保証人という項目はなく債務者として主人が署名捺印しました。

本契約でそのあたりの“借入金額の振り分け”が決まるのでしょうか？
すいません、そのあたりがよく分かっていません。
ちなみに、ローンに伴う生命保険は私だけの加入になっています。
債務者の場合、生命保険の加入が必要ではなかったでしょうか？

回答No.1

tarotaro001

登記の持分比率は、その物件を支払うときに調達したお金の割合で決まります。

住宅ローンを組んだあとに、夫婦のどちらがメインで返していくかは関係ありません。

今回の場合、全て奥さん名義で調達してありますので、持分比率は
夫：なし
妻：１００％
となります。

これ以外で登記すると高額な贈与税が発生してしまいますのでご注意を。

お礼

早速のご回答有難うございます！

すいません、書き忘れていましたが、
主人はローンの返済債務者として名前が載っています。

この場合でも比率は
夫：なし
妻：100％
となりますか？

すいません、お手数をお掛けしますが、
もう一度お教え頂ければ有難いです。