不動産業界の方、住居の価格の決め方を教えて下さい！！

質問

築1年の１戸建て、延べ床４２坪総２階、家屋のみの価格２９５０万円、大手メーカー軽量鉄骨造で不同沈下３４ミリで紛争中です。傾斜は３／１０００程度で、現状の目に見える被害は傾斜のほかに、基礎のひび割れ最大０．５ミリ１０箇所程度、サッシの開閉が重い、床の変形（若干の盛り上がり）などで、基礎下に鋼管杭を圧入しジャッキアップ補修ですべて復元するといわれています。基礎も補修再塗装します。
　そこでこのような物件を売り買いする場合、この沈下被害によって価格設定にいくらくらい影響すると思いますか？もちろん修復がすんだ後の常態で家屋だけの価値を考えた場合です。経験談や予想等で構いませんので参考までに教えて下さい。

回答No.2

noname#19073 · ベストアンサー

難しいですね。

＞修復がすんだ後の常態で家屋だけの価値

修復が済んだ後ならば、物理的な部分はクリアになっているという前提ですから、心理的な面のお話ですよね。
補修をしたにせよ、一度そういう事があった家をどう評価するか、ということに相場というのは無いと思います。

ただし、補修はしたにせよ、不同沈下により無理な圧力が住宅の至るところにかかっていたとすれば、何も問題無い家と比較して、少し痛んでしまったと捉えることも出来るでしょうし、又、補修はしたものの今後は本当に大丈夫なの？というような疑念を持つ人が居る可能性もあります。

こういう事を書いては元も子もないですが、その家を中古物件として売却するに際しては、売り手買い手が納得して売買した価格が結果的にその物件の流通価格となります。
補修をして問題ないから特に価格に影響を与えずに購入する人もいるかもしれません。
逆に影響を気にして表示価格の100万円の減額を要求してくる人もいるかもしれません。
その要求に対してあなたは50万円までの減額には応じて、それで相手が応じるかもしれません（笑）

流通価格というのはいつだってそういうものです。
仮にその家を今回の問題が無く5年間住んだ後に売ることになっても公式にはめて価格が算出されるわけではありませんので・・

そういう意味ではご質問にある内容で～円の減額が妥当というようなものは最初から無いと思います。極端に言えば1,000万円引いたって買わない人は買いません。

お礼

回答ありがとうございました。
実は住宅メーカーに対しての慰謝料及び不動産価値の減少分の請求の参考にと思って質問させていただきました。やはり不動産価値減少を根拠に請求は難しいですかね？

回答No.3

noname#19073

＞不動産価値減少を根拠に請求は難しいですかね？

その建物が建築請負によって建てられて、「あるべき姿」の状態と、現状そのような問題点と補修を行うことで、あるべき姿からどの程度の価値の減少があったのか、という事を立証出来なければならないと思います。

補修によって完璧、もしくは元々の状態以上に回復されるならば価値の減少を理由に請求することは無理だと思います。
そうではなく、服で言えばとりあえずツギハギでしのいだような状態までしか補修出来ないのであれば、正常な服とツギハギの服を比べた場合での価値の差額の請求ということは可能だと思います。

洋服に例えて逃げましたが（笑）今回の補修というのがどのような問題に対して、どのような措置なのか、という部分を専門的に精査しないと何とも言えないです。
要は上記でも書いたように「本来あるべき姿」と同等以上に回復されるのかどうかだと思いますよ。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
補修後復元できなかった部分あるかどうかチェックして判断していきたいと思います。

回答No.1

lemonbarm

補修でどの程度の修復がされるかで価格は変動します。
たとえば完全補修がされた場合、減額はほとんど無くなることが多いです。
発想の転換の様な物ですが、問題の無い家だと思って購入した後に問題点が発覚するよりは、事前に問題点が解決されている家を選択することで安心感を得る人も沢山います。

残念ながら家も「物」ですから使い傷みや使用していく中で問題点が見つかる場合が多々あります。
また地盤などについては補強不足であったり、元々補強は不必要という認識の土地であった場合など、建物が建ってから出てくる現象なども有ります。
地盤補強などについては建築費・販売価格に反映されるので、「安心が欲しい」でも「高いのは嫌」という購入者の矛盾に対してどの業者もぎりぎりの範囲で決定しています。（姉歯は論外です）

完全補修でない場合はその残された部分について、金額に差が生じますよ。有る一定のひびは問題ありませんし、床の撓みについては張り替え費用等を参考に金額の折衝を行うことになると思います。

お礼

回答ありがとうございました。
実は住宅メーカーに対しての慰謝料及び不動産価値の減少分の請求の参考にと思って質問させていただきました。やはり不動産価値減少を根拠に請求は難しいですかね？