業者の非により、自宅が不同沈下しています。 助言お願いします。

質問

平成１１年に新築売り立て住宅を購入しました。
元々、斜面地であったものを切土にして、宅地にしてあります。
現在、不同沈下により家が傾いています。
３年前に業者に沈下修正工事をジャッキアップ工法で施工してもらいましたが、内壁にクラックが発生、床の傾きもおさまらないため、
去年末に第三者の建築士に地盤と建物の調査を実施してもらいました。
結果はひどいもので、基礎にクラックが１０箇所、うち３箇所が貫通していました。
床の傾きも最大－６１mmで床勾配が１．１１％でした。
行った沈下修正工事も、地盤途中にコンクリート板をかまして
ジャッキアップしているのですが、粘土層の上だったため全く効果がなく、工事計画もないずさんな工事のため、内壁にクラックが生じたようです。
そして不同沈下の原因が擁壁工事の際、盛土のまま家を建てたということです。
実際、建物の３割が盛土部分の上に建っていたため、その箇所が沈下しています。
今年に入って、建築士、業者、を交えて話し合いを行いました。
ただ業者は擁壁工事の非については全く認めませんでした。
その際、業者側から薬注工事による沈下修正案が出ましたが、
かなりの負担を強いられることになります（数百万円）
また、この業者を介しての沈下修正工事は二度とお願いしたくありません。
業者側はいまだに自らの非を全く認めず、途方にくれています。
建築士からは、裁判になれば勝てる見込みはかなりあるようですが、
多大な費用と時間がかかるため、あまりすすめられないとのことでした。
こういった場合、どうしたらよいのか教えていただけませんでしょうか？
できれば具体的に教えていただければ助かります。
よろしくお願いします。

回答No.5

swatchiron · ベストアンサー

＞その際、業者側から薬注工事による沈下修正案が出ましたが、
かなりの負担を強いられることになります（数百万円）

粘土層で薬注をしてはいけません。粘土層の場合、N<3～5程度までの超軟弱層であればクラッキングにより薬注は可能ですが、現在家屋が建っているのでそこまでの軟弱層とは思えません。
一時的に隆起効果が得られますが、その効果は計算できないため、ジャッキアップの方がマシです。

大口径のジェットグラウト工法を施工すれば間違いないですが途方もない金がかかります。

回答No.4

nsan007

安いと思って建売を買われたのですから仕方が有りません。
建売の設計をする建築士は許可が通るだけの最低の図面しか描きませんし、費用も僅かしか建売業者から貰えませんから、現場の確認もまずしません。別に依頼した建築家なら地盤の状態も確認し、杭を打つとか対応を考えます。安く上げるためにいい加減なことはしません。工事も手抜きが無いかきっちり監理します。そのような建築家は責任も取りますし、保険にも加入しています。裁判に持っていくのも大変ですし、それなりの費用を支払って別の所で補強や補正の工事を頼むしか無いと思います。
後々まで責任を持って手直しをしてくれる業者なら最初からこんな工事はしませんから、争っても難しいかもしれません。そんなやり方で未だに倒産せずに居るのが不思議なくらいです。

補足

回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、建築士に依頼して建てたかったのですが、
なかなか思うような土地が見つからず、
たまたま見つかった土地が売り立て住宅だったのです。
別に安いと思って購入したわけではなく、
建物価格も坪単価６０万円以上のものでした。
土地価格も当時相場のものでした。
購入を決断したのは、こちらの要望を当時としては
聞いてもらえたことと（どんな家にするか）
希望地域内の物件であったということです。
残念ながら、こんな結果になりましたが。

回答No.3

houng

話しを読んだ限り、適切な対策も施さず盛り土の上に家を設計した設計者が一番悪いような気がしますが。。。施工者は設計図の通りにモノを造ってなんぼです。普通は設計図書に何らかの記載があるはずなんですがね。。
設計図書に地業工事の際、地盤が圧蜜の完了していない粘土層で沈下対策が必要とか書いてないのでしょうか？書いてないのなら設計者のミスの可能性もあるし、設計者がその地盤の性格を読みきれない能力の低さを示しているのかもしれません。

地盤改良対策にはいろんな種類があります。色々な業者に提案を求めるよう設計者なり施工者にたのんでみたらどうでしょうか？
また、多少高くても先々のことを考えればやむをえないという判断も必要になるかもしれませんよ。

回答No.2

noname#65504

＞建築士からは、裁判になれば勝てる見込みはかなりあるようですが、

本当にそうでしょうか？
建て売りを購入したと言うことですので、売買契約かと思います。
施工業者の責任は原則として無く、売り主が瑕疵担保責任を負うか、不法行為を理由とした損害賠償によるもののどちらかしかありません。
平成１１年となると、品確法が制定される以前のものですから、当時の法律だと、宅建業法により瑕疵担保の期間は２年つければよいだけになっていましたので、通常建て売りの場合は引き渡しから瑕疵担保期間が２年しか無いことがほとんどです。
２年以上が経過してから発見された瑕疵については、瑕疵担保に基づく請求はできないのです（業者のミスでも業者は契約により法律上の責任が無くなる）。

おそらくそのケースになっているのではないかと思います。

となると不法行為を理由とした損害賠償でなければ、業者に責任を負わせることはできません。
依頼した建築士は、業者の施工法などについて建築基準法、宅造法など各種法令や建築学会の技術基準などに違反していることを証明できているのでしょうか？

それができないのですと裁判になっても勝てる見込みはかなり低くなります。見込みがないのなら裁判やっても無駄でしょうし、業者が認めなければ、裁判などの手順を踏まなければ、金銭を受け取ることもできません。

このあたりは民法など建築と直接関係しない法律に疎い建築士だけだと判断できないと思いますので、やはり弁護士さんに相談するのがよいのではないでしょうか？
技術面を建築士、法律面を弁護士に担当してもらうのです。

なお、請負契約の場合は、瑕疵（欠陥）に対して補修請求ができますが、建て売りのような売買契約の場合は補修請求は原則できないことになっています。代わりに損害賠償請求権があります。

とにかく直す必要はありますので、建築士と相談の上、適当な他の業者に依頼して補修を行い、それにかかった費用を業者に対して損害賠償請求をし、合意が得られなければ、裁判へ持って行くという方法ができるのではないかと思います（本当に勝てる見込みがある場合です）。
裁判に負けた場合、または裁判をしなかった場合は自己負担になりますが。

回答No.1

chikugouno

一般に斜面地を宅地化する場合、残土を外へ持ち出さずに敷地内で処理しますので、その盛り土部分が建物の基礎の1/3に掛かったと云う事ですね。
猶、敷地全域が粘土層のようですね。当初、住宅新築の際、地盤調査はされましたか。していないで、此の結果になったとして考えて見ましょう。
擁壁コンクリート・パネルの接続部から土砂が流失していないのであれば、擁壁工事の不備で、不同沈下が起きたとは、考えられないと思います。
部分的に沈下していないとの事ですから、沈下した部分の地質調査をして、今の建物の不動沈下している部分を支持する耐力の地盤が、地下何メートルにあるか確認する事です。
その支持地盤まで、支持杭（多くの手法があります）を作り、支持杭の上部を繋ぎ、それで建物の荷重を負担させれば良いでしょう。
市街地で、ビルの地下工事の着工前に、周辺に木造住宅などがある場合、既存建物の不同沈下を防止する為。既存建物の基礎の下（直下には工事出来ませんから横に）に支持杭を作成します。その工法を応用する事になります。
詳しい手順に就いては、現地の模様がよく掴めないので回答出来ません。