複雑な借地権売買

質問

とても複雑で困っております、どうぞどうぞ、回答よろしくお願いいたします。主人が2年前に亡くなりました。私と主人には子供はおりません。主人の両親は60年ほど前から借地（14坪）に住んでおりました、契約もかわしております。その家を20年前に新しく主人が建て替え致しました。借地の名義は父（2年前なくなりました、母は4年前に亡くなりました）家は主人の名義です。主人には兄と姉がおります。主人が亡くなり賃貸マンションに住んでいた私は、主人の建てた家を改築してここへ越してきました。20年建つ家ですので、ひどい雨漏りとガス、水周りで300万ほど改築がかかりました。私は無知でこのままずっと住んでいられるのだと思っておりましたが、大家さんから名義変更をいわれ、100万と要求されています。本当は私に住む権利はないそうですが、名義変更料さえ払えばよい・・・ということですが、私は始めて一軒家に住んでとても不自由を感じています、生活も遺族年金4ヶ月足りず、頂くことが出来ず、これからここで一人暮らしていく自信がありません。兄と姉にはこの家を手放したいこと話しました。私はこの家にかかった改築費用300万戻れば後は多少でも残れば兄と姉が分ければいい思っていることも姉に話しました。不動産にも相談に行きましたら、名義変更はせずにこちらでします・・・と言っており、坪46万とのことでした。それは買い取り価格なのか、そこから又手数料が取られるのか・・・質問内容は手放すにしても、いったん私の名義にして売却したほうが有利なのか、そのまま不動産に渡したほうがよいのか・・・土地価格はこの辺は坪100万くらいとは聞いていました。このあたりは4：6で借地の権利は6割です。更新は後10年くらいあります。誰にも相談できずとても苦しみ悩んでおります。本当に無知をお許しください。どうぞ、どうぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.2

matthewee

１．借地権について－。
　借地借家法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう（同法２条）」と定義されます。

　質問文に「その家を２０年前に新しく主人が建て替え」て「家は主人の名義」とありますが、建て替えの際に地主の承諾は得たのでしょうか。
　立て替えた際に、建物の名義が「主人」であれば、「主人」が「父」から借地を転借したか、あるいは、賃借権を譲渡されたことになると思います。そうでなければ、「主人」の建物に「借地権」は存在しないことになるからです。

　通常、賃借権の譲渡、すなわち借地上の建物の建て替えには地主の承諾が必要なのですが（＝勝手に建て替えたら、借地契約の解除事由になりかねない）、同居の親子間において賃借権の譲渡は、「背信的行為と認められる特段の事情」がないので、借地契約の解除は認められないと考えるべきだと思います（昭和２８年９月２５日最高裁判例を参考）。

　とすれば、「２０年前に新しく主人が建て替えた」ときに賃借権が「父」から「主人」へ譲渡され、「主人」の建物について借地権が存在する“可能性”があると思います。

※地代の支払い関係や、地代の水準がわからないので、“可能性”としています。基本的に、建物所有者と借地人が異なる場合や、地代が低廉な場合には、借地借家法で保護される「借地権」は存在しないとされる場合があります。

　地主が「主人」の借地権を認めなければ、裁判で決することになりますが、それに係る時間と弁護士費用等を考えれば、地主に更新料（＝「父」から「主人」へ名義が変わったことに関するもの）を支払ったほうが、却って経済的な場合もあると思います。地主が、「主人」の建物に関して「借地権」の存在を追認してくれたことになるからです。
　地代の水準がわかりませんが、これまでの安い地代を補てんするためであれば、更地価格の５～１０％の更新料はそれほど高額というわけではないと思います。

　「主人」の建物に「借地権」が認められたら、「主人」の相続人は質問者さん（法定相続分３／４）と「兄と姉（同１／４）」となります。

２．借地権付き建物の売却について－。
「改築費用３００万円」の出所が質問者さんであれば、遺産分割の取り分を多くすればいいですし、「主人」が出したものなら、遺産の中に含めて分割することになると思います。

　不動産会社が「坪４６万円」と買値を提示したそうですが、地主が賃借権の譲渡を承諾しない限り、借地権付き建物の売買は完了しないと思います（＝無断譲渡により、借地契約を解除されるおそれがあるから）。

　「借地権」だけが単独で存在することは、ほとんど考えられないので、まず、「借地権」の権利関係をはっきりさせることが先決だと思います。
　借地権の公示方法は建物の登記が必要なので、建物の所有権に関して、質問者さんの単独名義、あるいは「兄と妹」を含めた共有名義にする必要があると思います（＝土地に対する賃借権登記の説明は省略）。

　「借地権」があやふやなままで建物を売買した場合、買い主から敷地利用権について瑕疵担保責任を問われ、損害賠償を支払うことになりかねないからです。

　質問文の「このあたりは4：6で借地の権利は6割です」と書かれてありますが、この割合は相続税を計算するための数値であり、築２０年の建物で借地期間が残存１０年間の場合、借地権相当額を更地価格の６０％で売買できるとは思わないほうがいいと思います。
　建物が朽廃すれば、借地権も消滅するからです。

３．借地の法律問題は難易度が高いので、このWEB掲示板での回答等は“ヒント”程度に考えて、専門家に直接ご相談されるほうが安全だと思います。
　借地契約の内容を精査しないと、借地借家法で保護される「借地権」が存在するか、わからないからです。杞憂かもしれませんが、今回の質問文から「借地権」の存在を否定する要素もいくつか推測できます。

　ご相談先として、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります（下記、参考URL参照）。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円（消費税込）で15分毎に延長料金2,625円（消費税込）を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/
　お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」ＨＰなどもご参考にされて、探してみて下さい。

回答No.1

walkingdic

まずお話を見る限りは特に複雑ではなく非常に単純な話です。

>その家を20年前に新しく主人が建て替え致しました。借地の名義は父（2年前なくなりました、母は4年前に亡くなりました）家は主人の名義です。

まずこれが良くわからないですが、ご主人の父ということでよいですね？
あとご質問者は法定婚、つまり婚姻届けを出して婚姻されていますね？

>大家さんから名義変更をいわれ、100万と要求されています。
であればこれは法外ですね。結構こういう地主はいますが。。。。

>本当は私に住む権利はないそうですが、名義変更料さえ払えばよい
ご心配なく。きちんとありますよ。
まず借地権についてはご質問者とご主人の兄弟が相続人です。
そして家はご主人が建てたようですから、ご質問者一人のものです。
つまり土地については他の兄弟と共同で借地権を持っている（現在は推定）わけですが、家はご質問者が唯一の相続人ですから、居住する権利はきちんとあります。

通常相続による借地権の名義変更料はたいした金額ではありません。具体的にはその土地の相場にもよると思いますが１００万はぼったくりです。

>生活も遺族年金4ヶ月足りず、頂くことが出来ず
うーん。基礎年金の遺族年金はそもそも子供がいないともらえませんが、、、４ヶ月足りないというのは．．
もしかして以前に会社員か公務員をしていた時期があってそれが２０年に満たなくて、かつ国民年金との合計年数が２５年にも満たないということですかね。

>不動産にも相談に行きましたら、名義変更はせずにこちらでします・・・と言っており、坪46万
総額がわかりませんが．．．．まあいいでしょう。

>それは買い取り価格なのか、そこから又手数料が取られるのか
それくらいはきちんと聞いてください。
通常は買い取り価格を言いますし、手数料は売買価格の３％＋６万です。

>いったん私の名義にして売却したほうが有利なのか、そのまま不動産に渡したほうがよいのか
同じことです。どちらにしても売買の為には、一度ご質問者名義を経由しなければ売買できませんので、平たく言えば不動産屋が名義変更を受け持つというだけです。まあ借地の名義書換料の相場は不動産屋であればよくご存知なのできちんと交渉できるでしょうから、御質問者の場合は任せた方が楽でしょうね。
借地権の方はご主人の父からの相続になるのでご主人の兄弟も相続人ですから、売買の時にはご兄弟にも協力してもらわなければなりません。

ただ複数の不動産業者から見積もりを取って決めてください。まあ２～３軒当たってください。

お礼

ありがとうございました、一字一句しっかりと読ませていただきました。わかりやすい回答に読みながら涙が出てきました。誰にも相談できず一人苦しんでおりました。私の無知にこのようにわかりやすい回答を下さり、本当に本当にありがとうございました。今日こうして相談して本当によかったでした。力が湧いてきました。がんばってみます。がんばる力が湧いてきました、本当にありがとうございました。