賠償請求

質問

経過
現在所有者が昨年の11月に突然電話があり、農地を買って欲しいとのこと。しかし、その農地には耕作権が設定されて農業委員会にも届け出されていました。そのため、解除する手続きを行いましたが契約解除には6ヶ月待たないといけないらしくこちらでは何もできない。
解除が4月になるとのことで農期にも入るのでこちらでは耕作を相対の約束のみで行い今期の耕作を行いました。

お金の支払い
8月にお金を入れてくださいっと電話があり持って行きました。これを耕作代金として支払いました。金額は26万円（領収書は10月耕作代金として）
10月にお金の請求があり20万円を支払う。
※この20万円は相手方名義の米出荷により得た代金23万円から水利費を差し引いた額
11月に再度請求があり10万円支払う。
　支払い合計額30万円（いずれも土地購入代金の一部としてと領収書を受ける）
11月に10万円の返還あり
※この支払い前に電話で高い金額で購入する人が居るのでそちらに売りますとのこと

この時点で農業委員会に届け出て申請手続き中、手続きの中止

しかし、再度買って欲しいとのことで再度手続きに入る。

そのご又他に売却する旨の電話あり。

この流れの中で交わしたものは領収書のみ

・耕作権設定できずに耕作したこと
・土地代金の一部として領収書をもらってること
・相手方が当初売却しようとした面積の半分のみ売り渡すと言い逃れしていること（一括取得できずに売り主が何回かに分けてと言って今回総面積の半分を購入する予定）

これらを法律で見た場合賠償請求できるか？

回答No.1

mahopie

本件の事実関係が完全には理解できませんが、損害賠償請求の可能性を検討するに当って、(1)そもそもの契約内容がどうであったか、(2)契約のどちら側の責任において契約が不履行になったのか、(3)売主が新たに提示した農地半分の売却では契約の目的が達せられるのかどうか（不完全履行か契約不履行か）、(4)一方の契約不履行によって他方に損害が発生したのか、(5)損害賠償の定めが当初契約にはあったのか、という見地から本件を見ていきます。

(1) 農地売買の契約が口頭でなされたものと推測され、2件の領収書の存在がこれ証明する証拠と考えられます。内容としては、「当該農地を○○万円で質問者に売却する。当年度は耕作権の事情より耕作権解除後に行う。」「本年度は１０月耕作代として２６万円金を支払う。（相手方は耕作権者？）」
その後土地代金の一部（領収書有）として２０万円を支払う。
更に１０万円の追加支払をしたが、これは返還された。
(2) 契約不履行の責任は相手方が他社へ二重売買したことが原因かと推測される。
(3) 売主が提示している半分の農地では、契約目的が達せられず相手方を契約不履行として損害賠償を請求したい、と質問者が判断している。
(4) 質問者が受けた損害については金銭的には明示できないが、1年以上に渡り不安定な売買関係に巻き込まれた点では損害を蒙ったと評価される。別途契約の履行に着手し、負担した費用を明確に示せればその額が損害額と考えられる。
(5) 当事者間においては損害賠償の定めはなかったと推測される。１０月に支払った２０万円が手付金の性質を有するのか、相手方名義の米の出荷による正当な取分と考えられるのかの評価ができない。

民法５５７条では「買主が売主に手附を交付した時は、当事者の一方が契約の履行に著手するまでは買主は其手附を放棄し、売主は其倍額を償還して契約の解除をなすことができる」と定めており、本件では履行の着手がされている点で、売主からの手付倍返しによる解約権はないことになるが、買主側の質問者が履行の着手がなかったとして損害額が２０万円で可と考えれば、自らが支払った２０万円に加えて相手方負担を２０万円として（手付倍返し）契約を解除させるように持っていくことは可能ではないか、と考えます。

一方で質問の事実関係においては、先の２０万円が米代金で後の１０万円が手付金と理解され、質問者が１０万円の返却を任意で受けたことが契約の合意解除に応じた根拠として理解され、損害賠償の権利を放棄したとされる余地もありそうです。

但し、請求できる権利があることと相手がすんなりと支払うかどうか、どうやって支払わせるかについては別の次元の問題ですから、一応お含み下さい。

補足

>(1) 農地売買の契約が口頭でなされたものと推測され、2件の領収書の存在がこれ証明する証拠と考えられます。内容としては、「当該農地を○○万円で質問者に売却する。当年度は耕作権の事情より耕作権解除後に行う。」「本年度は１０月耕作代として２６万円金を支払う。（相手方は耕作権者？）」

相手方は地権者　当方が耕作者

>(3) 売主が提示している半分の農地では、契約目的が達せられず相手方を契約不履行として損害賠償を請求したい、と質問者が判断している

当初、全面積の取得要求あり。
何回かに分けて買い取るように話し合った。
その間残りの面積は受委託とする様ように話し合っていた。

>(5) 当事者間においては損害賠償の定めはなかったと推測される。１０月に支払った２０万円が手付金の性質を有するのか、相手方名義の米の出荷による正当な取分と考えられるのかの評価ができない。

耕作した分の土地への対価は支払われているので正当な取り分とはいえない（農地の貸し借りに於いて地上権が設定され収穫したものは借り受け側のものとされる）