買い替えのタイミング

質問

半年前に駅徒歩10分の建売り戸建てを購入したのですが、地域的や立地に不満があり買い替えを考えてます。
現在2600万借入れがありますが来年早々にも500万ほど繰上げ返済する予定で、希望物件は4000万弱で33歳、年収は600万です。
すぐに買い替えすると約1000万ほど損をすると聞いたことがあるので思い留まっているのですが、このまま我慢して住み続けるより今のうちに買い換えた方が後々後悔せずにいいのでは・・・と思い決断しました。
そこで買い替えして一番損が少ないタイミングをご教示ください　よろしくお願いします。

回答No.5

m_inoue

皆さんからの回答で
・２重ローンは出来ない
・今の物件か次の物件は現金で決済
については理解されたと思います

では私からですがちょっと粗い計算をしてみましょう

今の物件が２６００万円でめでたく売れたとしましょう。
２６００－２６００（借入）－１００（手数料約３％）＝－１００万円（手元に残る現金）

－１００＋５００（繰り上げ資金）＝４００万円

４０００万円の家を買うには、

４００万円の自己資金で、借入約３８００万円は必要でしょうね
３８００／６００（年収）＝年収の６．３３倍

金融機関の審査が通るでしょうか？

支払は毎月均等で３０年１０年固定で良いでしょうか？

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/kariire_sim.html

不足額３８００万円を全額貸してくれたら
毎月の支払は　約２３０，０００円　になります

年収６００万円なら
銀行の貸し出し限度額は　約２６００万円
不足は　約１２００万円　になります

もちろん売値が高ければ計算結果は異なってきます。

お礼

ご丁寧にありがとうございます
２３万か・・・きびしいですね・・・
まあ売価はもう少し高く売れると思いますが、もう少し返済してからのほうが無難ですね・・・
きびしいですね現実は

回答No.4

noname#15038

住宅売却の損得分岐点は、物件によるのではないでしょうか。
一般に、築浅の方が高くは売れますが新築の時に販売価格が高くついているから、値下がり率という点では築浅の方が損だという場合もあります。
木造の一戸建てならば、上物の価値はどんどん下がっていきます。ただ、立地がよいならば（あなたは気に入ってなくても駅近などの条件がよくて客観的に需要が高いならば）、上物がどんなに老朽化しても、それなりに高い値段はつきます。
特に、家は手入れが行き届いているかどうかでも、値段が違ってきますよね。
これは外側の修繕だけでなく、家の中をまめに掃除するだけでも、まったく値段が違います。
それらを鑑みて、家をメンテナンスしていく自信や立地などから、損得分岐を検討されてはいかがでしょうか。

お礼

駅周辺はこれから栄えていく駅なのでこれ以上は下落していかないと思っているのですが・・・もう少し冷静に考え直してみたいと思います

回答No.3

alias3

新たに住宅を購入する場合、金融機関からの融資を受けるのであれば、現在ご返済中のローンを完済する必要がありますが、そのご準備は整っているということでよろしいでしょうか？
住宅取得に伴う借り入れについて複数の実行はできません。
セカンドハウス取得という特殊な融資はありますが、文面中からそのような住宅の取得ではないと思われますし。
また、仮に現在ご返済中のローンをそのまま継続し、新たな住居をキャッシュで購入するご予定であっても、それは不可能です。
住宅取得融資の条件はそこに住むことが、条件となっていますので。
その条件を逆手にとって、では住民票を異動しなければいいのでは？と、如何にも裏技ですみたいな言い方をする向きも中にはいらっしゃいますが、それは大きな間違いです。多大なリスクを抱え込むことになります。事例は過去に他のご質問で回答させていただきましたのでそちらを参考URLに貼り付けておきます。

さて、上記の問題をクリアしていれば、どの段階で売れば損が少なくなるかというご質問の本題に入れるのですが、これは、早ければ早いほど良い条件で売れます。
減価償却、資産価値云々の問題も無いとは言えませんが、築浅物件は市場でも人気が高いからに他なりませんから。ですので、1ヶ月単位で大幅に値が変わることは無いでしょうが、1年単位で見ると大きな単位で変わってくるかもしれません。
ただしです。
これはあくまでも市場に買い手が存在した場合の話です。売り出した価格で買い手が存在しない場合は売却価格を希望より下げざるを得ません。
あとは時期的に、比較的買い手が多くなるのは2～3月位ですのでこの時期に合わせると希望した売却価格で売れる可能性は他の時期に比べ高くなるでしょう。
しかし、あくまでも確率論、たまたま、買い手が居た、買い手が居なかった、ということだってあります。結果論のように聞こえるかもしれませんが、それが現実ですので、そちらはお心構えが必要です。
現在のお住まいの購入元の不動産業者、或いはHMに売却見積を出してもらっては如何でしょう？
それ以外の業者数社にも同時に見積もってもらい、その中で価格的に納得でき、安心感ややる気の見える業者に売却を請け負ってもらうことをお勧めします。

参考URL：

http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1787592

お礼

そうですね・・・もっと詰めてからの質問でした
とりあえず見積もり依頼をしたいと思います
ありがとうございました

回答No.2

bell753

現在お住まいの住宅ローンは当然完済してから新たな物件を購入するということですよね。
若しくは希望物件をキャッシュで購入ということでよろしいんですよね？
まさか、２重ローンを組もうというお考えは無いですよね？
そういったローンは組めませんので、念のため。
買い替えで一番損が出ないのは、入居前になりますが、半年とはいえ、既にお住まいになっているのであれば最も損が少ないのは、そのまま住み続けて上物の減価償却が終わり固定資産価値がゼロになったとき売却することが最も損が少なくなると思いますが。
まぁ、そのような主旨のご質問じゃないでしょうから、早ければ早いほど家屋の価値は残っていますので良い条件で売れるとは思います。
仮に今すぐ売ったとすると購入時の諸費用と売却時の手数料、現在の住居に対し購入した空調設備や照明、カーテン、引越し代は丸損になります。
これで少なくとも500万近くは行くと思います。
おいくらで購入された物件かわかりませんが、購入価格より-500万で売却できるかどうかは立地条件によりますが、かなり難しいでしょうね。
1,000万の損で売れれば上々というところでしょうか。
が、家の売却は買い手がつかないとできません。当たり前のことですが。
つまり、買い手が居なければ必然的に売却価格設定を売れるまで下げ続けることになります。
お近くの不動産業者数件に一度見積もりをしてもらってみてはいかがでしょうか？
繰り返しますが、現在の返済を完済できる見込みがある場合に限りますが。

お礼

ありがとうございます
やはりそれくらいは損がでるのですね・・・
２重ローンは考えてなく、売却金で完済する予定です

回答No.1

m_inoue

まずローンの契約は確認されましたか？

随時繰り上げ返済が可能なローンですか？

普通は３年後か５年後でないと繰り上げ返済出来ないのが多いのですが．．．。

お礼

・・・そうなんですか、早速確認したいと思います
ありがとうございました