住宅の買い換え

質問

私は37歳の会社員で、マンションに住んで居ますが、戸建て住宅に買い換えを考えております。
現在は神戸市内の3LDK（築6年）のマンションに住んでいます。
ローン残金を今一括精算すると約2500万です。
現在のマンションを親に2000万で買ってもらったとして（相場は1500万程度だと思います。）
残り500万、現在の自己資金300万あるのでマイナス200万を
新しい住宅に上乗せしてフルローンで購入するつもり
で考えていますが、無理な考えでしょうか？
次の物件は3500万ほどの戸建て住宅を希望。
ちなみに、昨年度の年収は約700万です。
上記以外に親からの2000万を有効利用出来る方法も
ありましたら、教えて下さい。
不動産には全く無知なのでよろしくお願いします。

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

非常に問題が多いです。

１．親子間売買で相場以上の価格で親が購入した場合は、相場との差額は贈与になり、贈与税がかけられます。
親が６５歳以上であれば通常の相続時清算課税制度の非課税枠２５００万が使えますが、、、、（兄弟の了承は要りません）

２．事実上頭金がマイナスでの新規物件購入
そのうち破綻しそうな話です。何故現在のマンションではだめですか？
家賃で払うより資産になるから、、なとどいう考えで購入してしまったものと思われます。
（現実には頭金少なく早期の売却は確実に損になるのですが、、、）
そのマンション購入時点で大きな間違いをしていますので、この先さらに頭金マイナスによる購入は、下手をすると致命的になる可能性があることを考えねばなりません。
そのような状況で今手放すのは全くお勧めできません。（失敗に失敗を重ねるようなものです）

親の２０００万の有効活用ということであれば、以下のようなプランは考えられます。

１．実勢価格１５００万で売却
　　ローン残高との差額の１０００万については親から贈与を受ける。
２．同一年に（必ず同一年であること）
　　親から１０００万の住宅取得目的の贈与を受ける
　　それを頭金として住宅を取得し、翌年３月１５日までに居住
３．上記１，２の贈与について相続時清算課税制度の住宅贈与取得の特例を申告する。

これであれば頭金１０００万での新規戸建住居取得が可能です。
相続時清算課税制度は特に他の相続人と相談したりあるいは承認を得る必要はありません。
ただ将来相続が発生したときには他の相続人にもわかるでしょう。

では。

お礼

アドバイス有難うございます。

知らない事が多過ぎて、教えてもらって
甘い考えなのに気付きました。

回答No.3

veer

簡単なシュミレーションをしてみました。
住宅３５００万円、諸費用３００万円、残高２００万円で総額４０００万円くらいでしょうか。
住宅ローンは７５歳まで組めますので、４０００万円を現在の一番低金利の変動金利２．３７５％で３５年の月々均等払いですと、
月々１４０，３３２円
年間１，６８３，９８４円
総額５８，９３９，４４０円
です。

定年までの６０歳の２３年間で月々均等払いですと、
月々１８８，２３６円
年間２，２５８，９３２円
総額５１，９５３，１３６円
です。

極簡単な計算ですが見る限りでは年収の３５％までなので借り入れ可能な範囲かと思います。
ただし金利の変動などは考慮していません。

ご参考までに。。。

お礼

アドバイス有難うございます。
こうやって数字で見るとかなり厳しい事
がよく判ります。

回答No.2

agboy

関西圏の中古マンションの動向が良く分からないのですが、６年で半値近くまで安くなった、ということでしょうか？

＃１さんの方法も良いと思います。実際にそうされた方もいらっしゃいますが、年収がもう少し上のランクでした。
賃貸に出された場合、空家になったリスクを回避するだけの生活設計であれば問題ありませんが、ご相談の内容からすると、少々タイトかな、と思います。
せっかくの機会にケチつけるようで心苦しいのですが、親御さんからの２千万円をお借りして（贈与とされない程度に金利を払って）ローンを減額しておき次の機会を待つという手もあると思うのです。

お礼

早速のご意見有難うございます。
やはり甘く考え過ぎでしょうか？
今は、金利も安く物件も値落ちして
買い時かと思ったもので。

回答No.1

gugestyper

今お住まいの３LDKを処分せずに、そのまま賃貸マンションとしたら、年間どれぐらいの家賃収入になるでしょうか？
その家賃でローンをある程度賄えないでしょうか？
親からの2000万円（今は清算生前贈与の非課税額が2500万円ですよね）+自己資金300万円+新規借金1200万円で戸建てを購入されたら如何でしょうか。
現在より総借入額が1200万円増えてしまいますが、総資産も増えますので、将来的には悪くないと思います。

補足

早速のアドバイス有難うございます。
駅近なので10万程の家賃は取れると思うの
です。
清算生前贈与の方法でが。
この場合、兄弟等からの合意が
必用になりますよね？
ちょっと問題があるんです。
親からは内緒で力になってくれる話なもんですから
・・・。