買い替え？それともリフォーム？

質問

現在持ち家（1987年築）を所有していますが、このたび転勤から帰ることができることなり、持ち家をリフォームして住み続けるが、それても買い替えをしようか迷っています。所有不動産は中古戸建（当時７年前で物件価格６０００万）で現在残債３５００万位あります。住宅ローン控除もあと７年残っていますが、中古戸建てが北側道路で純和風の延べ床面積160m2で廊下・外廊下等があり贅沢なつくりとはなっているのですが妻が洋風の家で気密性の高い家に住みたいと希望ありこのような質問をしています。年収は現在１２００万ぐらいありますが、買い替え・リフォームのメリデメ等わからず悩んでおります。家族構成は６名家族です。どなたかＦＰ的視点でアドバイスいただければ幸いです。

回答No.1

mahopie

地域や物件価格・建物価格、資金状況が分からないので確定的なことは言えませんが、以下の項目に応じて判断の優先順位を整理されては、と考えます。

＜財務面＞
・ 購入時点から物件価格の低下が大きければ買替特例による減税効果が狙える（高収入者程メリットは大きい）
・ 新規ローンに対するローン控除は今後メリットが縮小していく事は明らか
・中古物件売却時には、築２０年の木造住宅への評価は小さい（土地のみに近い、贅沢な造りの部分が交換価値としてはゼロに近づく）ので、買替の場合に資金負担は想像以上に大きくなる筈
・７年前のローンの金利水準と買い替えによる新規ローンの設定でどういう金利水準になるかは不明（昨今の金利水準が上がっている）
・ローン付住宅に対して、追加で１０００万円を超えるリフォームローンの調達は物件価格によっては難しい場合がある
・ ７年という年齢の経過によって、収入増加の一方でローン完済時年齢に差が出る、健康上の理由含めてローンの制約要因になる可能性もある
・ 収入が高い一方で、今後家族の生活費負担の増加（教育・介護）の可能性が高い筈で、再度ローン負担を増やすことが可能かどうか検討が必要

＜建物面＞
・リフォームでは基本構造は変わらないので、純和風は一部洋風部屋にしかなりえない
・但し、リフォームの技術向上で一般人の想像以上のことが実現できることもある
・築２０年で完全建替えは、通常は経済的にロスが大きい筈（本人の利用価値は十分ある）
・ 家族６人なら相応の居住スペースが必要で１６０m2よりも小さくはできない筈
・ 新規物件を求めるにしても、家族構成・妻の要望・金額全て充足させることは難しそう

補足

懇切丁寧なご回答誠にありがとうございます。
非常に参考になりました。じっくり検討していきたいと存じます。

買い替え・立替・リフォームすべて大変そうですね。

物件は逗子市なので周りの売買価格をみても海・駅まで徒歩圏内
なので、値落ちはしてないように思えます。

土地１６９m2、建物１５５m2で築２０年なんですが、売却して
同等の物件を買おうとしてもおそらく所有不動産よりも高く
ついてしまいそうな感じです。

３０代なんでまだ年収はアップしていくと思いますが・・・

やっぱり買い替えも困難だと思われますでしょうか？