確定請求したらどうなる

質問

相続した私所有の土地に４階建ての区分所有物件（収益物件）があり１、２階は私所有、３，４階はＡ所有です。
この物件に以下のような根抵当件が設定されています。

登記の目的　　　共同根抵当権設定
原　　　　因　　　平成２年○月×日設定
極　度　額　　　　金２，０００万円
債権の範囲　　　信用組合取引
　　　　　　　　　　手形債権 　　　　　　　　　　
債　務　者　　　何区何丁目何番何号
　　　　　　　　　　Ａ
根抵当権者　　　何区何丁目何番何号
　　　　　　　　　　　甲乙丙信用組合 　　　　　　　　
　設定者　　　　何市何町何丁目何番何号
　　　　　　　　　　私

この共同根抵当はＡの事業に使われていたのですが、不渡りを掴んで限度額を越してしまいＡは新たに自分所有の３．４階に根抵当権（順位２位）１５００万を設定しました。
その後、金融機関との相談で月々決まった金額を返済するように金銭消費貸借契約２４００万を結び借入金の返済をするということになったようなのですが、最近返済が滞っているようで金融機関から、債権をしかるべき機関に移すかもしれないと言う連絡が入りました。
私的には、どうにか土地と１．２階の物件だけは押さえたく思います。
この場合の対応策として、根抵当権確定・減額請求を行い債務額を確定し代位弁済したいと思うのですが、この状態で確定請求した場合は債務はどのようになり、いくら弁済すれいいのでしょうか

(1)限度額２０００万で確定し、２０００万弁済する。
(2)２番抵当で１５００万あるため、差額の９００万を弁済する。
(3)２４００万全額弁済しなければならない。
自分で考えられるのは、以上の３通りぐらいかと思います。

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

＃１です。
物上保証の契約書内容が不明ですが、都市銀行との取引での連帯保証の契約書中には、「連帯保証人が保証債務を履行した場合、代位によって債権者甲から取得した権利は、債務者と債権者（銀行）との取引継続中は、債権者の同意がなければこれを行使しません。もし債権者の請求があれば、その権利または順位を債権者に無償で譲渡します。」との規定があります。ここから類推すれば、債務者の借入が残存中には物上保証人は代位による権利の行使に制約を受けるものと考えられますので、Ａの破綻後でないと代位の権利行使ができず、当然そのタイミングでは権利行使する余地がないものと考えられます。

Ａとの関係や物件の価格水準、或いは３・４階だけが切り離されても買い手があるのかという点は不明ですが、２０００万円を弁済する決意があるなら、Ａの持分を買い取ってそこから２４００万円を返済させて既存担保を２件とも抹消し物件全ての所有権を持ってしまう、という選択肢はどうでしょうか？　

この局面でＡが事業継続に拘ることで、かえって債務が増加することや市中での高利借入による別担保の設定、その他の関係者の介入といった事態も起こり得ます。物件の賃貸収入を考慮しながら返済の絵がかけるなら、当該信用金庫に話を持っていけば不良債権の処理という要素も判断に含まれることで、案外簡単に融資承認も得られる可能性があります。

お礼

Aとはトラブルが多々あり、信頼関係も崩れているので、弁済しその後抵当権を私に移転し競売にかけようと考えていました。

物上保証の契約書はどこを探しても見当たらないため、早急に金融機関に問い合わせ確認したいと思います。

２０００万弁済の意思はあるので全額返済し所有権を買い取ることも視野に入れたいと思います。
それと、別担保設定まではされていませんがすでに他金融機関からの借り入れがあるようです。
このままにしておくと益々複雑になりそうですから、金融機関と直接相談してみたいと思います。

皆様のご意見を伺い、何通りかの解決方法がある事が分かりました。契約関係で自分でも不明な点があるので、それらを整理し対処したいと思います。

回答していただいた皆様、ありがとうございました。

回答No.3

buttonhole

>やはり２０００万の弁済が必要になるのですね。

　根抵当権消滅請求権は、根抵当権を「確実」に消滅させる方法であって、根抵当権者との「交渉」により、それより低い額で根抵当権の抹消に応じてもらう方法を否定するものではありません。

>２０００万弁済後の債務（残りの４００万）と２番抵当の根抵当（３．４階）はどのようになるのでしょう

　御相談者が設定している根抵当権はどれと共同担保となっているのですか。（１階、２階、３階、４階と土地「全部なのか、持分なのか」）また、その２番根抵当権は、３階と４階が共同担保なのですか。

>求償のために１番抵当を私に移転することは可能なのでしょうか。

　元本が確定していることを前提ですが、２０００万円の支払では、一部弁済ですので、一部代位になりますが、特約により一部代位が排除されている場合があります。また、極度額を超えた部分（元本、利息、損害金のすべて）も含めて全額弁済すれば、全部代位になりますが、その場合でも債権者の同意が必要とする旨の特約がなされていることがありますので、根抵当権設定契約の内容を確認して下さい。

補足

回答ありがとうございます。

>御相談者が設定している根抵当権はどれと共同担保となっているのですか。（１階、２階、３階、４階と土地「全部なのか、持分なのか」）また、その２番根抵当権は、３階と４階が共同担保なのですか。

１番抵当の共同担保は、１階、２階、３階、４階と土地全部です。
２番抵当の共同担保は、３階、４階となっています。

>元本が確定していることを前提ですが、２０００万円の支払では、一部弁済ですので、一部代位になりますが、特約により一部代位が排除されている場合があります。また、極度額を超えた部分（元本、利息、損害金のすべて）も含めて全額弁済すれば、全部代位になりますが、その場合でも債権者の同意が必要とする旨の特約がなされていることがありますので、根抵当権設定契約の内容を確認して下さい。

早急に確認したいとおもいます。

回答No.2

buttonhole

御相談者が単なる物上保証人（人的保証人にはなっていない）でしたら、元本確定請求をして、確定後の債務の額が極度額を上回る場合、極度額である２０００万円を根抵当権者に払い渡しするか、供託すれば、根抵当権消滅請求をすることができます。（民法第３９８条の２２第１項）

補足

回答ありがとうございます。

やはり２０００万の弁済が必要になるのですね。

再質問のようになってしまうのですが、２０００万弁済後の債務（残りの４００万）と２番抵当の根抵当（３．４階）はどのようになるのでしょうか。
それと、消滅請求ではなく、求償のために１番抵当を私に移転することは可能なのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.1

mahopie

まず用語の問題として、根抵当権の確定と一般に言われているのは根抵当による被担保債権の確定のことです。本件の場合、借入が一本だけであれば確定請求の有無によらず、担保される債権は当該債権だけということです。本件債権２４００万円については、債権額が２０００万円を切るまでは根抵当額の２０００万円が当該借入の担保となり、残り１５００万円の担保で債権差額４００万円と今後発生する債権が担保されるという考え方です。

本件を信用金庫側から考えると、不良債権先の共同担保物件の所有者からの担保解除の申し出ということになり、担保解除の為には２０００万円の返済が求められます。返済後質問者がＡ宛に代位権を取得する、３・４階部分の担保設定は残存させた上でＡの今後の取引の為に利用する（確定がない場合でＡが再起するケース）、３・４階部分の競売により第三者が所有者となる、といった問題が発生します。

もう一つの問題点として、通常担保物件の所有者（担保提供者）は金融機関宛の連帯保証人となっているケースがある筈ですが、相続時の内部処理経緯と併せて金融機関に対して現状の保証状況の確認をされた方が良いと思います。（２０００万円の返済では抜けられない可能性もあり）

補足

回答ありがとうございます。
債務者Ａの事業も破綻が確定的なので、再建は望めません。それと、確認しましたが連帯保証にはなっていません。

やはり２０００万の返済が前提ですね。