建築条件付物件で最高のコストパフォーマンスを得るためには

質問

現在、建築条件付の「とある物件」を購入検討中です。土地取得の契約が１週間後で、その後３ヶ月以内に建物の詳細を詰め、請負契約を締結する予定です。

自分達の要望通りの建物が、納得のいく（妥当性のある）価格で建てられるようにしたいのですが、何か良い方法があればご教授下さい。

当初、仲介業者との話では、
「建物は標準プランとして２４００万円が設定されている。」との事。
自分達の要望を加えるかわりに、標準プランのどこかを我慢・節約して、予算内におさえたいという趣旨から、標準プランの詳細と２４００万円の見積内訳を要望したが、どうもなさそうな感じ...おそらくは、売主が２４００万円のビジネスとして考えただけの価格設定で標準プランは「つけあわせ」だと感じました。標準プランが自分達の思いのほか豪華で、２４００万円でも安いぐらいと感じればよいのですが、多分、それはないでしょう。

当方から売主に、下記の点を打診しようと思っています。

・自分達の要望をもとに、施工業者３社の相見積もりを取りたい（本物件は３社から選べる条件）。
・見積もりについては、工事内容毎に、使用部材・単価・数量、作業費を明示してもらう。

売主にとっても、施工業者のコストパフォーマンスが上がれば仕入値を抑えられる訳で、利ざやが稼げると思うのですが...

回答No.4

exclusive · ベストアンサー

まずポイントとしては、(1)建築条件付物件である。
(2)施工業者３社の相見積り（詳細見積り）を取りたい。（施工業者は３社から選べる条件）
という事なので、答えはすぐに出ると思います。

その３社の内で、詳細見積りを出せる（出してくれる）会社があるかどうか？（可能かどうか？）
建売住宅であっても、注文住宅である事には違いはないので、当然原価計算はしているはずです。
詳細見積りを出せるか出せないかは、その業者のモラルの問題なので、出せない業者とは契約しなければいいだけの話です。

住宅は高い買い物なので、詳細見積りを出してもらいたいというpiko1227さんの考え方は正しいと思います。
工業製品の車の部品代を出せというのとは全然違うと思いますね。

ちなみに私の会社は要望があれば、詳細見積りを出しますよ。

建築士

お礼

ありがとうございます。

建築士さんから、このようなお答えを聞けて、非常に有難いです。勇気が出てきました。
しかし、今回、はじめて触れる住宅業界ですが、旧態然とした業界ですね...

回答No.7

bell753

私は2回程、家を新築したことがあります。
あなた同様の依頼をしました（相手は何れも設計事務所です）。
結果、満足の得られる回答はもらえませんでした。
最初のうちは騙されまいとしつこく内訳提示を求めましたが、#3さんの言うように最後は呆れられて直接的には言われませんでしたが、じゃぁ他にしてというような態度が見えるようなこともありました。
結局出してもらったものの、設計料とかコーディネート料なる金額の査定はできるはずも無く、もっとも自分の希望する設計にマッチした設計事務所に任せました。
金額内訳は参考程度に見ることにし、トータルで自分の予算にあったものを選ぶほうがいいと思いますよ。
#4さんのようにはらわた全て見せて解説までしてあげます的な”超”良心的な事務所に出会えるといいですが、そこまでしてくれるほうが稀でしょう。
個人的な意見ですが、このような方法で交渉すると、見えなくてもいいような部分や思惑が色々垣間見えて非常に嫌になったこともありました。
やるなら程ほどにしておきましょう。

お礼

ありがとうございます。

＞金額内訳は参考程度に見ることにし、トータルで自分の予算にあったものを選ぶほうがいいと思いますよ。

そうですね～。皆様のご意見をお伺いして、要求するのは、決して無駄な事ではないと思いますが、現実的な解としては、ご指摘のような形態にならざるを得ないような気がしてきました。
もちろん、３社の中で、詳細な見積もりを提示できる、すわなち、きっちりとコスト管理（＝業者の利益管理）できる業者がいれば、任せたいと思います。

回答No.6

fffttt

はじめまして。
当方も、同様の物件をちょうど１年前に契約し今年4月に引渡しを受け、現在居住中です。
　経験上からの私どもの対応を記載させていただきます。
当方の購入した物件は、約3000万条件付フリープランと言うものでした。
　最初に疑問に感じたことは、フリープランの意味です。
　フリープランと言っても、(1)何もかもがフリーの場合、(2)間取りだけがフリーな場合、(3)間取りが限定され、仕様がフリーな場合などさまざまだと思います。
　当方の場合には、標準仕様があって（変更可能：オプション）(1)に近いものでした。
　予算の関係上、自分たちの希望を全て出した上で、出来るもの、出来ないもの（構造上、規格上）を選別しました。オプションになるものについては全て明細仕様を提示してもらい。金額についてもとことん値引き交渉をしました。
その結果、比較的ＣＰの納得いくものになったと感じています。

・3社見積もりの件は、下記書き込みにもありますように、業者の下請け業者ですので、提示金額に信憑性はないと思います。（信じないほうが良いでしょう）

・売主にとっても、施工業者のコストパフォーマンスが上がれば仕入値を抑えられる訳で、利ざやが稼げると思うのですが
＞部材等は大量仕入れで安価に済ませているのでしょうから、このようなことは、現実的には起こりにくいと思います。

長くなりましたが、最後に1点アドバイスを
　仲介業者が提示している標準プランから間取り（面積）を増やす等の場合には、仲介業者と契約前には標準プランで契約しておき、その後建築対応工務店と間取り協議のときに間取りを増やすなど増額になる部分を詰められたほうが、安価に済みます。
ちなみに、当方の場合標準プラン27坪を30坪で契約したことにより、仲介料等に反映してしまし、余計な出費をしてしまいました。

　長くなり申し訳ございませんでした。

御参考までに。。
頑張ってください。

お礼

ありがとうございます。

仲介料の件、大変参考になりました！！

回答No.5

inon

NO2さんの補足の様になりますが。
今からでも遅くないので設計事務所をかませる様にしてください。素人ではプラン一つとっても難しいです。簡単にできるようで専門家がする場合とはかなり違います。長い間住む家なので。
それと、これは条件付きで仕方ないのかもしれませんが三社に合見積とっても無駄です。不動産屋の息のかかった工務店なら幾らでも調整が効きます。
どちらかというと各工務店が実際に建てた家を見て回った方が良いのではと思います。

もう一つ建て売りでは最高のコストパフォーマンスどころか最低のコストパフォーマンスも得られません。
私の家の近くの建て売りを、興味が有るので建てている間よく見ているのですが、とんでもない物が大半です（構造的に）

お礼

ありがとうございます。

＞それと、これは条件付きで仕方ないのかもしれませんが三社に合見積とっても無駄です。不動産屋の息のかかった工務店なら幾らでも調整が効きます。

そうなんですよね～。
そこの壁がどうしてもありますよね。
結果的に、３社、同じような金額になったりして...

回答No.3

alias3

お気持ちは良くわかります。
現実問題、『無理』でしょう。
ご質問者様が設計し、工数・工期・工事稼動を算定し、資材調達する、そして施工は全てご自分が単独発注した大工さんに行ってもらう...つまり設計施工全てご自分でできない限りおっしゃる『最高のコストパフォーマンス』を得ることはできません。少なくともご質問の文面から見る限りでは。
3社相みつは比較検討するうえで目安になりますし、新築の場合は多くの方々が行う方法です。しかし、そこに加えて『工事内容毎に、使用部材・単価・数量、作業費を明示』させてあなたにどんな判断ができますか？ということです。
A社は柱10本で100万、B社は20本で250万か、じゃぁ単価の安いA社がコストパフォーマンスがいいからA社にするか！という単純判断ができますか？
家は言うに及ばず大量の部材から構成されていますがそれを全て勘案し、且つ、必要な強度を横目で見ながら判断が果たしてできるでしょうか？
ましてや作業費の内訳を出せなんて言われておいそれ出してくる業者などいませんよ。
あなたのおっしゃるのは、このベンツは2,000万の値がついているが、『使用部材・単価・数量、作業費を明示』してくれ、と言っていることと同じですよ。
消費者としてのお気持ちは良くわかります。
それがわかるくらいなら皆そうするでしょう。
ですが、どんなちいさな工務店であれ、利益を生まない限り経営ができないわけで、どこで利益を生むかといえば、これはご質問者様もお分かりになるわけで、そこをオープンにしてくれというのはご自由ですが、MHに相手にされなくなる可能性もありますね。

ご質問者さまの言われるコストパフォーマンスの算定は0円から積算するような物を購入する場合、つまり、完全に1オフのオーダーメイドで何かを作ってもらう場合、適用できそうです。
ですが、住宅の購入にそのような考え方を持ち込むのは非常に困難です。
『予算はだいたいこれぐらいで』という話からはじめていれば既に矛盾してますもんね。

＞売主にとっても、施工業者のコストパフォーマンスが上がれば仕入値を抑えられる訳で、利ざやが稼げると思うのですが

おっしゃる意味が理解できません。
施工業者に安く発注でき効率的に短期間で施工ができれば安く資材調達ができるということですか？

『最高のコストパフォーマンス』を得たいならば私は迷わず建売住宅をお勧めします。
長々とすみません。

お礼

ありがとうございます。
相見積もりをとるだけでなく、詳細内容を明示頂くのは、各社の内容を比較吟味する上で最低限必要な事だと思いますが...見積もり精度にばらつきがあると比較も困難です（一番明細でもらえれば比較しやすい）。
素人ではなかなか判断しづらい内容だからこそ、詳細の見積もりをとる意義があると思います。
私は、家を発注した事はありませんが、仕事で外部業者にシステムを発注していた事がありました。何億もするシステムでも、機能毎に詳細な見積もりをとり、評価していました。
ご指摘の通り、詳細に見ても妥当かどうかは難しい判断です。しかし、だからと言ってグロスの金額では何も見えてきません。詳細な見積もりを要求し、業者がそれに応えられただけでも、それは成果です。というのも、詳細な見積もりを出せる業者は、案件に対するプランニングがキッチリできているという証ですし、こちらが要求する事で業者への牽制にもなります。
建売は別にして、家作りの価格というのは、既製品である車とは全く違う種類だと思いますけど...

回答No.2

takkupapa

建築条件が付いているとのお話であったので、かなり難しいのかもしれませんが、記載のように希望があるのであれば、それなりにしっかり、設計士を入れ仕様の取り決めをして、工事費を決めないと、納得いかないですよ。
数量だって仕様だって見積だけをみてたって解らないし、それが多いか足りないのか判断する人間がいなくては無理だとおもいます。

お礼

ありがとうございました。
検討します。

回答No.1

RRRK

>工事内容毎に、使用部材・単価・数量、作業費を明示してもらう。

建売業者の場合、この要求は難しいと思います。
私も昨年の１０月に売建(建築条件付物件)を契約して、今年の４月に入居しました。
同様の要求をしましたが、最後まで詳細な見積は出なかったですね。
金額は出なくても、仕様は出してもらったので、住宅機器メーカのショールーム等に出かけて、壁材を自分で決めたり、床材や洗面台、システムキッチンなど実物を確かめて、上のグレードの物に変更(当然追加料金です)したりしました。

建築業者は標準仕様で進めたいと思っているだけなので、自分でいろいろ調べて納得のいく仕様に変更してもらう努力が必要だと思います。
標準仕様がどんな物なのか確認することは必須だと思います。

お礼

ありがとうございました。
だめもとで、要求してみます。
いずれにしろ、標準仕様がベースにあるようなら、しっかりと内容を把握する必要がありますね。