建築条件付土地の建物の価格について

質問

建築条件付の土地を契約しました。まもなく建物の請負契約をすることになりますが、当初の参考プランは、木造スレート瓦葺の２階建（４LDK）で約1,500万（延面積約28坪・坪単価約54万）でした。

しかし屋根を屋上にするよう希望し、間取りも変更したところ、見積の総額は約1,900万（延面積約31坪・坪単価約61万）になっていました。

価格が上がった主な理由は次のとおりです。
１）雨漏りのリスクを回避するため、屋上の材質を強化した。
２）屋上の材質を強化することで、屋根の重量が増すので、柱のサイズを変更した。

なお、多少値引の交渉もしてみましたが受け入れてもらえませんでした（この物件はもはや「注文住宅」であり、あとは買主が納得するかどうかだけですと言われてしまう）。
また、見積書は総額しか記載がないので、詳細を教えて欲しいと要望したところ「それは無理」とのことでした。

さて、前置きが長くなってすいませんが、ここで質問です。
１）ズバリ高いと感じますか？
２）建築条件付土地の場合、値引きの交渉は難しいのでしょうか？
３）詳細の見積を希望するというのは一般的ではないのでしょうか？
４）もし「足元を見られている」としたら、今後どうのような交渉が有効となるでしょうか？

建築条件付という制約の中で、自分たちの希望を反映させておいて、そのくせ値引きを要求するという自分のスタンスには多少の矛盾を感じています。
が、その一方で「イヤなら他の人に買ってもらうからいいよ」みたいな雰囲気も感じてしまい、疑心暗鬼になっている部分もあります。

なんとかクリアな気持ちで決着をつけたいと思いますので、回答（アドバイス）をどうぞよろしくお願いします。回答はすべての質問に対してでなくても結構です。

回答No.3

faithfully · ベストアンサー

こんばんは。
　建築条件付きの契約とは言え、土地の売買契約と、建物の請負契約とは別になされるわけで、その請負契約の見積もりの詳細がはっきりしないのは、私には納得がいきません。
　買主の納得が必要なら、納得するためには、見積もりの詳細が必要ではないかと私は思います。
　参考プランから希望プランを別に頼むのは別にやましいことではないとはっきり言えます。普通どこでもあることかと思います。
　hanriceさんは何も後ろめたいと思われることはないと思います。

　重大な間違いは、値段のアップのことと、見積もりの詳細がわからないこととが、同じレベルで話されていることで、値段のアップ度合いは、みなさんが書かれているように、妥当だと思いますが（まともに施工すれば）、見積もりの詳細がないのは、全然別の次元のことです。
　というか、見積もりの詳細が無いのに、どこでその値段が妥当かどうかを判断できるでしょうか？
　屋上を作るにしても、建築工法にもよりますが、FRPで作るのか、アスファルトピッチでするのか、シート防水でするのか、そしてその上に、ちゃんと保護モルタルをしてくれるのか・・・いろいろなやりかたがあり、きちんと工事の詳細がわからないのであれば、私はとてもじゃないけど、契約はできません。
　建物の工事全てを把握されて、納得されてから、契約をされたほうがいいとおもいます。
　やましいことはないので正論で攻めればいいと思います。けんか腰になる必要もないと思います。
　むしろこれから長年住まれる家ですから、出来上がってからけんかするより、今、しっかり交渉しておきましょう。
　それで誠意がなければ、あきらめるくらいの覚悟は必要かと思います。
　長くなってすみません。結論から言えば、妥当な範囲かと思いますが、前提条件だけはしっかり整えてから、工事に臨まれることをお勧めします。
　状況が、私の考えてる状況と違っていて、トンチンカンなアドバイスになっていましたら、申し訳ありません。

お礼

屋上の建築方法については、きちんと説明をいただきました。（素人なので詳しくはわかりませんが、ステンレス板・モルタル・ＦＲＰを使うということでした。）

自分の発想としては、参考プランの金額に「屋上」にかかる費用が単純に上乗せされると思っていて、その上乗せ分の費用を後学のために知りたかったんですが、総額の見積りで、しかも詳細は出せないと言われちゃったので、「それじゃ、100万くらい便乗値上げしたってわかんないじゃん！」と思ってしまいました。

家の購入ともなると、単価が高いだけに不透明な要素も多くなって、消費者としてはすごく不安になりますね。しかも完成品を買うわけではないので、正論とは言え相手の神経を刺激しちゃうとそれはそれで後々の不安のタネになりそうですし。

とりあえず、相手が嫌がらない程度にもう一度見積りの詳細を出してもらうようお願いしてみようと思います。
でも、経験者の方々に「（価格は）妥当」という回答をいただいてすごく安心しました。
丁寧なアドバイスありがとうございました。

回答No.5

ideacreate

＃４の者です。
建売だろうがオーダーメイドだろうが、価格が設定された根拠があるはずですよねぇ。いまの時代、どんぶり勘定など通用しません。「もはや注文建築です」と言っておきながら、都合の悪い部分では「建売」と逃れるのには、矛盾を感じざるを得ませんね。たいていの人にとっては一生に一度の買い物、何十年ものローンを組むわけですから、じっくりと考えて、良い家を建てて下さい。

お礼

再びアドバイスありがとうございます。
部屋に戻ったら不動産業者から電話が入っていて、後日あらためて
見積書を出してもらえるとのことでした。
ひとまず安心ですが、でもだったら言われる前にやれよって思いま
すよね（笑）。

今回の弱みは、この物件の立地が、私の憧れていた生活イメージ
にすごく近くて、いまいち冷静になれないところにあります。
まぁ、契約したら終わりという買い物ではないので、今まで以上に
慎重に進めていきたいと思います。

回答No.4

ideacreate

（１）屋根以外の仕様が不明であるため、トータルで高いか安いかの判断は出来ません。屋根の仕様変更に伴う坪単価のアップについては、多少高いと感じます。材料分のコストアップ以外に、（２）の口実により上乗せされているでしょう。

（２）これは業者次第です。ひとつ言えることは、業者側としては、参考プランを変更するというのは格好の値上げ口実となります。

（３）一般的ではありません。しっかり詳細見積もりを出してもらう必要があります。詳細見積を拒否するようなところは全く信頼できないといえます。業者側が、飽くまでも詳細を出すことは出来ないという姿勢を貫くのであれば、白紙に戻す心構えで交渉に臨むべきです。

（４）詳細見積もりは出せない、という時点で既に足元を見られていると思いますので、（３）の通りです。

お礼

＞参考プランを変更するというのは格好の値上げ口実
ですよね。きっとそんなことだろうと思いました。

最初、間取りを変えて屋根を屋上に変更するという話をした時、「基本は建売ですからね。場合によっては希望に沿えないこともありますよ。」と不動産業者の方に言われました。なので屋上は半分あきらめてました。

ところが、設計士との打ち合わせの段階で、屋上ＯＫ間取り変更もＯＫということになり、その時「これはもはや注文住宅ですよ。」とまで言われて正直ちょっと浮かれてしまいました（笑）。
でも、この発言は『希望どおりの家を建てるんだから、それなりの出費は覚悟してくださいよ』っていう意味だったんでしょうね。

それはさておき今日、不動産業者に詳細のわかる見積書が欲しいと要望しました。担当者からは「建築業者に交渉してみますが、難しいかもしれません。基本的には『建売』ですし、建売には細かい見積は出していませんので」と言われてしまいました。→値段は『注文住宅』でも対応は『建売並み』ってことでしょうか（笑）。

もっとも総額を知った今となっては、つじつまを合わせて同額の見積を提出してくるんでしょうね。
まぁ、利益が出るように売るのは当然で、何の文句もないのですが不当に利益を上げる（それも相手を選んで）っていう態度は決して許したくないので、感情に流されずに交渉したいと思います。

長くなりましたが、回答ありがとうございました。

回答No.2

ozawonderful

1)妥当かと思われます。
2）売主次第です。
3）一般的ではないでしょう。
4）金額的に妥当かと思われますので「足元を見ている」と、言う印象は無いかと思われます。

建築条件付（建売）の場合、28坪から31坪に増築（3坪分）されてますが、普通（間取りを増やす・広げる等…）は大体坪５０万円位なのですが、この様な屋根部分を屋上に…と言った「特殊」な増築の場合は、やはり上記の様な金額は妥当かと思われます。

お礼

簡潔な回答ありがとうございました。
やはり屋上にすると高くつくんですね。
でも屋上のある家は前からの夢だったんで
第三者から「妥当」と教えてもらって安心
しました。

回答No.1

jakyy

多少の建築の知識があるのでお答えします。
不動産会社の値段は概ね、妥当かと思います。
やはり、屋根部分を屋上にする事で、
建築費がアップするのは、止むおえないでしょう。
最近は、不動産会社は土地だけで販売すると
ほとんど利益がでない状態です。
なかなか売れない土地を売るために、建築条件付
という事で、土地を売って、家屋の建築の方で
利益をあげるのが実情です。
だから、建築費は総額の金額しか出せないのです。
貴方が「自分で建設するから、土地だけ売って欲しい」
といってもおそらく、断るでしょう。
貴方としては
1、値引きを強く要求して、断られたら、契約を白紙に
　戻す覚悟で交渉する。
「無理なら、他をあたるから」というのもいいでしょう。
　この場合は、会社側は
「話はなかったことにしてくれ」というかもしれません。

2、金額に不満があっても、これからメンテナンスを頼む
　必要があるので、不動産会社のいう金額で承諾する。
　ただし、塀とかカーポートの部分で多少引いてもらう。

いずれも、喧嘩腰で話をすると相手も感情的になりますから
うまくお話下さい。
うまく交渉できるといいですね。

お礼

回答ありがとうございます。
実はこの物件、正式に売り出される前に情報を集めて
こちらからアクションを起こしたという経緯があって
立場的に弱い部分があります
なので、もし私が売主の立場だったら多少フっかけても
買うだろうと思ってしまうだけに、不安になって
しまったしだいです。
「妥当」と教えてもらって安心しました。