不動産登記申請について

質問

不動産登記法を勉強中の者です。
区分建物の敷地権（敷地利用権の一体化）のついて質問します。

Ａ所有の土地にＡ所有の普通建物（非区分建物）があり、その建物にＢが増築したことにより全体が区分建物になったとします。（増築箇所は区分建物の要件満たす）
この場合Ｂからする区分建物表題登記（敷地権なし）
は理解できるのですが、Ａからする区分建物への変更登記申請での敷地権の考え方がよく理解できません。
基本書等には専有部分のすべてをＡが所有し、敷地もＡ単有で所有している場合、敷地利用権は専有部分の床面積割合で一体化するとありますが、上記のように専有部分の所有者が違う場合の敷地利用権の考え方がよく理解できません。
どなたか詳しい方がいらっしゃれば、理由等も踏まえてお教え頂けないでしょうか。

回答No.2

dividing-line · ベストアンサー

区分所有法に従って処理されれば良いかと思います。

以下の３つの事例で考えます。
(1)Ａが専有部分の全部を所有し、敷地利用権もＡ単独所有の場合
(2)2つの専有部分からなる区分建物で２つの専有部分のそれぞれをＡとＢが所有し、敷地利用権もＡ，Ｂ共有の場合。
(3)専有部分については（２）と同じだが、敷地利用権がＡ単独の場合。

区分所有法22条第1項をご確認ください。
「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合・・・・」となっています。これは上記(２）に該当する場合で、一体化します。

敷地単独所有の場合は、第1項は適用できず第3項を適用することになります。第3項では「建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利の場合・・・」となっており上記（２）のことをあらわしており、一体化します。

一体化の規定は区分所有法第22条第1項、第3項にありますが、上記(3)の場合はそのどちらにも該当しないため一体化しないということになります。

お礼

大変わかりやすいご回答ありがとうございます。
私が質問した内容の場合（事例３）では、一体化する事例に該当しない。つまり、そもそもこういう事例は法律で規定されてないということですね！
確かに不動産登記法の参考書にはいくつか事例が絵付きで記されていましたが、回答での事例(1)(2)そのものかその発展形でした。
私はどうやら区分所有法第２２条第１項と第２項をごちゃまぜにして考えていたようです。
これで頭の中のもやもやがスッと消えただけでなく、まだまだ初歩レベルの私にとって、条文の読み方のテクニックを教わったようです。
大変ありがとうございました。

回答No.1

tk-kubota

Ａ所有の土地にＢ所有の建物が建てられた、と云うことは、ＢはＡから土地を借りるか、又は、共有とする契約がなければ建物を建てることができません。
それを無視してＢが区分所有法に基づく専有部分の登記をしたとすればＡはＢに収去するよう求めるか、又は、売渡請求できます。（区分所有法１０条）
ＢはＡから土地を借りるか契約があったとすればＡ、Ｂとも、敷地利用権は借地権を「準共有」で敷地権の登記ができます。
また「共有とする契約」ならば、それぞれ敷地利用権は所有権で敷地権は「共有」として持分登記することができます。
なお「専有部分のすべてをＡが所有」ならば区分所有法の適用はなく通常の建物として登記することになります。

補足

ご回答ありがとうございます。
質問内容に不足があったかもしれませんので補足いたします。
質問事例でのＡとＢは親子等の親族（賃貸借契約で借地権等を設定せず、土地の持分移転しない）と考えて頂けないでしょうか、以前私が土地家屋調査士事務所の補助者をしていたとき、この事例と似たような登記申請がありました。ただ、この時は２つの専有部分の所有者はＡＢそれぞれ単有で敷地はＣ単有でした。（ＡＢＣは兄弟）この時の申請はＢが区分を新築（既存建物からしてみれば増築）したことによる区分建物新築登記をし、既存建物は区分建物への変更登記申請しました。そして、この時は登記できる敷地権は存在しないということで申請書に記載しなかった事を今でもはっきり覚えています。（その事務所では滅多に区分建物登記申請がなかった為、本職の先生といっしょに登記官に相談しました）しかし本質問内容は専有部分の所有者の内一人と敷地所有者が同じ場合の敷地権の考え方がわからなくて質問しました。
また質問内容とは離れてしまいますが、頂いた回答のなかに「専有部分のすべてをＡが所有」ならば区分所有法の適用はなく通常の建物として登記することになります。とありますが、私の考えでは、区分所有法第２２条３項の記載から敷地利用権は一体化する（分離できない）と判断していたのですが、いかがでしょうか。