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区分建物の処理方法についての疑問
- 区分建物の登記処理に関して疑問が生じています。所有者Aが抵当権者Xに区分建物の抵当権を設定し、その後敷地権が付与されました。しかし、敷地権付き区分建物を購入したBの敷地権の一部抹消はできないため、抵当権者Xが抵当権を実行する場合にどのように処理すべきか疑問です。
- 区分建物の登記処理について疑問があります。抵当権者Xが区分建物の抵当権を所有者Aに設定し、後に敷地権が付与されました。しかし、敷地権付き区分建物を購入したBの敷地権の一部抹消はできないため、抵当権者Xが実行する抵当権の処理方法について知りたいです。
- 区分建物の登記処理についての疑問です。所有者Aが区分建物に抵当権を設定し、その後敷地権が付与されました。敷地権付き区分建物を購入したBが敷地権の一部が抹消されることを避けるためにはどのような処理が必要なのでしょうか？
- baskethlaw
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＃１５の4行目あやまり。 非敷地権、敷地権の登記をしても所有権や抵当権の権利の変動はありません。 極端なことを言うと、登記簿の記載する用紙が、土地の登記簿にするか建物の登記簿にするだけの違い。 ＝ここをみんな誤解している。 「敷地権」＝「一体化する」＝「土地の所有権に事項も建物の登記簿にする。」＝「土地の登記簿の所有権を抹消したのと同じ効果」＝ 権利の変動はありません ＝登録免許税が課税されない。
その他の回答 (15)
さて、自分の勉強兼ねて、宅建民法レベルの私が僭越ながらまとめますと 敷地権を登記するまえに建物に設定された抵当権は、不動産登記法７３条の１から敷地権についてされた登記としての効力を有さない つまり、建物と土地を分離して処分できる。これはいいですよね。 逆に競売する前に敷地権を抹消してしまうと、区分建物としてのＡおよびＢの土地の権利が建物競売とともに消えてしまう。これは都合がわるい。 競売落札後、法定地上権が発生する。（民法 ３８８条） 競売によって、建物は競落者の所有になったが土地の所有権はどうなっているか。法定地上権の発生によりもとの区分建物の所有者ＡＢには底地が残るものと解される。 Ｂも区分所有の敷地権として定められた土地の所有権に相当する底地（所有権）が残る。 確かに、区分建物の登記簿では土地の所有権の記載ができないから赤倉温泉先生の言うとおり非敷地権の登記をおこない普通の建物に戻し、 土地の所有権・法定地上権も登記する必要がありますね。
お礼
回答をまとめていただきありがとうございます。 段階的に説明していただくと助かります。
- akak71
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＃１３追加 なお、競落されると、抵当権は抹消されます。 抵当権に付記された、建物のみに関する事項も抹消されます。
お礼
追記での回答有難うございます。 抹消の流れわかりました。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
分譲マンションも、完成時は所有者が1人で、敷地権の付き区分建物の登記申請します。 不動産登記法では、所有者の数ではなく、区分建物とする所有者の意思と登記で、区分建物になります。 建物のみ抵当権設定で、競落した場合、非敷地権の登記しないと、土地の所有者を記載するところがない。 非敷地権の登記をすると、 建物の所有者と敷地権の持分が、土地の登記簿に移記される。 すなわち、土地の登記簿に持分・所有者が記載される。 ここで、建物の所有者が変更になっても、 土地の所有者が判明する。
お礼
回答ありがとうございます。 勉強になりました。
不動産登記法７３条の１から敷地権の抹消は不要。 建物が敷地権登記される前の抵当権設定なら敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有さない。 不動産登記法 （敷地権付き区分建物に関する登記等） 第七十三条 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。 一 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたもの 余談ですが、私が建物の区分所有法（登記法ではなく）を学んだ時は持ち主が一人になれば 「区分所有」の実態が消えるから「区分所有建物」でなくなると教わりました。 不動産登記法では、一人でも「区分建物」なんですね。なるほどだから「所有」を省いて いる。 今回も勉強になりました。
お礼
回答ありがとうございます。 建物が敷地権登記される前の抵当権設定なら敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記 としての効力を有さない。→ 効力を有していないのだから、抹消は不要と教えていただいていると 思っているのですが、（解釈間違えてたらすいません）分離処分の禁止に該当するため、抹消は必要になる のではと思っています。 自信はないのですが、そういう答えをしていただいている回答者さんも いてましたので。 でも、条文を反対解釈で読み取ると貴殿のお話しの通りなので、頭が混乱してますが。 回答にご協力いただけたこと有難うございました。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
＃１０訂正 抵当権者の債権者代位登記申請 か 裁判所の嘱託登記 に訂正
お礼
きちんと訂正いただき有難うございます。 理解しました。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
抵当権実行するためには、 債権者代位登記で「非敷津権の」登記をする。 非敷地権は各部屋ごとにできる。＝敷地権のある建物（部屋）と、敷地権のない建物（部屋）が混在することになる。＝問題はないです。 建物の競売をする。 ただ、法定地上権が成立しないとどうなるかは不明。 登記では、問題なくできます。
お礼
回答有難うございます。 まず、akak71さんの回答をみて驚きました。 私の中で、同一区分建物の中で、敷地権のある建物（部屋）と敷地権のない建物（部屋）が 混在しても構わないという概念がなかったものですから。 ご説明有難うございました。
- buttonhole
- ベストアンサー率71% (1601/2230)
No.8の回答者のご指摘通りですが、それで回答が終わってしまうのも何ですから、例えば、普通建物に抵当権が設定された後に、普通建物が区分されて区分建物になったという事例とすれば良いでしょう。
お礼
回答有難うございました。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
根本的なところに誤りがあります。 区分建物の表題の登記を申請すると、 原則「敷地権つき」の登記がされる。 非敷地権の区分建物登記簿にするためには、分離可能規約などが必要となります。 非敷地権の登記が完了すると、法務局はもう申請がない限り、敷地権に関する変更登記はしません。 職権で敷地権の登記した、古い区分建物以外には、質問の事例は、全国でも1例もないものと思われます。 敷地権付きの区分建物所有者が1人になっても、敷地権付きの区分建物です。 誤回答があります。 理由は、また分割して一部売却する可能性があるためです。 区分に関しては、誤回答が多い
お礼
回答ありがとうございました。 勉強になりました。
- buttonhole
- ベストアンサー率71% (1601/2230)
>その後、Aさんの債務不履行で抵当権を実行しようとする場合、建物にしか担保権が設定されていないのですから、一度、敷地権を抹消する必要が生じるはずです。 そうすると、Bさんの立場はどうなるのかということなのです。 仮にＢが所有する乙専有部分を含む全ての専有部分についてＸが抵当権の実行の申立をして、担保不動産競売開始決定がなされると、各専有部分のそれぞれに建物のみを目的とする差押登記がされます。強制競売に基づく差押え登記が建物のみにはできないのと混同しないでください。本件は、敷地権の登記前になされた建物の抵当権の実行に基づく差押え登記です。 そして、仮に一括売却がされて、すべてＣが買い受けて代金が納付されたとすると、各専有部分のそれぞれの敷地権の登記を抹消した上で、各専有部分のそれぞれについて、Ｃへの所有権移転登記を嘱託することになります。 各専有部分はＣがすべて所有していますが、当然、甲土地はＡＢ共有のままです。もっとも、甲土地にＣの法定地上権が成立していますから、ＣはＡＢの協力を得て、あるいは、ＡＢを相手取って地上権設定登記手続請求訴訟を起こして勝訴すれば、甲土地に地上権設定登記をすることができるので、地上権敷地権の登記をすることもできます。
お礼
ご回答有難うございました。 やはり、抵当権を実行するには、分離処分の禁止に反するため、各専有部分のそれぞれの敷地権の登記を 抹消する必要があるわけですね。 納得いきました。現実の処理の流れもよく理解できました。 実は、他の回答者さんの情報で、 同一区分建物の中で敷地権付き専有部分と敷地権なし専有部分が混在しても構わないという ことを知ったときは驚いてしまいました。
どうやら区分所有建物の説明から必要のようです。マンションのような形態の建物でも オーナーが一人なら普通の建物です。 マンションの一部屋でも区分所有者がいたら建物全体が区分所有建物になります。 区分所有建物なら敷地権（所有権または地上権・借地権など）を登記する必要があります。 一方建物の抵当権設定は、すでに建物全体にかかっているわけで、 ここで登記法の「敷地権」を持ち出すと確かに専有部分と敷地を分離して処分できないと 悩むわけですね。 でも、区分所有者が持分を売るわけではなく、競売で「建物」を売るわけですから売られた 瞬間に「区分所有建物」ではなくなる。敷地権などいらんのですよ。 区分所有建物は、二人以上の所有者が建物を区分所有しているから区分所有建物であって 所有者が一人になれば（競売で落札されれば）普通の建物になる。区分所有法の支配下に ならない。敷地権などいらない。 そもそも所有権を敷地権として登記してあったところで建物が競売で売られたら その瞬間に敷地に法定地上権が生まれて、もとの所有権はなくなるのだから ご丁寧に敷地権を抹消などしなくていいのです。
お礼
回答有難うございました。 区分所有建物も1人の所有者が購入すれば、区分所有建物でなくなるんですね。 知りませんでした。 勉強になりました。
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お礼
回答ありがとうございました。 勉強になりました。