公共事業（区画整理）による立ち退きと補償について。

質問

どうぞよろしくお願いします。
来年位に立ち退きになります。役所が何回か話し合いに来ました。現在小さな旅館をしています。土地建物は賃貸で、居住しながらの営業です。動産物の移転費用と立退き料、そして営業補償が出るとの事でした。営業補償の基本的な計算方法とはどのようなものなのでしょうか？例えば年商？所得額？何ヶ月分とかが出るのでしょうか？役所の方は業種や営業年数など色々あるのでと具体的にはまだ教えてくれません。これから査定をするそうです。また、物の移転費用は赤字にならない程度出るのでしょうか？そして商売はもう出来ないそうです。家主は違う商売をするらしいです。家は廃業ということになります。今後の事を考えると少し見当をつけておきたいのです。どなたか詳しい方おしえてください。

回答No.5

dr_suguru

＞営業補償の基本的な計算方法

１．営業廃止補償
通常の営業の継続が不可能になると認められとき。
Ｐ＝Ａ＋（Ｂ＊ｎ）＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ（又はＦ＋Ｇ）
Ａ＝営業権補償額
Ｂ＝従前の収益相当額
ｎ＝補償年数
Ｃ＝営業用資産、商品、仕掛品などの売却損の補償額
Ｄ＝その他資本に関して通常生ずる損失額
Ｅ＝解雇予告手当相当額及び帰郷旅費相当額
Ｆ＝休業手当相当額
Ｇ＝法定福利費相当額

他に、営業休止補償と営業規模縮小補償がありますが、「廃業」の前提で記載しました。

区画整理は土地を買収せずに、土地所湯者に仮換地を与えると言う、特殊な事業です。

なので、自分で「廃業」と思い込んでいても相手は「営業休止補償」とか「営業規模縮小補償」で考えているかも知れませんので考え方を確認しましょう。

回答No.4

kuranosuke

かなり前ですが私も借家（店舗兼用住居）で立ち退くを要求され住居を移転して廃業しました。しかし、私の場合は大家が市の区画整理を理由に家を取り壊し保育園を建てる計画でした。　直接私と市と関係ありませんでした。区画整理では通常代替地を用意して行うものです。私は借家を改装して店舗を始めたばかりでしたので私は大家に補償を要求しました。これには市は関与しません。　　結局裁判（簡易裁判）で和解が成立して十分な補償（私が提示した額）を得ました。なぜ貴方の場合役所が補償するのか理由が分かりません。　家主は建物を賃料を取って建物を貸しているわけですので当然取り壊しとなれば補償
しなければなりません。　役所は大家にその分（貴方の分）を補償するのではないですか。 建物以外に借地があればそれは役所との交渉となると思います。　建物か土地かで話しが違うような気がします。　役所の話を良く聞いて疑問が無いようにしてください。　大家は違う商売をするとは貴方の旅館相当の建物が移設新築を含め建てられない正当な理由でもあるのですか。役所で確認してください。

回答No.3

taka-jim

営業補償の基本的な計算は簡単に説明できます。
区画整理事業の場合で、曳家ができない場合は、休止期間は短期となり、営業補償金額のほとんどの部分は『得意先喪失の補償金となります』
（短期だからといって補償が無いということはありません。また、移転広告費などその他の補償については、前の回答どおりです）

得意先喪失の補償金は、
１ヶ月の売上高×売上減少率×限界利益率
という計算式で認定します。

売上減少率＝４０％（分類　サービス業　15）
限界利益率は、現在の実際の経営状況で計算しますが、
旅館業なら、６０％～７０％程度でしょうか？

金額的には、あまり多くはでません。
※営業年数は関係ありません

借家人がいる場合は、家主は、土地区画整理事業の場合、基本的に建物の再現義務があります。
ただ、構造や他の法律により、建物の再現が不可能となった場合（都市計画法や建築基準法など）には、借家人は契約の解除となりますので、役所から借家人補償を受けることができます。
（内容は、標準家賃との家賃差額の24ヶ月分＋敷金の一部です）

家主の都合で建物が再現できない場合は、『民間の普通の立ち退き』となりますから、土地区画整理事業とは別に、家主に『立ち退き料』を請求してください。
※ここが回答から漏れています、とても重要です。

なお、家主の借家人契約の継続義務は、最高裁昭和42年10月31日第三小法廷判例があります。

回答No.2

Utility_15

基本的なことしか返答できない時期のようなのですが、参考にしてください。
　まず、建物の移転工法によって、占有者の方に対する補償も変わってきます。

　営業補償に関しては

・移転補償期間中の公租公課等の固定的経費や従業員に対する休業手当相当額
・移転に必要とされる期間中（担当者に確認してください）の収益減（所得減）
・店舗の移転により、一時的に得意先を損失することによる損失額
・移転広告費等

が補償されます。

　ただ、区画整理の補償は、建物の補償が仮換地先に建築された後に引越しが出来る再築工法を施行者が認定した場合、営業補償がされない場合が考えられます。
　あとは、動産の移転費、工作物の移転費、移転に必要な雑費が補償されます。
　立退き料は補償されないはずですが？？？。

　補償には、家主さんの都合により建物の建築をしない等の理由による補償は考慮されません。

　調査時点には、調査員に自分で作られた造作、工作物、植樹された立竹木等をよく説明してください。

　多少でも参考になればと思います。用地担当者とよく話し合いをされてください。

参考：用地買収との相違点に直接施行があります。これは、施行者自ら移転対照建物を仮換地先に移転させるものです。協議不調の場合、一年程度の短期間に移転に着工する場合があります。（用地買収の強制収用とは異なります）

回答No.1

m_inoue

個々の金額についてはケース毎に違うと思いますので何とも言えませんが。
今年自分の家が市道拡張に引っかかり、
父の建物が県道拡張にと、ダブルで掛かりました。

営業補償はそれこそケースバイケースでしょう。
話が煮詰まれば具体的な計算方法や金額の提示がありますからそれから考えれば良いでしょう。

移転費用は実質費用×１２５％位で計算してくれるはずですから不足は出ないはずです。
心配なら費用提示が出た後で業者から見積もりを取ればいいのです。

立木（植木）や構築物（物置）なども補償してもらえますから忘れずに交渉しましょう。
（安い木を買ってこっそり植えて補償の上乗せをする人もいるそうです）
我が家ではキウイ、雑木？としか見えない物でも補償してくれました。

納得できるまで粘り強い交渉をお勧めします。
納得できないままでの強制収容はよほどのことが無い限りしてきません。