登記原因証明情報の書き方について

質問

３０年前に売買により農地（田）を取得しましたが農地法５条のため仮登記しかできていませんでした。
この土地について、ようやく５条許可取得が可能となり本登記を行なうわけですが
このときの「登記の原因となる事実又は法律行為」の書き方がよく判りません。
事実関係は以下のとおり
１．３０年前に売買契約が終わり金銭の受渡も終了しています。
２．当時の売渡人は死亡し現在の登記上の所有者は相続によるもので３名の共有です。（ただし持分比率がそれぞれ異なる）
３．過去の経緯についての上記３名の了解は得られています。
４．５条許可は１ヶ月以内に取得予定です。
法務局ＨＰの例文に因れば以下のような記入例が掲載されていましたが、上記内容をどのように記載すべきかよく判りません。
（１）乙は，甲に対し，平成１７年３月７日，本件不動産を売りました。
（２）よって，本件不動産の所有権は，同日，乙から甲に移転しました。
登記手続に詳しい方、ご援助ください。

回答No.3

chesha-T · ベストアンサー

登記原因証明情報の記載として、ですが、
売主が生存しているのであれば、

(1) 甲〔売主〕と乙〔買主〕は、昭和XX年XX月XX日、農地法の許可を停止条件とする本件不動産の売買契約を締結し、乙は甲に対し、昭和XX年XX月XX日、その代金を支払った。
(2) 甲と乙は農地法第５条の許可申請を行い、平成XX年XX月XX日、その許可がされた。
(3) よって、本件不動産の所有権は、甲から乙に移転した。

といった感じになるのではないかと思いますが、
今回のケースでは、売主甲が死亡しているんですよね。

農地の売買は、農地法の許可がないと効力を生じませんので、
甲の相続人は、登記申請義務のみを承継するのではなく、
甲のした売買契約に基づいて、農地法の許可申請義務から承継するのだと思います。
となると、(1)の次に(2)として甲の相続が発生した旨を記載し、
上記(2)以降は(3)～とし、
甲→丙〔甲の相続人〕と修正して記載する感じでいかがでしょうか。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。
chesha-Tさんの云われるようにするのが最良でしょうね。
ただ、相続は２代に渡り、またさかのぼり相続などもあって大変です。
ポイントは現所有者に譲渡税がかからないように配慮することなので
chesha-Tさんの方法で作成して、法務局で相談してみます。
ありがとうございました！

回答No.2

Karlhelmut

譲渡所得に対する課税方法について所得税基本通達３６－１２には次のように定められています。

土地の「譲渡の日」については、原則として、買主に引き渡した日となるが、売買契約の効力発生の日（農転許可等がないと所有権が移転しない農地の譲渡については、売買契約を締結した日となります）によることもできる。

> 登記簿上からは、これらの事実が証明できないとすればややこしいことになりませんか？

３０年前の売買契約書、又は登記簿上の仮登記の原因によって証明できるのではないでしょうか。

お礼

再度の回答ありがとうございました。
回答の趣旨から「３０年前の売買を証明する売買契約書があればよい」と言うことですね。
ただ、各所有者への税務署からの問合せは避けられないということでもありますね。
できればその事態は避けたかったのですが。
と云うのは、各所有者は税務や法律等にはほとんど無関心な方ばかりで・・・・・
ありがとうございました。

回答No.1

Karlhelmut

農地の売買については、特別な例外を除いて農地法３条又は５条の許可がなければ所有権は移転しません。例外とは、官公署が道路用地等のため取得する場合等です。
ご質問のケースもこの農地法の規定により「１」の事実があったとしても、それは登記原因とはなり得ないものなのです。
登記原因の年月日としては「４」の許可日以降となり、登記義務者は現在の登記簿上の所有者３名です。
登記原因証明情報の具体的な書き方については、登記を受付・処理する管轄の法務局に尋ねたほうが確実だと思います。親切丁寧に教えてくれます。
なお、ご質問のケースでは取得時効による処理も可能であったようにも思われます。この場合は原始取得ということで農地法許可は不要となります。

補足

早速の回答ありがとうございました。
法務局で確認はするつもりですが、現登記簿上の所有者はそれぞれ遠隔地に在しており
実印押印にもかなりの費用が発生する為、できるだけ１回の処理で全てを確実に終わらせたい為の質問でした。

それと、もう１点気掛かりなことがあります！
Karlhelmutさんの云うように「５条許可」取得日以降が登記原因の年月日であるとすれば
所有権移転について、税務署から３名に譲渡税申告の督促が行くのではないかと危惧しています。
３名の方には「売買は３０年前のお父さんとの契約であり支払いも完了している為、あなた方には譲渡税は発生しない。」と説明しています。
登記簿上からは、これらの事実が証明できないとすればややこしいことになりませんか？