新古マンション購入時の注意

質問

築2年半の新築（すでに新古）マンションの購入を検討中です。一見したところ、白い壁がちょっと黒く汚れているくらいで、さほど問題なさそうなのですが、注意してチェックすべき点があったら教えてください。
　（購入が決まれば、クリーニング業者をいれてくれるそうです）

回答No.3

nachiguro · ベストアンサー

おはようございます。　元管理会社の者ででこっちが専門ですｗ

物件関連に関しては特に言う事はありませが、管理面と設備面はチェックした方が良いでしょうね。

まず、設備面に関してはその居室の配管がどの様に流れているかと青焼図面で確認をしておく、ＰＳ（パイプスペース）の位置の確認。押入れ、キッチン下のなどの漏水状況。
あと２年以上経っているので基本的に専有部分のアフター保証の修繕が受ける事が出来ませんので（基本は２年までで６ヶ月、１年、２年の３回が基本）そこを販売会社とどう話を詰めるかですね。
可能なのであれば、契約時にアフター保証の適用を特例で認めてもらうなどの条項を入れてもらうとかも駆け引きの要素になるかもしれません。

また、管理面に関しては幾つかあります。
(1)管理組合の預金通帳関連
(2)議事録の作製義務
(3)定期（通常）総会の開催状況
(4)エレベータの保守仕様（組合設立当初で設備があれば）
(5)共用部アフター保証の修繕状況
(6)長期修繕計画（以下長計と略）の概況
(7)管理組合の会計状況

あたりでしょうか
特に(1)は管理組合理事長改選毎（毎年１回ないしは２年に１回に行われます）に管理組合の預金通帳名義が「理事長名義」で２冊（管理費会計、積立金会計）共に名義変更されているか。名義変更されておらず、管理会社名義或いは販売会社名義は管理組合の資金を持ち逃げされる危険性があります。
平成１０年７月にロイヤルステージシリーズマンションで首都圏に販売展開していた菱和ハウスというデベロッパー（既に倒産）がこの手法をとり、管理組合の資金を持ち逃げし、社会現象を起こし管理組合理事会の関心が高くなった契機となった事件です。

(2)、(3)でよく言われるのは理事会の感心問題といいますが、管理会社の提案事項もあり、特に(3)は標準管理規約をベースにしていれば決算月の月末から２ヶ月以内に定期総会を開催する義務があります。これをきちんと出来ているか？更に総会の議事録作成は当たり前ですが、理事会議事録も総会議事録と同様に作成しているか？この辺が管理会社の質を問うのに絶好のポイントかも知れません。
（組合宛ての重要事項説明書に削除している場合もありますが、そう云う会社はかなり汚い管理会社だといえますね）

(4)も同様です。組合設置当初の提案にスポット契約（ＰＯＧ契約）をするのは言語道断。最初にメーカー系のフルメンテナンス契約を提案し、後は管理組合でのアレンジするのが管理組合に対するマナーでしょう。
フルメンからＰＯＧの移行は出来ますが、その逆は難しいしメーカー系から独立系の移行も簡単ですが、その逆はまた難しいものなのです。

(5)２年以上経っているので、マンションの中に多少の修繕箇所が出てきている筈です。
その箇所（特に雨漏れ水漏れ関係で）onionriverさんに絡むのであれば、見送った方がトラブルの元にならないと思います。

(6)長計の主旨は築１０年目、２０年目でマンション全体の大きな工事を行います。その際に管理組合に不足金が生じないように資金計画の算出並びに該当する工事費用の概算を算出するのですが、その資金計画（特に積立金の改定倍率に無理が無いか、一時不足金が生じないか）、onionriverさんにとって無理の無いものであるか、長計の定期的な見直しがあるかということの確認ですね。
※１０年目や２０年目の工事で、一時負担金が必要な長期修繕計画はまず危ないと思って下さい。

(7)管理組合の未収金が慢性的に発生している管理組合は、管理会社の督促能力不足もありますが、一部の住人自体にも問題があるのではないかと思います。

管理面が専門なのでこちらの方からの考証が専門ですが、２年目でしたら既に管理組合が発足し、活動しておりますので販売会社担当者に話すれば、その内容を見せてくれる筈です。御覧になって判断するのがベストと思います。
昔からの格言で「マンションは管理を買え」と言われていますので。

参考URL：

http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/yokohama/kktan.html

お礼

大変ご丁寧なアドバイスをありがとうございました。
　わたしも、2年の保証というのはどうなっちゃうの？と思って、聞いたのですが、「ちゃんと点検はやったので心配ありません」って感じで流されてしまいました。でも、もう一度ちゃんと聞いてみます。

　さて、質問なのですが、
　＞理事会議事録も総会議事録と同様に作成しているか？この辺が管理会社の質を問うのに絶好のポイントかも知れません。
（組合宛ての重要事項説明書に削除している場合もありますが、そう云う会社はかなり汚い管理会社だといえますね）

　この意味が分からないので、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。
　それと、基本的な質問なのですが、総会をやるのは管理組合で、議事録を作るのも管理組合ですか？それとも、議事録は管理会社がつくるのですか？その辺りの両者の関係がよくわかりません。

　もう一点、
　＞（５）…その箇所（特に雨漏れ水漏れ関係で）onionriverさんに絡むのであれば、見送った方がトラブルの元にならないと思います。

　というのも、具体的にどういうことか、教えてください。

　すごくよさそうなマンションで、値段もお手頃なため、ちょっと舞い上がっていました。このマンションなら、なにかあっても、まあ悪いようにはしないだろう…みたいな気持ちがあったのですが、少し冷静になるべきだと、感じています。

回答No.4

nachiguro

３です。お返事ありがとうございます。

さてご質問のお答えですが

(1)アフター補修に関する販売会社販売員の「ちゃんと点検はやったので心配ありません」発言

これ程いい加減なものはありません。必ず入居前にいや契約条件として入居前に販売会社とonionriverさん立会いの元専有部分のダメ検（検査）を行うことを契約条項に盛り込んだ方が良いでしょう。
しかし、これを出すのにはタイミングが必要です。出すタイミングとしては印鑑を付く寸前の切り札でかつ必要条件としたほうが良いですね。

(2)議事録と管理会社
これは下記URLに標準管理規約の原案が載ってありますが、まずonionriverさんの狙うマンションとほぼ相違ないと思って結構です。
そしてこの点で参照して欲しいのが規約の３５条に役員の誠実義務等、３６条～３９条に役員の職務、４０条に総会の開催規定（特に３の毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集の義務に注意！）４８条に総会議事録の作成、保管等が記されております。

更に以下の第５節理事会において５１条の理事会の会議及び議事２項にこう記されています。

「議事録については、第４８条（第４項を除く。）の規定を準用する。」

４８条はというと

第４８条　総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。

ですから、本来理事会議事録の作成義務は規約上あるわけです。

しかし管理会社というのは何でもめんどくさがり屋で１人で概ね１０～多い人で２０もの物件を抱えており、それが毎月定例理事会を開催し、定期総会を開催するとなるとパンクしてしまうのも事実であります。
ただ、管理組合向けの重要事項説明書の中に管理仕様書の基幹業務（事務管理業務）の中に理事会支援業務が含まれており、私としてはそれが理事会議事録作成業務だと思っています。
それが無ければ総会の議事録は？と言う論理に繋がるからですです。

また、殆どのマンションの議事録作成に関しては管理会社が原案作成し、その内容を総会議長と議事録署名人（理事会は理事長と他の理事）が回覧で内容をチェックし、訂正箇所があれば訂正を管理会社に提出の上、最終的には紙ベースで署名・押印するのが多いです。

また、議事録を何故あげたかと言うと、規約自体元々管理組合が練り上げて作成したものではなく、管理会社が原案を作成し、設立総会で「皆さんどうでしょうか！」と議案を上程し、承認されたものが殆どですから、言って見れば管理会社が作成したのに何故？という思いは強いでしょうし、実際、４８条の規定通りに理事会議事録作成まで行っている管理会社は少ないですし、逆にやっている会社であれば、仕事は真面目だと言えるでしょう。

(3)水漏れ関係
これは実際あった話ですが、マンション関係で一番怖いのは水漏れ事故です。
今度マンションのモデルルームを見る時でも良いのですが、何処の部屋のでもいいのですが給排水管図面を見てください（恐らく青焼きの図面です）配管が様々に床やら天井に這っているでしょう。ココからピンホール（針くらい大きさの穴）の漏れがあり、そこから漏水していたらどうしますか？
また、横引き管だけでだけではなく、縦引き管（PSで多分押し入れとかにあって、これはパンフレットにも載っていますし、これは共用です）から階下に漏れた場合、原因が共用部ならマンション加入の保険で対応できますが、専有部が原因ならonionriverさんが自費で支払う事になります。（保険加入の場合は保険対象になりますが）

心配になったのはPS関連が押入れにあり、入居後布団など入れて、知らない間にぐっしょり何てことになったら…

ということです。

少々言葉が過ぎた面は謝りますけど、築２年半で値がこなれてきて欲しい気持ちは充分判ります。

しかし、裏を返せばそれだけ他の方が買わなかったのには何かあると疑いすぎても損は無いと思ったほうが良いと思った位の方がいいと思いますし、同時に購入時に分譲管理面を気にする方ってあまりいない筈。

私も管理会社での経験上お話した方で、上級官僚５０代の方（自衛官）が初代理事長をお勤めになられたのですが、慎重さを絵に書いた人でさえ、第１期の最初はローンの事やら引越しの事やら、内覧会やらで管理は考えなかったと告白して、第１回の理事会を設立総会後４ヶ月目に行ったのですが（毎月の定例は私自身嫌いですし、他の人のなり手がいなくなるのと役員が集まれない事を鑑み年３回程度に設定し、緊急時は毎日やればいいと提唱しました）その時に長計に問題があると指摘があり（当時の管理会社は１０年目での工事の際不足金が生じない試算を行うと管理費等の合計が６５平米で３万近くと異様に高い！）早速積立金の増額改訂をシュミレートし、総会に諮り、実行しました。

このような例もあるので、管理面で解からない事があれば連絡ください！

お礼

ありがとうございました。不動産屋へ再確認したところ、保証に関しては、私の勘違いか、説明がよくなかったのか、分かりませんが、入居してから2年は占有部分の保証が（物によりますが、）あるとのことでした。
　修繕積立金が10年目または20年目で不足する計算になっているのは、多くのマンションにあることのようですね。わたしが今住んでいるマンションもそうでした。
　マンションの管理については、今後は意識していこうと思います。

回答No.2

noname#19073

とりあえず、表面上目で確認出来る部分はきちんと確認して、施工時の傷やその他おかしいところが無いかどうか確認されたり、キッチン等の設備についても問題ないかなどは素人でも確認出来ることと思います。

新古と書いてあるのは、新築物件の売れ残りですよね？（新築で建てても竣工から一年経過すると新築ではなくなるというやつですよね？）

1の方は勘違いされたのかもしれませんが、しかし内容は仰る通りでマンションのような共同住宅は確かに隣接する住戸との関係というのは色々と影響があるものですから、せっかく後から入るのでしたらどのような方が住んでいるのかリサーチ出来たら尚良いと思います。

お礼

ありがとうございました。新古と書いたのは、そのとおりです。人が入らないまま日が経ったのです。

回答No.1

blue-lapis

物件の物理的な面だけでなく、上下、両隣の住民がどんな方なのか、トラブルがあったかどうか、管理人さんにお尋ねしても良いと思います。
(築2年半で売りに出ている、というのが気になります)
騒音等で異常に神経質な人が隣接していると、せっかく物件が良くても、ストレスになりますよ。

お礼

ありがとうございました。まだ未入居の部屋なのですが、近所の人については、こんど聞いてみようと思います。