新古マンションの妥当価格？

質問

築1年3ヶ月経っているマンションです。マンション販売中に、前方に商業施設が建ち始めたため、なかなか売れなかったようです。
検討中の物件は、３LDK８８m2で、もともと3300万円で販売していた物件です。
7階建て５階の部屋ですが、南向き東角部屋、お風呂に窓付きです。

ただ、前方１３メートルくらいのところに、このマンションの６階部分くらいの高さまで商業施設の駐車場が壁を作っています。眺望がないです。
日当たりは一日中確保されているのですが、駐車場で暖められらた熱風が夏場強烈なものになるのかなぁという感じです。

新古マンションで、このようなわけあり物件ですと、いくらくらいで交渉できるのでしょうか？２００世帯のマンションの最後三物件です。
業者は、８００万引きが限界のようなことを言っていますが。。。
本当のことを言っているのでしょうか・・
安く買えたに越したことはありませんので、経験者の方とか、同業者のかたの意見をお願いします。
よろしくお願いします。

回答No.4

noname#95802

築１年3ヶ月で200戸中197戸売れたマンションは、現在の情勢からすれば、極端に売れ行き不振とは言えないと思います。

また商業施設で眺望は遮られるとはいっても、利便性は増すわけで、そんなに問題物件でもないのではないでしょうか？

このような物件だと売り主は少なくとも原価では売りたいと考えます。
マンション全体でいえば、原価は売価の7～8割ですが、東南角の上層階なら6～7割くらいだと思います。

800万引きなら24％引きになりますので、まぁ30％（1000万＋α）くらいが目安だと思います。
決算前ならもう少しいけると思いますが…。

お礼

原価は、売価の７～８割、東南角の上層階なら６～７割なんですね。
とても参考になります。
ゴールデンウイークに再度、モデルルームに行ってみたいと思います。

回答No.3

mimicann

大家業してます。

４ヶ月前の話をします。
1年半経ちますが52世帯中、残り16世帯まだ売れてない分譲マンションがありました。

表では２割引が限度で、しかも残り４世帯と垂れ幕が掛かってました。
裏ルート（オーナー同士）は半額で出ました。私は魅力が無かったので買いませんでしたが…。他のオーナーで買った人もいます。それでも、その時売れたのが5世帯かな。

営業マンはそれほど決裁権は持ってないでしょう。

お礼

半値ですか。。。すごいですね。
やっぱり売主は、相当、儲けているのですね。
今までの販売で儲けはずいぶん出ていると思うので、
最終三軒くらい、半値で、たたき売りしてくれぇ～と言いたいですね。。

回答No.2

noname#82955

＞本当のことを言っているのでしょうか・・

そもそもですが、本当とか嘘とかいう問題ではありません。

200戸クラスのマンション事業が残り3戸となれば、事業収支についてはもうほぼ結論が出ている段階まで来ています。
事業総体として既に黒字ならばその黒をどれだけ伸ばすかという段階ですが、別に500万円で売ることが不可能なわけではありません。
一方、赤字ならその赤をどれだけ圧縮するかにかかわってきます。

このへんの話は事業全般に関する問題ですから、一販売担当者が把握している事ではありません。

極端な話、既に黒字で500万円で売ったって問題のない部屋を、他のお客さんへも配慮して2,500万円以下では売らないとすることも、事業の方針としては有りなわけで、そういうのは嘘とは言いません。
つまり、どこまでが限界かというのは、あなたが検討されている一つの部屋だけ見て考えても答えの出ない問題なのです。

ですから、
「2,500万円でその部屋を買うことが妥当かどうか？」「あなたにとって納得できる買い物かどうか？」
あなた自身が主体性を持ってシンプルに判断することが大切です。

あとは、あなたが「2,500万円では買わないけど、2,000万円なら買う」という意志を持っている場合には、ストレートにそれをぶつけてみてください。もし相手が「NO」と回答してくれば、「2,000万円では相手の許容範囲を超えてしまう」という結論が一応出てきます。

お礼

２０００万円ならば、OKということを言い切るのにも、なんだか抵抗があります。安いに越したことは、ありません。私的に考えても、このマンションを中古でもし売りにだすのなら、買い手がつくのかなぁと思ったりするので、出来れば即決ならば、本音は、１７００万と言うところでしょうか。。。そこまでの値段をいうと、門前払いと言う感じもしますし、相場はずれという感じもしますので、、、、、値段交渉まで行く前に、どの値段から開始すればいいのか、考えていました。
一度、相手の様子を伺うためにも、ちょっと恐いですが、こちらの妥当だと思う値段を提示してみるべきですね。ありがとうございました。

回答No.1

noname#185422

はじめまして、つい熱が入って中傷してしまうことがありますがどうかお許し下さい。

マンションは、築1年以上たつと価格が１６００万円です。

この値段は、火災保険の上限です。なので、１６００万円ぐらいなら買いだと思います。

大体、不動産屋が１０００万円を儲けると２６００万円ぐらいが妥当な値段です。

ご参考まで。

お礼

早々の回答ありがとうございます。
だから、業者は８００万引きの２５００万でどうでしょうといっているのでしょうね。
私的には、２０００万になったりして～って思ったりもしていますが、
その前に違う方が買っていくのでしょうね。。。

このあたりのマンションで、築２０年で１０００万～１４００万くらいで売りに出ているので、１６００万までは、下げて欲しいけど、無理かな～と思います。