不動産の事で相談なのですが・・・。

質問

数年前に両親が離婚し慰謝料代わりにもともと住んでいた一軒家を母がもらいました。ローンはありません。(家の名義は母です）離婚前に父はもう一軒中古の家を購入しているのですがその家を購入する際、母の所有する家が根抵当に入っていました。その事を言わずに父は母に家を贈与したのですが父の会社が現在不況の煽りを受けていつ倒産するか判らない状況です。父なりに根抵当をはずす為、購入した家の借り換えなど色々と頑張ってはみたのですが無理でした。現在家の残債も購入当時の半額以下に減っており土地面積、立地的に見ても抵当権を外しても余裕だとは思うのですが銀行がそう簡単に抵当権を外してくれるとは思いません。母も病気がちでゆくゆくは家を売って田舎に帰ると言っています。このまま父の会社が倒産に追い込まれたら母の家まで取られてしまいますよね？どうにかよき解決策はないでしょうか？宜しくお願いします。

回答No.3

noname#17334

>数年前に両親が離婚し慰謝料代わりにもともと住んでいた一軒家を母がもらいました。
>ローンはありません。(家の名義は母です）離婚前に父はもう一軒中古の家を購入している
>のですがその家を購入する際、母の所有する家が根抵当に入っていました。

つまり、順序はこういうことです。
(1)お父様の土地と家購入
(2)それ以前に、お母様に財産分与する予定の土地に根抵当を設定
　（というか、根抵当ですから、事業の運転資金を借りるための抵当権ですよね
　　設定の日時を確認すべきですね）

＞その事を言わずに父は母に家を贈与したのですが
贈与でなく離婚に伴う財産分与です。贈与なら税金がかかりますが財産分与は共有財産の
分割ですから取得時から値上がりがない限り税金はかかりません。

＞父の会社が現在不況の煽りを受けていつ倒産するか判らない状況です。

実は、わたしの現在の妻が先夫から分与を受けたマンションが、全く同じ状況にありました。
根抵当が２０００万近くあって、根抵当に対応する負債が１３００万円あったわけで
同時に、先夫の経営する会社が倒産寸前
放置したら、まさに競売にかけられ、そうなったら二束三文で売りさばかれます。
結論からいうと、代位弁済といって借金を一旦払って、銀行が設定した根抵当
抵当権者は銀行、抵当権設定者は先夫を抜いて、借金を肩代わりした形にしました。
次にそのマンションを売って、代価から１３００万円は返済してもらうという手順です。

＞父なりに根抵当をはずす為、購入した家の借り換えなど色々と頑張ってはみたのですが
＞無理でした。
ですから、その根抵当に相当する債務が返済できる目処がないとダメです。

＞現在家の残債も購入当時の半額以下に減っており土地面積、立地的に見ても抵当権を
＞外しても余裕だとは思うのですが銀行がそう簡単に抵当権を外してくれるとは思いません。
というか根抵当ですから住宅ローンの抵当権ではなく極度額まで金を融資する抵当で
当座の運転資金の借入れのためです。
銀行に相談にいけば、真っ青な顔をしてまず対応を考えてくれます。
というか、明日倒産して不良債権を抱えて困るのは銀行です。
普通根抵当を打った不動産の所有権が移転した場合債務者（お父さん）が銀行に
報告する義務があるのですが、まあ離婚の場合正直に言う人はいません。

＞母も病気がちでゆくゆくは家を売って田舎に帰ると言っています。このまま父の会社が
＞倒産に追い込まれたら母の家まで取られてしまいますよね？どうにかよき解決策はない
＞でしょうか？宜しくお願いします。
まず銀行で、土地建物を担保に金を借ります。それはお母様に対してあなたが連帯保証人
になる形をとります。
そこで、根抵当の債務の残高をまかなえたら、根抵当を抹消できます。
次に、土地を売って、今度は借りた金を返します。
代位弁済については、お父さんに対して借用書を公正証書で残すか、まぁ登記の
記録そのものが代位弁済の証拠になります。

地価が値下がりしていて、土地の代価で借金がまかなえない場合、この案は無駄。
むしろ競売を待ったほうが利口かもしれません。
いずれにしろ、根抵当に対応する債務（借金）の額を調べないといけません。

回答No.2

noname#19073

＞現在家の残債も購入当時の半額以下に減っており土地面積、立地的に見ても抵当権を外しても余裕だとは思うのですが銀行がそう簡単に抵当権を外してくれるとは思いません

余裕というのは何が余裕なのでしょうか・・。売却すれば余裕で残債を返せるということでしょうか？その為に抵当権が設定されているわけなので、残債がある限り簡単には外れないのは当然のことです。

根抵当とのことですが、その家の登記簿を共同担保目録付きで取得して他の抵当不動産の状況を確認されてみたらいかがでしょう。それを元にあなたの家の根抵当を外すにはいくら必要なのか、金融機関と相談してみるのも方法です。

ただし、１の方の御回答にもあるように、根抵当が設定されている土地建物をどのようにそのまま母へ所有権移転したのか？そのあたり裏があるのでしたら、きちんと押さえてから金融機関へ当たらないと、最悪の事態を招く可能性もあります。

お礼

早々のアドバイス有難うございました。余裕と言うのは不動産に少し詳しい人がいてその方に現在の家の残債やその家の価値がどれぐらいなのか調べてもらった事があってその際残債額で売却すれば余裕でしょ！と言われましたので。発言がいいかげんでしたね。すみませんでした。購入した家の担保は購入した家と母の家のみです。（前に登記簿謄本取りましたので）贈与の詳しい経緯は父に聞かないと判らないので明日聞いてみようと思います。色々と自分で調べてみます。有難うございました。

回答No.1

gamigami

担保の入っている銀行に共同担保から外してもらうように頼むのがいいんでしょうけれど、
そもそも抵当権者に担保物件の譲渡の承認をさせてるか怪しいですね。
譲渡をされるときに担保提供の同意をしていたら、融資が完済されるまで根抵当権を外すのは嫌でしょうし、
銀行が譲渡された事実を今回知ったら、即全額完済を迫る可能性があるので厳しいかもしれません。
そのあたりはどうなってますか?

お礼

早々のご回答有難うございました。書き忘れていましたが父の購入した家は離婚前に購入していてその家の所有権の1/3が母です。父と兄と母の３人の名義で購入しています。父に直接贈与の事で詳しく話を聞いていないので重要な事なので明日詳しく聞いてまた補足致します。お忙しいのに有難うございました。