極度額の減額?

質問

平成元年両親が家を買いました。
6000万くらいの物件で母が4000万くらいを即金で、父が残りをローンで今も払っています。（残り800万弱で毎月8万弱返済）
その当時の根抵当権設定契約書は父が根抵当権設定者で債務者、母は根抵当権設定者で、共同担保として極度額2200万・債務者→父というものです。
現在父と母が離婚して半年、母はその家に父は違うアパートに住んでいます。
家のローンは父が払い続け、家は母の持ち物になってます。
（残りのローンは慰謝料という意味なのかはわかりませんが）
最近父がマンションを買う事になり今のままではお金を借りられないから極度額の減額の書類に母親の判が欲しいと言ってきました。家のローンも残り800万弱になって残り少なくなってきたので極度額を1100万（半分）にする為の書類でした。
あなた（母）には迷惑をかけませんので書類に判を押してくれと言っていますが母は父をまったく信用してないのでだまされるんではないかと心配しています。
本当に判を押しても母が損害を受ける事はないのでしょうか？
また、父が何らかの事情でローンが返せなくなった時にはどうなるんでしょうか？
母は他人（父）の借金を私が払うのは我慢できないと怒っています。何とか両方がうまくいくやり方はありますでしょうか？
母・私共に何もわからなく無知ですいませんが是非教えていただけたら幸いです。
現在母60歳・父55歳・私29歳です。

回答No.4

noname#8709

＃３の回答中誤解を招きかねない記載があるようですので、補足訂正します。

父の名前を「消す」というようなことは通常できません。

質問文からは、根抵当権設定契約証書上
父：根抵当権設定者兼債務者
母：根抵当権設定者
とありますので、
母単独所有または父・母の共有ということが推定されます。

なお、現状は母が単独で使用しているのかもしれませんが、登記簿上に「父」の名前があるということであれば、その持分を買い取る（売買）かもらう（贈与）を受けて所有権移転登記を行う方がいいと言えます。

父持分が存在する場合、父の破産等によって競売等の手続きが行われる可能性があるということです。

父から母への所有権移転（実際には持分移転）を贈与で行う場合、婚姻期間が２０年以上ありますと２１１０万円以内の居住用資産であれば、贈与税が非課税となる制度があります。
但し、既に利用したということであれば２回は使えません。

正確な回答は、登記簿等の資料を見た上でなければできません。
素人の方の自分の主張だけで判断すると、重要なポイントを見落とし、勘違いして全く異なる回答となってしまうおそれがあります。

ですので、お近くの司法書士（その不動産購入時の担当司法書士や根抵当権設定時の担当司法書士などがよりよいかも）のところへ、登記簿謄本（登記事項証明書）及び権利証・根抵当権設定契約証書等の資料を持って行き、面前で資料を見ながら説明を受けるようにすることをお勧めします。

くれぐれも電話だけで相談するようなことはしないで下さい。
直接専門家が資料を見て判断するようにした方がいいと言うことです。

回答No.3

chocomax

＃１です

＞新しく購入するマンションのローンが払えなくなっても（今の家は完済したとして）今の家が無くなる様なことはありますか？

Ａ）「家は母の持ち物になってます」との事ですが、登記簿上はどうなっているでしょうか？
もし、お父さんの名前が登記簿に載っていたら、完済の際に登記簿上から抹消してください。
その場合、お母さんに贈与税が掛かると思います。

＞銀行からの借金を一本化（今の家の借金を一気に返してしまって新たにローンを組む事）する事はできますか？

Ａ）一本化する時に多額の借り入れをする訳ですが、その時にお父さんの名前が入れば同じ事です。お父さんを切り離して、例えばあなたとお母さんで残債を一括して返済して抵当権を抹消し、お父さんの名前を消せば、後でお父さんがローンに躓いても今の家には何ら影響がありません。その場合はお父さんに払ってもらうはずの800万は払えなくなるでしょうけど・・。

お父さんが新しいマンションをどうしても購入されるのでしたら、今の家の登記簿上から名前を消した方が良いと言う事です。そうすれば万が一の時でもお母さんの家は守れます。
あなたの協力が必要かも知れませんね。

回答No.2

chocomax

お父さんがマンションを購入する時に、ローン等で購入されると思いますが、平成元年の買われた家に
根抵当権を2200万円設定してましたら、残債が800万でも2200万の債務とみなされるので、マンションのローンを通すのが難しいのでしょう。その為に減額をお願いしたのだと思われます。
お父さんが現在どれだけの収入で、新しく購入する額と月々の支払いが合計どれだけか？を把握する必要が有ります。

もし、現在の家のローンを払えなくなったら、根抵当権を付けている銀行？がお母さんへ支払い通告すると思います。最悪家を競売ですね。

平成元年に購入されているのでしたら、場所にもよりますが、バブルの最初に購入した家ですので、価値はグンと下がると思います。いわゆる6000万にはほど遠い価値になるのではないでしょうか？

結論を言いますと、現在、一蓮托生の状態ですので、お父さんにこれ以上のローンを抱えさせない方が良いと思います。極度額を減額するより、残債を払い終わって根抵当権を外してから、「お父さんの自由でマンションを買ってください」とした方がいいでしょう。
お父さんのお人柄やお仕事・年収等が分かりませんので、これ位しか言えませんけど・・・

お礼

返答有難うございました、大変参考になりました。
もう二つ質問してもよろしいでしょうか？
新しく購入するマンションのローンが払えなくなっても（今の家は完済したとして）今の家が無くなる様なことはありますか？
また、銀行からの借金を一本化（今の家の借金を一気に返してしまって新たにローンを組む事）する事はできますか？
宜しくお願いします。

回答No.1

noname#8709

根抵当権は、本来事業者向けのものです。

債務者と根抵当権者との間の取引（どの種類の取引行為かは根抵当権の債権の範囲に記載があります）行為によって発生する債務を「極度額の範囲内」で担保するものです。

事業用資金の場合は、借入たり、一部返済したり、また借りたり、という行為を繰り返します。

わかりやすくいいますと、債務者は「極度額の範囲内の金額であれば、何度でも借入を行うことができる」ということです。
そして、債務が支払われなくなった場合には、根抵当権が実行され、不動産は競売にかけられることになります。
その売却金の中から極度額に至るまでは債権者が先にお金を持って行き、残金のみが所有者の手元に残ることになります。

極度額が大きいのと小さいのとどちらがいいかこれからわかりますね。

信用できないということなら「金融機関（ＪＡでしょうか）」に直接説明してもらって下さい。