土地の相続対策

質問

相続税の対策についてお尋ねします。
自宅以外に父名義の土地があり、現在は駐車場・借家として使っています。
父に万が一の時は私と妹が相続することになりますが、
現金ならともかく土地を貰っても納税が難しく結局手放してしまいそうです。
できるだけ手放して欲しくないと父は言っているのですが・・・

現在、相続の対策も兼ねてアパートを建てる話が出ています。
ただ、ローンの不安・入居者の不安などあり父も私たちもあまり乗り気ではありません。
かといってかわりの相続対策も思い浮かびません。

自分なりに検索してみましたが、養子縁組やアパート経営ぐらいしか対策が見つかりませんでした。
このほかにこんな方法があると、ご存知の方がいましたらよろしくお願いします。

回答No.1

Richard5 · ベストアンサー

みなさん単に評価額が安くなると言う理由だけで、安易にアパート建築する方が非常に多く、
そのためにその後苦労している方を大勢見ていますので、個人的にアパート建築はあまり
お勧めできません。

金額が全く判らないので、何とも言えませんがアパートを建築して現在の相続財産が
どの程度減額できるかと言いますと、

(1)貸家建付地の評価減（借地権割合×0.3）
借地権割合0.7ならば、21%となりますし、0.6なら18%です。
(2)借入残高と固定資産税評価額の差額
通常建物の固定資産税評価額は建築費の7割程度なので、借入金の元金をほとんど
返済していなければ、30%くらいが相続財産のマイナスとなります。
建築後、元金の返済が進んでしまうとこのマイナス分は少なくなっていきます。
実際の評価額は貸家としてさらに7割評価となります。

仮のお話ですが、ちょっと計算してみますと・・・

【前提】
自宅1億円（240平米）、アパート敷地1億円、アパート建築費1億円（全額借入）
法定相続人2人　被相続人の配偶者無し　アパートの借地権割合0.7

【アパート建築前】
自宅100,000,000円
小規模の減額△80,000,000円
駐車場用地100,000,000円
基礎控除△70,000,000円
-----------------------------
財産合計50,000,000円

nabanaさんと妹さんの相続税全体は
（25,000,000円×15%－500,000円）×2人＝6,500,000円

【アパート建築後】
自宅100,000,000円
小規模の減額△80,000,000円
アパート敷地100,000,000円
貸家建付地△21,000,000
アパート建物70,000,000円
貸家評価減△21,000,000円（70,000千円×借家権割合0.3）
建築資金借入残高△100,000,000円
基礎控除△70,000,000円
-------------------------------------
財産合計△22,000,000円

nabanaさんと妹さんの相続税全体はマイナスなので0円

上記のような財産ですと6,500,000円のために危険を冒すのはどうでしょうか。
ちなみに上記のアパートの敷地が1.5億円の場合には、建築前の相続税額が
16,000,000円、建築後が1,750,000円となり、アパート建築により減少する
相続税額は14,250,000円となりますのでメリットが大きくなっていきます。

逆にアパート用地が1億円よりも低く、50,000,000円程度なら、現状でも
相続税はかからないこととなります。
アパート建築によって相続税対策にはならないですね。
もっとも、他に現預金などがあるでしょうから、金額は全体として捉えて下さい。

また、最近の実務上では、相続税対策よりも「争続（そうぞく）対策」や納税対策に
重点を置くようになっていますので、アパート建築のような危険を冒さずに
現状の6,500,000円が手持ち資金や相続した現預金で納税できる範囲であるならば
「何もしない」のが相続対策です。

要はシミュレーションしてみることが対策ですし、メリットに見合うリスクならば
実行すれば良いのです。
アパートの利回りや返済計画、孫の養子縁組などを考慮に入れてシミュレートして
みて下さい。
（相続人中に養子が居る場合　http://www.taxanswer.nta.go.jp/4170.htm）

お礼

実際に数字で説明していただきありがとうございます。
とてもわかりやすくて助かりました。
ご意見を参考に家族と相談してみます。
ありがとうございました。