中古マンション 瑕疵保証期間がないのは普通？

質問

こんにちは。
中古マンションを東京都内で購入を考えています。
連続書き込みになって申し訳ないです。

いくつか探しているところ、「瑕疵担保責任は負いません」という事が
明記されたマンションを見つけました。（築８年のマンションです）

これは、瑕疵担保期間が存在しない事を意味しているのでしょうか？

新築には必ずある瑕疵担保期間ですが、
中古にも多少なりとも存在するかと思っていましたが
無いのが普通なのでしょうか？
（宅建業法上、２年はあるとどこかのサイトで見たような。。。）

それとも、こういう不動産は避けたほうがよろしいのでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。

＞そうするとほとんど瑕疵責任はないものなのでしょうか？

これは契約条件次第です。
特に特約をしなければ、民法の規定で「発見から１年の間」となりますし、特約は売り主・買い主相互の協議で決めることは可能ですから。

売り主が、提示した条件（瑕疵担保無し）でなければ売らない場合もあれば、売値によっては、妥協して１年程度ならつけるという場合もあると思います。
逆につかないならもっと負けろという交渉もありと思います。要は売り主と買い主は対等の立場で交渉し、両者の合意があればいいのです。

但し、中古の場合危険なのは売り逃げしてしまうひともまれにいることです。

マンションの場合、買い手が全所有者の権利を引き継ぎますので、全所有者が支払った修繕積立金の権利を引き継ぎます。逆に未払い分も引き継いでしまいます。
本来は未払いした前所有者に請求すべきですが、権利を引き継いだ現所有者に請求することも許されています。よって管理組合は前・現所有者のどちらにも請求できるようですが、実際問題として身近にいて請求しやすい現所有者に請求することが多いようです。

また、私有部分から生じた損傷はたとえ前所有者の管理に問題があった場合でも、現所有者の責任になるようです。
これは例えば、前所有者が配管を詰まらせるような使用をしていて、それが原因で購入後に水漏れが発生して階下の住民に損害を与えた場合などの損害賠償責任がかかってくるということです。

また、瑕疵担保がある場合でも、転居先を連絡せず雲隠れする人もまれにいるようなので、間に入る業者だけでなく（これも重要）、売り主についても信頼できる人かどうかをチェックすることをお勧めします。

お礼

ご返答ありがとうございます。

なるほど。瑕疵責任無しということで交渉できたり、
期間を交渉するという事は意識してませんでした。
参考になります。

＞但し、中古の場合危険なのは売り逃げしてしまうひともまれにいることです。

その通りですね。ほんと売り逃げが一番怖いです。
なんとかそれを避ける方法はないのでしょうか。

＞これは例えば、前所有者が配管を詰まらせるような使用をしていて、それが原因で購入後に水漏れが発生して階下の住民に損害を与えた場合などの損害賠償責任がかかってくるということです。

こういう事は事前に購入者としては
どうやって注意をすればよろしいのでしょうか？
瑕疵担保責任がまったく無いものは
売り逃げされるリスクがあるという事で
割り切る以外にないのでしょうか？

皆さんのご回答を読ませてもらうと
瑕疵担保責任が無い物件を購入するのが
とても怖くなってきました。。。

回答No.3

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

下記サイトが参考になります。majikaruさんの言う【瑕疵担保期間が存在しない】契約は民法上"個人間同士"では有効ですね。

「中古住宅の瑕疵担保責任」
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020725A/

ただもしその中古マンションを購入なさりたいのであればプロの【不動産コンサルティング】を雇って実際瑕疵がないかどうかを確認した方が良いですね。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「建築検査・不動産調査の住まいのホームドクター」
http://www.homedoctor.co.jp/

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

【ktk 建築管理・耐震診断協会】
http://ktk.ne.jp/

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

お礼

ご返答ありがとうございます。

参考にさせて頂きます。

回答No.2

noname#65504

一般的には瑕疵担保は民法で発見から１年という規定があるだけです。

民法の規定は原則で、これ以外の特約をすることは有効です。一般的には民法の規定ではいつまで瑕疵担保を負えばいいのか不明ですので、一般には契約書特約で期間を決めたり、瑕疵担保無しとしたりします。

質問者がいう宅建法上の規定は売り主が宅地建物取引業者の場合に、「引き渡しから２年以上の期間を定める」特約以外の特約で民法より買い主に不利になる場合は民法が優先するということになっています。

これは売り主が宅地建物取引業者である場合だけにかかる制限ですので、売り主が宅地建物取引業者でない場合、瑕疵担保無しという特約もつけることができます。
そのため質問のケースは宅地建物取引業者でない売り主が瑕疵担保をつけないことを条件に販売している物件と思われます。

これは仲介（媒介）に宅建業者が入っていてもあくまで売り主が重要であることに注意してください。

なお、瑕疵があるのに隠していたことについては、特約があっても民法の規定に従いますので、購入の際には瑕疵の説明は文書でもらうだけでなく、しっかり聞いてください（できればないのはやめた方がよいと思います）。

お礼

ご返答ありがとうございます。

対個人になりますと、そういう取引はアリなんですねぇ。
中古マンションであれば、ほとんど対個人に
なりそうな気がするのですが
そうするとほとんど瑕疵責任はないものなのでしょうか？

回答No.1

ikeryu

中古マンションの売り物件とのことですが、売り主が不動産業者の場合、２年の瑕疵担保責任の義務があります。個人が売り主の場合は、２ヶ月となります。個人が売り主の場合の瑕疵担保責任は、引き渡し後２ヶ月間の「雨漏り、シロアリの被害、主たる構造に関する木部の腐食、給排水設備に関する瑕疵」の４つの瑕疵に限定されますが、不動産業者の場合は、４つに限定されません。

築８年とのことですが、通常は瑕疵担保責任義務はあっておかしくない物件ですが、「当初より責任を負わない」という広告をしている物件の場合、最近とても多いのでご注意ください。このような物件の背景の例ですが、売り主が個人の場合で瑕疵担保責任を負えない資金状況（ローン返済苦悩などで裁判所の競売にかかる寸前の任意売却物件に多い）にあるため、マンションを売却処分してもローンが残るなど、売り主の資金内容が厳しい物件です。（この物件に関しては、必ず「法務局」で登記簿の内容を確認してください。かなりの抵当権もしくは賃借権が設定されており、売買するには、破産管財人（弁護士など）が金融機関との折衝が必要など契約前に時間を要する場合もあります。）

現実問題としては、貴殿がこの物件を購入後お住まいになってからもし、上記４ヶ所について瑕疵が発見され修復の必要が発生し、修復の依頼や修理費用を請求しようとしても、売り主にはその負担できるお金が無いので、あらかじめ責任は負えないことを唄っている物件です。

あまりこのような売り物件はオススメはできませんが、かなり割安に価格設定されている場合が多いです。もしご購入される場合、中古マンションの場合の瑕疵の発生頻度は「給排水設備の給湯器」が築１０年を経過すると必ず壊れる寿命時期になりますので、その動作チェックをお忘れなく。給排水の配管の状況は、マンション管理会社に設置している「清掃記録」などを閲覧できれば維持管理に関する詳細が判断できると思います。

なお、中古マンションは「管理」が一番。「修繕積立金の積み立て残高」や「将来の負担額の値上げ計画」などの把握も大切です。次に「環境」や周辺の住宅地との調和がとれているか？車の出入りやゴミの問題なども念入りに聞かれた方が良いと思います。では♪

お礼

ご返答ありがとうございます。

丁寧な解説でとてもわかりやすかったです。
やはりあまりオススメではないんですね。

購入者がそれを割り切れるかどうかなんですねぇ。