兄弟に不動産を譲渡する

質問

自分の弟に不動産を譲渡したいと考えております。

購入時点では約4000万円で、購入して８年が経過しました。時価評価額は不明ですが、相場より安価で譲りたいと考えております。

と、言いますのも私が両親と同居することとなり、両親の住む持ち家を２世帯住宅に建て替える予定なのですが、そうすると弟は実質的に両親の不動産を相続できなくなります。したがって、両親が他界した際の相続では、不動産は私に、残りの預金等は弟に、ということでおおむね合意はしたのですが、不動産の価値からするとあまりにそれ以外の資産は少なくなり、不公平感があります。

そこでそれを埋めるためにも私の所有する家を割安に弟に譲ったらどうか、と考えた次第です。

おそらく評価額よりあまりに安価に譲ると、贈与と見なされ、税金がかかるのではないかと思いますが、実際どの程度の金額になるのか、おわかりになる方がいればお教えください。

またこのようなケースにおいて、その他法的な制約や優遇があるかどうかも併せてお願いいたします。

回答No.1

pott64 · ベストアンサー

この場合、譲渡は取引時価（不動産鑑定等）の価額であり、時価を下回る場合は贈与税の対象となります。ですので路線価ではありません。（仮に路線価が時価よりも安い場合で、路線価で譲渡した場合、その差額は贈与と見なされます）

課税関係としては、兄・・譲渡所得、弟・・時価相場よりも低い場合は贈与税となります。また、法的にはこの譲渡は、あくまでも売買です。相続とは無関係です。生前の分割協議は当事者間においても無効ですので、相続時に兄弟間の争いが生じた場合、この不動産の譲渡は一切関係なく、弟さんが遺留分を主張した場合、拒むことは出来ません。

他の方法として、相続時に「代償分割（代物分割）」をする方法があります。この場合、法定相続分よりも多く取得してしまった分、代償としてご自身の持ち家を弟に譲る方法です。

両親ということは、最初の相続は、配偶者１／２、兄弟１／４づつですので、ご自身の持家は共有（兄弟）にし、その後の相続時で完全に弟さんにするとか、財産詳細（金額評価）がわからないので何とも言えませんが・・。この場合、兄は譲渡所得、弟には相続税。

余談ですが、２世帯住宅・・完全分離型（玄関２つ、内部分離）と同居型（要するに１軒家、玄関一つ）で、相続時の土地の評価が異なります。特定居住用宅地の特例の関係ですが。相続時の土地評価という観点では同居型の方がお得になります。（最も、相続税が出る場合ですが）

お礼

ありがとうございます。
「代償分割（代物分割）」ですか。初めて知りました。
二世帯なのか同居なのかとかも調べないといけないのですね。このあたりのキーワードを元にもう少し調べて考えてみます。

回答No.2

noname#17334

>自分の弟に不動産を譲渡したいと考えております。

一番明解なのは、現在使用貸借（無償）で、弟さんに貸して、相続時に＃１さんのおっしゃる
ような方法で整理する方法が考えられます。
しかし、現在質問者さまがローンなど抱えておられるのなら、家賃名目で賃料を取るという
方法も考えられます。

＞購入時点では約4000万円で、購入して８年が経過しました。時価評価額は不明ですが、
＞相場より安価で譲りたいと考えております。
平成９年取得ですね。首都圏ならば、城東ならば現在価値は２２００万円程度
城南・川崎・横浜ならば３０００万程度。
まず、無償でやってもらえますから、仲介業者の査定を聞くことです。

＞と、言いますのも私が両親と同居することとなり、両親の住む持ち家を２世帯住宅に建て替える

そのための、資金が要りますから持ち家の売却は必須ですよね。だったら普通に売れらたらいいのでは
ありませんか？弟さんが、質問者さまの持家に大変興味があるというのなら別ですが、平成９年から
みて、値下がり基調の物件をどんなに安く売っても、弟さんは喜ばないでしょう。
それに安く売りすぎれば贈与税もかかりますし。

＞予定なのですが、そうすると弟は実質的に両親の不動産を相続できなくなります。

これについては、その分を質問者さまが、現金で払うという方法があります。

＞したがって、両親が他界した際の相続では、不動産は私に、残りの預金等は弟に、ということで
＞おおむね合意はしたのですが、

当面それでいいんじゃないですかね。御両親の遺産相続は２回ありますから、お父様がなくなって
お父様の資産の半分をお母様、のこりを、御兄弟で均等に。さらにお母様の相続を御兄弟で均等に
という２段階について、考える必要があります。

＞不動産の価値からするとあまりにそれ以外の資産は少なくなり、不公平感があります。
代償相続で大丈夫です。質問者さまの、得た不動産、弟さんの得た流動資産。差額を金銭で調整すれば
いいのです。そのときの調整原資のために手持ちの不動産の売却代金を用意しておけばいいでしょう。
・・・というよりも、手持ちの不動産ローンなど残っていたら売ってもキャッシュが残るかどうか
心配なんですがいかがでしょうか。

＞そこでそれを埋めるためにも私の所有する家を割安に弟に譲ったらどうか、と考えた次第です。
それは、あまりに弟さんに不都合なやり方ではないでしょうか。
(1)現金ならば、好きな場所に好きな不動産が買える
(2)仮に、御実家の土地が都心にあって、質問者さまの物件が郊外ならば、相続時には
　　郊外物件が大きく値下がりし、御実家は現状維持という事態もありえます。
(3)相場より安く売られたら弟さんに贈与税が課税されます。

＞おそらく評価額よりあまりに安価に譲ると、贈与と見なされ、税金がかかるのではないかと思いますが、
＞実際どの程度の金額になるのか、おわかりになる方がいればお教えください。

贈与税は累進課税で対象となる金額によって税率が変わります。
詳しくは税務のホームページで簡単にわかります。
贈与の対象額が１０００万円超えると４００万円以上になるケースもあります。
ただし、申し訳ないですが、思ったほどの評価にならないはずです。まず一般の査定をとってその額で
売れるかどうか考えてみないと話になりません。

＞またこのようなケースにおいて、その他法的な制約や優遇があるかどうかも併せてお願いいたします。
特にないですねぇ。
住宅取得資金の生前贈与の特例を使えば、３５００万円までは、お父様から弟さんに住宅取得資金
を贈与できて、その分を相続の時に清算できるのですが、そうなると、二世帯住宅の建設資金は
質問者さまがおひとりで負担されることになりそうですね。

いずれにしても手順として
(1)二世帯住宅の建設資金
(2)実家の土地の時価
(3)質問者さまの不動産の売却可能価格（査定）
(4)弟様の住宅取得意向　ローンの枠
(5)質問者さまの残債、
これらがわからないとなんともお答えしようがないです。

お礼

５点の具体的な数値や課題についてはまだあまり検討できていないと言うのが事実です。。。すみません。

しかしご指摘の通り、弟側に決して有利(公平)な条件にはなっていないということがよく分かりました。当方の残債は住居の売却後の現金で返済できるかどうか、といったところですので、難しいところです。。。
もう少し調べさせていただきます。
ありがとうございました。