中間省略登記の廃止（新不登法）について

質問

中間省略登記が不可能になったとの事ですがＡ⇒Ｂ⇒Ｃのへの所有権移転を同時で登記するにあたって質問です　　Ａ⇒Ｂ「売買予約権」の締結　Ｂ⇒Ｃ「売買予約権譲渡契約」の締結　により　ＡからＣへの直接所有権移転登記は可能でしょうか？　またこの場合はＡＣ間の売買契約書はありませんがＣは金融機関に融資の承認を得ることは可能でしょうか？

回答No.5

ankesenamen

ＡＣ間の売買契約書がないということは、単に書面がないという意味だと解さないとおかしいです。この手法（売買予約と予約完結権の譲渡）ではＡＣ間に売買契約が成立するのですから。これはfukury-さんのいう通りです。つまりこの手法は、Ｂは買っていない（ＡＢ間に売買契約は締結されていない、したがって当然Ｂは所有権も取得していない）という場合にしか使えないのです（予約というのは「売買契約を締結しましょう」という約束に過ぎず予約完結権を行使することによって初めて売買契約が成立するのです）。

　Ｂは所有権を取得していないのですから、登記をするかしないかという事がそもそも問題になりません。この手法によって「中間省略登記」ができるという言い方は誤りです。pootyさんが援用されている日本司法書士会連合会副会長の発言も、「中間省略が出来る」という言い方はしていないはずです。
　これはＡＢ間及びＢＣ間の売買契約をいったん解除してＡＣ間で再度売買契約を締結するという手法（この方法を提唱されている方もいらっしゃいます）とさほど変わりません。

　しかし、いずれの手法も実務上中間省略登記が要求される場合の実体関係とかけ離れたものであることは言うまでもないと思います。つまり通常のケースでは「使えない」方法なのです。
　そこで提案されている手法としては、売買契約はそのままに、所有権だけＡ→Ｃに移転するという合意をする方法（元最高裁判事の香川保一氏他が提唱）や、「第三者のためにする契約」を使った手法（「住宅新報」７月５日号）などがあります。いずれも考え方は面白いですが、果たして複雑な仕組みが実務になじむかどうか、疑問なしとはしません。

　最後に金融機関の融資承認の点ですが、ご質問のケース（予約完結権譲渡）は中間省略登記ではないのですから、その点が問題にされることはありません。売買契約書がないという点は問題にされると思いますが、単に書面がないだけでＡＣ間の売買は成立しているわけですから、書面を作ればよいだけの話です。
　これに対し、Ｂが所有権を取得している場合（通常のケース）は「中間省略登記」をした場合金融機関の融資承認は難しくなる可能性はあります。
　但し、これは金融機関自体が中間省略登記の適法性を問題にしているというよりは、日本司法書士会連合会が会長名で司法書士に対して中間省略登記を戒める通達を出したということが大きいようです。

　しかし、そもそも中間省略登記を出来なくすることが正しいのかどうかを考えてみる必要もあるかもしれません。これに関しては下記ＵＲＬ（ブログ）が一つの主張をしています。もっともここで展開されていることが即効性をもって実務上の問題を解決してくれるとは到底言えないと思いますが。

参考URL：

http://hap.air-nifty.com/dragon/

回答No.4

pooty

自分で調べて分った点だけおいて置きます。

「新法下では中間省略登記は可能か」という質問に対して副会長は「今でも中間省略登記は認められていない。従って、今後も認められることはない」「登記申請司法書士は原本不実記載で罰せられる」と原則論を述べたあと、売買予約を活用して中間省略登記は可能と明言したのである。
「AからBの契約を売買予約とし、Bが予約売買権をCに譲渡すればAC間での売買となるから登記原因と一致する」と詳細な説明をつけているのである。
全国17,894会員を擁し、弁護士会と同じ強制入会の法務省所轄法人である司法書士連合会の筆頭副会長のこの発言は重い。住宅新報が一面5段抜きで掲載する価値がある記事である。
ところが、この見解には各県の司法書士会の勉強会や宅建業会の研修会では否定的見解を述べる司法書士が多かったという。本人は余りの反響にあわてて住宅新報記事は誤報だと新聞社に抗議したということだ。
お得意さまである不動産業者のご機嫌をとるリップサービスとしては筆頭副会長たる人にしては軽々しい見解といわざるを得ない。

実務的には、ＡとＢ間に協力的な信頼関係があれば出来るのではないでしょうか？
(全く自信はありませんが)

>>Bが不動産業者であった場合に消費税は課税対象でしょうか？
私の質問が説明不足なので訂正します。

Ｂ業者の転売益は税務上どう処理されるのでしょうか？

参考URL：

http://www.buyers-agent.or.jp/report/touki050211

補足

ご丁寧なご回答ありがとうとざいます　大変参考になりまた全容が解りました　Ｂ業者の転売益ですが法人税（個人の場合は譲渡所得）　Ｃに至っては購入に関する取得費（Ａ～の取得）と法人損金（Ｂからの契約費用）の２本となるのでしょうか？

回答No.3

fukuryu-

ＡからＢが、Ａの土地を買う事にしたが、Ｂが買わなく（買えなく？）なったから、Ｂがその権利をＣに譲り、ＣがＡの土地を買ったと言う事ですよね。

これって、普通にＡ・Ｃ間の売買です。

上記の流れのように、Ｂは売買予約によって、Ａの土地を買うつもりだったものが、キャンセルになり、「私（Ｂ）の替わりにこの人（Ｃ）が買います。」とＡにＣを紹介したに過ぎません。

Ｂに所有権は一度も移動していませんし、Ｂが絡む要素は何も無いです。したがって、中間省略等は問題になりません。

また仮に、＃１にあるように、仮登記がされているのであれば、中間省略になっていませんので、問題にならないと思います。

疑問なのは、Ａ・Ｃ間に売買契約書が無いのはなぜでしょう？
ＣはＢから買主の立場を引き継いだだけ（譲渡によって）なので、Ａ・Ｃの売買契約が無いのは不自然ではないでしょうか？

回答No.2

pooty

すみません。mokotarouさんに便乗質問させてください。
mokotarouさんの質問内容読んで、目からウロコで驚きました。
ところで、
Karlhelmutさんのいう、最初の
所有権移転請求権仮登記と
次の所有権移転請求権仮登記の移転の登記は
登記費用は幾らになりますか？
(物件評価額に応じた物ですか？自分で調べろと言われそうですが・・）
Bが不動産業者であった場合に消費税は課税対象でしょうか？

回答No.1

Karlhelmut

売買予約ということですので、まだＡが所有者であり、Ａ→Ｂ→Ｃと所有権が移転していないと考えます。したがって中間省略登記は関係ないことになります。
ご質問のケースの実態に合わせる登記をするとなると、Ｂは所有権移転請求権仮登記を登記し、それを譲渡したので所有権移転請求権仮登記の移転の登記をＢからＣへすることになります。
そして今後、ＡとＣの間で売買が成立すれば、仮登記の本登記をすればよいということになります。