改正不動産登記法(05年3月7日)以降の中間省略登記の実務について(長文）

質問

明治以来の不動産登記法の大改正により、不動産業界で多用されてきた中間省略登記が不可能になったというのが業界の大勢の見方のようです。
しかし、一部の司法書士の間では、売主Ａと転売業者Ｂ間で目的物件の売買予約契約を締結し、Ｂと買主Ｃ間で売買予約権譲渡契約を締結すれば、事実上中間省略登記が可能であると議論されています。
参照　http://www.buyers-agent.or.jp/report/touki050211
そこで、この売買予約権譲渡契約を利用した中間省略登記の実務に触れたブログを探してみたのですがは私が調べてみる限りは無いようでした。
しかし、もし↑の方法に違法性が無いようであれば、当方は今後それを利用した実務を行って行きたいと考えています。
法務資格の無い私の考える稚拙な考えではありますが、まず、
Ａ－Ｂ間で物件の売買予約契約の締結(未登記）→　Ｂ－Ｃ間での売買予約権譲渡契約の締結　→　Ａ－Ｃ間での所有権移転請求権仮登記を登記（登記原因情報にはＢの存在を記載した先の経緯を記述）→　同日に、ＡーＣ間での所有権移転請求権仮登記を本登記に直す(所有権移転の完了）
の流れで、ＡーＣ間の移転登記を完了出来ないでしょうか？

ちなみに、Ａ－Ｂ間、Ｂ－Ｃ間の契約内容は、あくまでも、売買予約契約と売買予約権譲渡契約なので、収入印紙の課税対象の不動産の売買契約ではなく、合意書や覚書の類の物。
また、Ｂ業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の類とみなし、消費税課税対象外の更地の物件の更地であったとしても消費税課税対象の業務手数料収入の類と考えます。
また、Ａ－Ｃ間での所有権移転請求権仮登記の登録免許税は、物件評価額の1000分の5で、ＡーＣ間での所有権移転請求権仮登記を本登記に直すのは、通常の所有権移転費用の1000分の10なので、Ｃが余計に負担しなければいけない1000分の5は、Ｂが負担する。
と考えています。

回答No.2

ganbareyo · ベストアンサー

> Bが所有権移転請求権仮登記(免許税1000分の５)は必須で、その後Ｃが所有権移転請求権仮登記の変更(1000円？）
ＢからＣの権利者の変更は「移転」ではないですか。
変更登記は、権利者の異動を伴わない事件に限定されるのでは？

回答No.1

ganbareyo

これから実務上のさまざまな事例が出て来る事案ですね。

> （登記原因情報にはＢの存在を記載した先の経緯を記述）→
この段階でＢにも登記を要求される可能性が大ですねぇ。

では一つの例を。
------------------------------------------------------------------------------
改正不動産登記法第６３条、（判決による登記等）
第６０条、第６５条又は第８９条第１項（同条第２項において準用する場合を含む。）
の規定にかかわらず、これらの規定により申請を共同してしなければならない者の一方
に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなけれ
ばならない者の他方が単独で申請することができる
------------------------------------------------------------------------------
移転登記は共同申請（６０条）が原則だけど、確定判決があれば一方（買主）だけで
登記できるよ、とありますので、、、。
Ａ→Ｂ→Ｃに権利移転するはずだったが、Ｂが実行しなかった。そこでＣはＡから直接
にＣに所有権移転するよう申し入れ、話し合いの結果Ａ→Ｃ間で移転登記することに。
これをもってＡＢＣが簡易裁判所に出向き即決和解の申立をする。
和解調書は確定判決と同じ効力を持つため、法務局に和解調書を提示し第６３条登記申
請をする。
登録免許税の課税対象者はＣ。実際は誰のお金で納税するかは法務局の関知しないとこ
ろですが。

> ちなみに、Ａ－Ｂ間、Ｂ－Ｃ間の契約内容は、あくまでも、売買予約契約と売買予約
> 権譲渡契約なので、収入印紙の課税対象の不動産の売買契約ではなく
これは印紙税法についての国税庁通達で「課税文書」とされています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/kansetu/inshi/inshi01/04.htm

> Ｂ業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の
> 類とみなし、
手数料はあくまで最大６％＋１２万円。それ以上の額は税法上譲渡所得として取り扱わ
れる可能性ありです。業者が個人なら分離課税に認定されるかも、です。
宅建業法上は違反ですが。

補足

回答ありがとうございます。
その後もう少し調べたのですが、
Bが所有権移転請求権仮登記(免許税1000分の５)は必須で、その後Ｃが所有権移転請求権仮登記の変更(1000円？）、その後ＣがＡに本登記を要求した時には、Ｂの仮登記に支払った時の1000分の5が免除されて、1000分の5になるみたいです。
つまり、以前より1000円プラス？で中間省略が出来そうです。(間違っていたらすみません）

> Ｂ業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の
説明不足でした。
Ｂの物件の仲介手数料では無く、
Ｂの転売益分がＡより還流されるＡ－Ｂ当事者間での共同事業に関する手数料に考えました。

>これをもってＡＢＣが簡易裁判所に出向き即決和解の申立をする。
提案には感謝しますがコレは無理でしょうね。
エンドユーザーＣが引いてしまうでしょうね。