嘱託契約の不当解雇と早急立退きで困っています。

質問

親から相談を受けております。
昨年末に父親が他界し、母親は現在以前父親が勤めていた会社の
雑居ビルの管理人として独りで住んでいます。
居住年数は１５年以上になります。

会社側は雑居ビルの老朽化に伴い売却する事になったようです。
売却先の会社は管理人は必要ないとの申し出があり、
その為、管理人の嘱託雇用契約と部屋の賃貸契約は
毎年12月が更新月となっていますが、

来月中に部屋を立ち退き、嘱託雇用契約を解除する旨を伝えられました。
（契約書には６ヶ月以内に双方なにも無ければ、自動更新と明記されています。）
母親も６８歳で急にその様な話をされても、嘱託を辞めれば10万足らずの
年金生活になり、こちらも親を引き取れるほどの間取りもなく、
生活援助をしてあげる事もできない状況です。

部屋の賃貸契約には社宅とは明記されていませんし、家賃も欠かさず遅延無く
支払っておりますが、実際24時間住み込み状態である事なので、社宅扱いとされて
突然解雇と同時に部屋を追い出されても仕方ないのでしょうか？

こちら側としては、会社側に最低の保障（引越し代と次借りる部屋の敷金）を
求めたいのですが、請求ができるでしょうか？
賃貸契約には　『一切の請求ができない』事を明記しておりますが、
このサイトで調べてみたところ、借地借家法？でその明記されている事は
無効と思うのですが、如何でしょうか？

急な解雇に対しても不満はありますが、取り急ぎ
会社側の要求通り来月中に部屋を明け渡すとすれば、
最低の保障（引越し代と次借りる部屋の敷金）を法律的に請求できるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

１．賃借されている住宅の件ですが、この住宅が「社宅」か「一般の賃貸住宅」かで、結論は全く逆になります。

※ご質問文には「部屋の賃貸契約には社宅とは明記されていません」と書かれていますが、契約条件を確認した上での回答ではないので、ここでは法律の考え方だけ紹介します。

２．まず、この住宅が「社宅」であった場合ですが、「社宅」というのは一般に、会社と従業員との労働契約に付随して利用に供せられていると考えるべきです。すなわち社宅に居住していたのは、建物の賃貸借契約が存在していたからではないと考えるべきです。
とすれば、この住宅に借地借家法の適用はなく、雇用契約の終了とともに立ち退くことになると思います。当然、立ち退きに伴う引っ越し代等をもらうことはできません。

３．一方、この住宅が「一般の賃貸住宅」であり、他の入居者と同等の家賃を支払っていた場合、借地借家法で保護される「借家権」があると思います。
　「借家権」があれば、家主側の事情で退去を求めるとき６ヶ月前の通告が必要ですし（借地借家法27条１項）、そもそも家主に正当事由がなければ、借家人は立ち退く必要がありません（借地借家法28条）。

４．正当事由は家主側と借家人側の双方の事情を総合に考慮して、その有無が判断されるのですが、一般に「立ち退き料」を借家人に交付することで、家主側の正当事由は補強されると考えられています（借地借家法28条）。

５．この場合の「立ち退き料」は、家主からの申し出により立ち退きを余儀なくされた借家人が被る直接的な出費のほか、迷惑料（＝慰謝料）的な性格も有するものです。
　具体的には、同等の借家を新たに借りるための敷金、宅建業者に支払う仲介手数料、新居に移転するための引っ越し費用は、家主からの立ち退き要請がなければ、借家人に発生しなかった費用ですから、これについては全額が立退料を構成するものと思います。
　これに、引っ越しを余儀なくされたという迷惑料（＝慰謝料）を加算して、立退料は家賃の６ヶ月～１年が標準だと思います。

６．ところで、回答の補足に「賃借料が高かろうが安かろうが一般的な賃貸物件契約」と書かれていますが、家賃が著しく低額の場合、賃貸借とは認められず、借地借家法で保護される「借家権」はないという結論になります。「借家権」がなければ、住み続けることも、立ち退き料の請求も相当困難になります。

　退職時に借家権を主張され居付かれるのを避けるため、あえて低額の家賃で社宅を用意している企業もあるようです。

弁護士にご相談されるときには、他の入居者の家賃や周辺の賃貸住宅家賃の相場も調べて、特に家賃が適切かどうかをしっかり確認されたほうがいいと思います。←この点が、今回のご質問の最重要ポイントです。

お礼

mattheweeさんアドバイスありがとうございます。

家賃の件に付きましては、築が古いのと、５階建てのEVなしなので周りの物件よりも破格に安いですね。ただ他の入居者の家賃とは殆ど差はありませんでした。

実際、弁護士に相談するにも、弁護士協会を通してからとか、紹介の有無など聞かれて弁護士事務所に行って直ぐに聞いて頂ける訳ではないみたいですね。

その中でも、流石よくTVに出ている○下弁護士事務所の対応はとても親切でしたが、アポ取るのに時間がかかりそうなので諦めました。（余談になりすみません）
しかし投げやりに成らず、諦めずに粘り強く交渉していくつもりです。ありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

この問題のキーワードは、当該契約が、借地借家法で云う賃貸借契約に該当するか否かです。
結論は、私の考えや判例などから見て、「賃貸借契約に該当する」と思われ、即座に明け渡す必要はないと思います。
まず、「雑居ビルの管理人として」と云うことと「24時間住み込み状態である事なので、社宅扱いとされて」と云うことから、社員でなくなれば当然として明け渡す必要があります。最高裁の判例も「社宅を利用できるのは従業員たる身分があるからで、これを欠ければ占有権限はない」となっています。
一方では「社宅と云えども賃料を支払っているから借地借家法が適用され、解雇があったからと云って明渡請求することができず、同法に基づく明渡理由が必要である。」と云うような判例もあります。
要は、社宅が福利厚生目的で賃料もないか、あっても著しく低額であれば、明け渡す必要があるが、そうでなければ明け渡す必要がないことになります。
そのようなことから、私の結論です。
実際には、そのようなことをお話になり、一定額の立退料で考えることとして、それらが低額か、又は、ないなら裁判してきてから考えても遅くはないと思います。

お礼

tk-kubotaさんアドバイスありがとうございます。
父が６０歳で定年になりそれまでは、賃料なしで住み込み管理人でした。
定年後は賃料を取るようになり、会社とは一般的な借家の賃貸契約書に押印する事となりました。
社員にせよ、委託業務にせよ通常住み込みの管理人なら賃金（委託料）が低い分家賃は要らないようですが、社員ではなくなって管理人の仕事は委託契約にかわり、家賃を取るのですから私は第三者の立場として、賃借料が高かろうが安かろうが一般的な賃貸物件契約と受け止めています。

まぁ～相手側の出方によっては代理人を通して解決を図って行こうかと思っております。ありがとうございました。

回答No.2

adobe_san

＃１の者です。
今回の話は予告解雇に伴う退去を求めてるので、借地借家権で生活の保護には該当しません。
予告も1ヶ月の猶予を持たせてるので問題はないと考えます。

お礼

adobe_sanさん何度もありがとうございます。
ただ雇用の契約書を見る限り、管理業務の委託となっており　もう社員の域ではないみたいなので、

解雇って言う表現より、委託業務契約の不履行として考えた方が良いみたいですね。
ありがとうございました。

回答No.1

adobe_san

残念ながら請求は出来ません。
契約通り退去して下さい。

お礼

アドバイスありがとうございます。
しかしながら、契約書には会社側の自由で退去しなければならない文言は一言も明記されておらず、
契約期間６ヵ月を残し急遽翌月明け渡しは、借地借家権で生活の保護の観点から見て、相手側の意向とおりに即退去は如何なものかと思いますが・・・
貸主都合での途中契約解除になる場合、通常なら家賃３か月分は請求出来るように解釈しておりましたが。
且つ会社側都合による途中解雇についても
正当な理由無き契約破棄に値する様に思いますが、如何でしょうか？