住宅ロ－ンの借り方、選び方について

質問

住宅ロ－ンで悩んでいます。
土地と建物、別々で建物は注文で建てる予定です。
土地の方の価格は約2500万とし、今月末に決済の予定。建物の予算は今のところ約2000万と考えています。自己資金が1500万あります。

そこでロ－ンですが、ものすごく初歩的な質問ですが、公庫というのとフラット35というのは、同じものですか？公庫ってどこで借りれるのかよくわかりません。フラットは各銀行の窓口ですよね？
慎重派なので融資希望額3000万のうち、フラットで借りれるだけ借りて、足りない分は銀行で固定選択の何年かを選ぼうかと考えていました。しかし不動産屋が、フラットはとにかく書類が大変だし面倒だし書類作成代もかかる、と言われました。
何がどう大変なのですか？書類作成や、その他諸々は不動産屋の仕事ですよね、私は全く大変ではないのですが..。という考えではダメでしょうか？

又、35年全期間固定が希望なら今は銀行からもフラットよりも金利低く出ていますと教えてもらい調べたら、確かにそういう銀行もあるんですよね。
M井S友は、フラットもやってるし又、超長期固定金利型というのもあるのですが、なぜ同じ35年金利固定の商品を2種類も出してるのでしょう？それなら、もしM井で借りるとしたらフラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？
銀行の担当の人ですらフラットで借りるメリットが無いので超長期固定の方がいいですよ、と言い、ここでもフラットは手続きが大変ですよ、と言われました。
それなら何故フラットも出しているのでしょう？？

慎重派で変動金利は絶対選びたくないタイプの場合、どういう借り方が安心でしょうか？
私はフラット＝公庫と思い込んでいるのですが勘違いですか？
まとまりのない文になってしまいましたが、分かる所だけでもアドバイスお願いします。

回答No.2

noname#12813 · ベストアンサー

私も最近、フラットと銀行の二本立てでローンを組みました。
その経験から、少しばかり知ってる事を書きます。

＞不動産屋がフラットは書類が大変だし面倒だし書類作成代もかかる

フラットの手続きはとてもたいへんなのは確かです。
適合証明を作成するのに費用もかかるし、役所で
取り寄せなければならない証明書などもたくさんあります。
審査にも時間がかかります。申し込みしてから融資実行
までは二ヶ月以上見なければならない場合もあります。

＞書類作成や、その他諸々は不動産屋の仕事ですよね、私は全く大変ではないのですが..。

この考え方は危険だと思います。
現に、不動産屋がいやがっているということは、
フラットの書類を作成する事に非協力的になると
思います。
私も「それは不動産屋の仕事でしょ！」と思ったりも
しましたが、ただ業者としては別にフラットに申し込む
ことに協力する義務はないわけなんです。
自分ところの提携銀行で組んでくれたら楽だし、儲けも
ある。だったらフラットに協力はしないですよ。
ローンはあくまでも、買主本人の責任で決め、手続きを
するものです。
自分で実印をぺたんと押しますよね？
書類を集めたりすることは不動産屋に頼んでもいいですが、自分自身が「何の書類を」「いつまでに」提出
しないといけないかを正確に調べておかないと、
間に合わなかったからといって不動産屋は責任を
持ちません。自分が損するだけです。
不動産屋が「やっておきますよ」と言ったからって
向こうには確実にやる義務はないってことで、
こちらが「○日までにこの書類を用意できますか？
できるならお願いします」と約束しなければなりません。

＞もしM井で借りるとしたらフラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？

はい、フラット３５は繰上げ返済手数料は無料です。
（ただし繰り上げは100万円以上）
ただ、単純に金利だけで比べないでください。
フラットは団体信用生命保険が含まれておりませんので、
自費で払います。
金利にすると0.27％くらいです。
その分、フラットは保証料もないのでおあいこかも
しれませんが。
登記費用なども、登録免許税が公庫の場合かからないの
で多少、安いと思います。（←このへんはちょっと
自信なし。自分で調べてください）

それからフラットの商品でも一概に金利だけで比べ
られません。
一番低金利なのはＳＢＩモーゲージ（グッドローン）
ですが、ここは事務手数料が2.1％もかかるので、
場合によっては金利が2.55％くらいのところの方が
総支払い額が低くなることもあります。

ちなみに私はフラット（全期固定）と銀行の短期固定の
併用にしたのは、金利上昇のリスク回避と、
金利軽減効果を狙ったものです。
大体、同じ銀行ならフラットと銀行ローンは併用でき
ます。
併用すると初期費用が二重にかかる部分もありますが、
それを計算しても一番、お得な支払い額になりました。

すべての費用を考慮して、一番安くなるところを
考えてみてください。

お礼

回答ありがとうございます。
不動産屋に任せきりでは、危ないですね。
フラットは何故か協力的でないな～という感じだったのは、そういう理由だったのですね。
回答者さんは、フラットと短期固定にされたそうですが、その場合の短期は何年を選ばれましたか？よろしければ教えて下さい。

回答No.3

noname#12813

#2です。
ご質問について。
私はフラットと同じ銀行の10年固定（2.0％）で
組みました。ほぼ半額ずつです。

これはいろんなパターンでシミュレーションしてみて
決めたのです。
よく、金利軽減効果を狙うなら、短期は３年固定の
１％くらいの低金利と組み合わせるというのが
定石のように言われますが、これは私の資金計画では
あまり得にはなりませんでした。

なぜなら、私は３年後は今よりも金利が上がってると
予測する事を前提にしますが、それなら３年固定の分は
固定期間終了後にあまり残債を残したくありません。
そうなると次の方法が考えられます。

1)　３年の間に繰り上げ返済をして残債を減らす
2)　３年固定の分の借入を少なくして３年で払いきる
　　額にする

　1)だと、３年固定の方を繰上げ返済するために、
フラットの方が繰上げ返済ができなくなって
しまいます。
けれど繰り上げは、「高金利の方から」「早期に」
が一番、元金を減らす効果が高いのです。
つまりフラットよりも３年固定の繰上げをしてしまう
状況を作るのは損なのです。
　2)も、結局、金利の高いフラットの方の借入が
多くなると、金利軽減効果があまりないのです。

それで一番効果的なのが、３年や５年ではなくて、
10年固定と併用して、この10年の方は固定期間終了
まで繰上げしないで放置しておきます。
（繰り上げ手数料もかかるので何もしない方がいい）
その間にせっせとフラットの繰上げをして、
10年後、固定が終了した時にこちらの方を一気に
完済します。（手数料も無料）
10年という期間で繰り上げ資金も作れるし、この低金利
の固定を多めに借りることができるのです。

借入額によって違うと思いますし、たまたま私の
パターンではこれが一番よかったということなので、
参考にしてください。

お礼

再回答ありがとうございます。
回答者さんの計算、すごいですね！色々シュミレ－ションされたとの事ですが、計算の苦手な自分は難しいです..。
今のところ、フラットもしくは民間の超長期ロ－ンと短期固定のセットでと思っていますが、考えている銀行だと10年固定の金利とフラットや長期の金利の差があまりなく意味がないのかな、と思ったりしますが、
かと言って何年を選べば良いかもわからずです。
銀行の方に、どのパタ－ンが一番良いかシュミレ－ションしてもらえば良いですよね！
回答者さんのように自分でできれば一番いいのですが。参考になりました、ありがとうございます。

回答No.1

noname#11476

>公庫というのとフラット35というのは、同じものですか？
最終的な借り先は同じ公庫ですが、通常の公庫は直接公庫から借りるのに対して、フラット３５は絨毯ローン債権を買い取るという形を取ります。つまり各銀行なりノンバンク（グッドローンなど）なりが一度住宅ローンを貸し出して、その債権を公庫に買い取ってもらうという形ということです。これを証券化手法といいます。
公庫の買取価格は決まっていますが、それに自分達の利益を上乗せした金利を設定しているわけです。
なので公庫の金利は一つしかありませんが、フラットの場合は各金融機関により異なります。

>公庫ってどこで借りれるのかよくわかりません。フラットは各銀行の窓口ですよね？
公庫の窓口となる銀行で借りれます。大抵の銀行で扱っていますよ。（よーくみれば支店に取扱店みたいな表示があります）
フラットは銀行だけでなくノンバンクもあります。

>慎重派なので融資希望額3000万のうち、フラットで借りれるだけ借りて、足りない分は金融機関で固定選択の何年か

慎重派であればそもそもそのようなことはしないでしょうるフラットでは８０％まで借りれますので、それ以上借りるのは慎重派のすることではありません。なぜならば新築は一度保存登記されれば、中古扱いで時価は平均２割ほど下がります。つまり８０％以上借りるのは債務超過に陥るということです。

>何がどう大変なのですか？
ご質問のように土地先行取得の場合には、公庫だとつなぎ融資が必要なことと、公庫の適合する住宅の審査書類を作らなければならない点ですね。
銀行であれば建物の見積もりさえあれば土地先行融資してくれますし、つなぎではなく本融資になりますから。
面倒な公庫の適合基準を満たすことを示す設計資料の提出もありませんし。

>私は全く大変ではないのですが..。という考えではダメでしょうか？
いいと思いますよ。ただ公庫利用の場合、特にフラットの場合はつなぎ融資の手数料など余分な出費が出ますのでそれは覚悟してください。

>なぜ同じ35年金利固定の商品を2種類も出してるのでしょう？
銀行自身で貸し出した方が得られる利益は当然大きいですよ。フラットを扱っているのは相手が国だから断れないだけです。
逆に国の制度を利用して儲ける事を考えているグッドローンみたいなノンバンクもありますけど。
もう一つは銀行の方針として超長期の固定金利を破格に安くしない戦略をとるＭ銀行は割とフラットに力を入れていますよ。

>フラットを利用したほうが繰り上げ返済料がかからないので、そのほうが明らかに良いですよね？
繰上返済料はかかるでしょう。無料なんて話は聞いた事がないのですが。

>それなら何故フラットも出しているのでしょう？？
既に話したように国に良い顔をしないとね。

>慎重派で変動金利は絶対選びたくないタイプの場合、どういう借り方が安心でしょうか？
正直言うと確かにフラット３５は少し面倒ではあります。一番面倒な目にあうのは建築業者なんですけどね。
ところで既に建築業者は決まっていますか？

フラットでも銀行でも土地融資時には最低でも建築の見積もりが必要だし、土地融資後は一定期間内に竣工しないといけないので建築業者は確定しておいた方がよいですよ。

>私はフラット＝公庫と思い込んでいるのですが勘違いですか？
間違いではないです。ただどこのフラットを使うかで金利は違います。
一番安いのはグッドローンですね。こちらであれば主力商品だからフラットの細かな話を聞けますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
とても分かりやすい説明だったおかげで公庫やフラットの事が理解できました。
いろんなシガラミがあるのですね。
ご指摘にもありましたが、まだ建築業者は決めていません。それも考えないといけませんね。
また住宅ロ－ンの事で新たに質問が出そうなので、目に留まりましたらアドバイスお願いします。
ありがとうございました。