民間住宅ローンについて

質問

条件があわなくて信用金庫を窓口にした公庫融資をうけられず、
不動産業者斡旋の民間（地方）銀行に融資を申請中です。
35年ローンを組む予定ですが、
審査をお願いしている銀行では35年固定というのはないようで
35年ローンの場合、パンフレット上では
変動金利２.３７５％か３年２.７％、５年３.５％、10年４％
のみのようで長期はかなり割高です。
どんなローンを選択するべきか、
他の銀行を探すべきか悩んでいます。
また、金利が上昇傾向にあるので長期間固定と考えていたのですが
あまり急激に金利があがると途中でも銀行から
金利を上げさせててくれないかという打診があると
聞きましたが、そのようなことがあるのでしょうか？

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

＃３です。

まず、＃３で書きました「私の住宅ローン」については、間違いでした。
この先の文章にも関係ありますが、私の場合は、固定期間中は金利は上がらない、ごく普通のパターンでした（一安心）。

私の回答は、あるかないかと問われたので「ある」とお答えしましたが、実際には＃２さんが＃４でご回答のとおり、多くの金融機関では「ない」と思います。

ただ、全期間固定ではない長期固定の場合、実際には変動金利型の「固定金利期間選択型」なので、金銭消費貸借契約は変動金利型のものを用い、それに「固定金利期間」に係わる特約を結ぶ－という金融機関もあります。
私の勤務先でも、住宅ローンの金銭消費貸借契約証書は固定金利型と変動金利型の２種類のみで、固定金利型は全期間固定の場合のみ使用し、変動金利型と固定金利選択型（いわゆる３年固定といった短期固定などの特定期間固定）は変動金利型のものを使用し、固定金利選択型の場合は、別途「固定金利期間」を特約により締結する－というパターンです。

変動金利方式の金銭消費貸借契約証書には、必ず「利率変更の基準」が設けられており、そこには「借入要項に定めた当初利率は、当行の個人向け長期変動貸出基準金利（以下「基準金利」という。）の変更に伴って、引上げまたは引下げられることに同意します。」「金融情勢の変化、その他相当の自由が生じた場合には、基準金利を一般に行われる程度のものに変更されることに同意します。変更に当たっては、当行はあらかじめ書面により通知するか当行の店舗に掲示するものとします。」と書いてあるのです。
ですから、別途締結するというパターンでの、固定金利の特約の契約書次第では、根底にある変動金利方式の金銭消費貸借契約証書が影響して、金融機関に有利なように解釈される場合もある－と申し上げておきます。
私の屁理屈だけならばいいのですが、実際、このパターンで、「この特約の契約書では文章が足りないから『金融情勢の変化によっては適用期間中でも利率を変更できないこともない（＝できる）』って読める…。」という金融機関があるんです（要するに、特約の契約書の不備なんですけれどね）。
ですから、そんな金融機関に当たらないように、下調べをしっかりしてください。

お礼

ありがとうございます。
審査中にきちんと銀行の方にも確認してみたいと思います。
契約書も確認しないといけませんね。

回答No.6

noname#35582

＃３，５です。
三度失礼いたします。
昨日、実際にそのような固定金利選択型の特約を締結していた知人から、依頼しておきました特約書の写のＦＡＸが朝届いていましたので、早速ながらご披瀝したいと思います。

これは、数年前（確か５年～10年前の間）に知人Ａが締結したものです。
実は、当時、私は、こういったローン関係の約定書、契約証書、特約書などを作成する部署におり、参考までに見せてもらって疑問に思い知人に指摘したことがあったのです。
その後、知人はその金融機関（「銀行」ではない－とだけ言っておきます）に出向き、私の指摘をそのまま伝えたところ、後日になって特約の締結しなおし－となったようです。
なお、その知人から別途送られてきたメールによりますと…。
特約書原本は元々金融機関で保管されていた。
自分の手元にはそのコピーが渡されていたが、「当初の特約書を『なかったことにしたい』ので、特約書のコピーも返却してほしい。」と言われた。
なんとなく気になったので、コピーをコピーしてから特約書のコピーを返却した。
締結しなおした特約書のコピーをもらった。
当初の特約書原本がどうなったかは知らない。
－とのことです。

今回送ってくれたのは、当初の特約書のコピー（のコピー）と差替え後の特約書のコピーです。

前置きが長くなってしまいましたが、タイトルは『固定金利の選択に関する特約書』で、その中の第１条に「特約期間と特約期間中の適用利率」という条項があります。
この文章が当初のものは「平成○年○月○日から平成×年×月×日までの間（以下「特約期間」という。）の適用利率は年△％とします。」だったのです。
それ以外の条項で金利に関することは、固定期間終了に際してどうする、どうなる－というものだけでした。

はい。
特約書のどこにも「適用期間中はこの金利を変更しない。」という文言がなかったのです。
その後、この金融機関が、既に締結していた特約について全て契約のしなおしをしたのか、その後の契約において「適用期間中はこの金利を変更しない。」の文言を入れた特約書を使用しているのかはわかりません。
私が知人に指摘していなかったらどうなっていたか、どうなっているかは「？」としか言いようがありませんけれど…。
＃５において私が「『金融情勢の変化によっては適用期間中でも利率を変更できないこともない（＝できる）』って読める…。」と申し上げたのはこの事例からで、この20文字程度の有無によっては、金融機関に有利な解釈ができる場合がある－ということです。

実際、金銭消費貸借契約証書や特約書などの一字一句まで読まれ、理解されているという方は少ないので、このご質問をよい機会と思い注意喚起のためにも投稿をさせていただきました。

お礼

いろいろありがとうございます。
一生のお買い物ですから、気をつけるにこしたことはないですね。
気を引き締めて融資への道を頑張りたいと思います。

回答No.4

walkingdic

固定金利期間であれば絶対に約定した金利が変更されないことを確認済の金融機関は、

三菱東京ＵＦＪ、三井住友、みずほ、住宅金融公庫（通常とフラット３５の両方）、ソニー銀行、新生銀行、城南信金、ｅｔｃ．．まだあるけど書ききれない。。。。

です。ただし債務者に契約違反がある場合には固定の特約がなくなる規定が存在することがあります。

お礼

ありがとうございます。
金融機関によって変更される、されないというのがあるのですね。
銀行の方に聞いてみたいと思います。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したことがある者です。

> 35年ローンの場合、パンフレット上では変動金利２.３７５％か３年２.７％、５年３.５％、10年４％のみのようで長期はかなり割高です。
この金利レベルならば、店頭表示金利ですね。
実際にローンを組むときには、キャンペーンや条件によって、この金利より低い金利で契約できることが多いです。

> 金利が上昇傾向にあるので長期間固定と考えていたのですがあまり急激に金利があがると途中でも銀行から金利を上げさせててくれないかという打診があると聞きましたが、そのようなことがあるのでしょうか？
ありますよ。
長期固定ならばその間は絶対に金利や返済額が変わらない－と思っていらっしゃる方が多いですが、実際には、全期間固定や長期固定でも「金利見直し」が行われ、返済額の見直しもされる場合もあります。
申込書や金銭消費貸借契約証書にそう書いてあるんですけれど、９割以上の方はご存じないのではないでしょうか。
私は10年固定（2.0％）の20年返済で住宅ローンを契約していますが、ちゃんと「ローン申込書」に「５年ごと」と書いてあります（どのような書き方だったかは、家に帰ってから「ローン申込書」の控えを見ないと分かりません。時間があれば改めて投稿させていただきます）。
尤も、私（金融機関に勤務して勤続20年）が知っているのは、金利は下降傾向→底－という状況だけですので、この20年間については実際に、これが適用されたことはありません。
ただ、現在の公定歩合は平成13年からずっと0.1％というレベルを保っていますが、平成３年頃には6.0％でした。
この先、公定歩合やプライムレートなどが極端に上昇し、そのレベルと住宅ローンの適用金利に極端な差が出てしまった場合、例えば平成３年頃と同様に公定歩合が6.0％になってしまった場合には、この「見直し」がされる可能性は高いでしょうね。

どんなローンを選んだらよいかは、属性などによって変わってきますので、このご質問では何とも回答のしようがありませんね。

お礼

ありがとうございます。
契約の際にきちんと確認してみないといけないのですね。
店頭表示より低くして頂けるよう努力してみたいと思います。

回答No.2

kanehachi

完全固定がご希望でしたら扱いのある銀行で相談されてみてはいかがですか？

申込の掛け持ちをするのは何も悪くないです。
審査が重複すると「他行で落ちたのでは？？」と思われるから不利、と言う方もいらっしゃいますが、昔はともかく、今はどこの銀行も顧客の取り合いですから心配はありません。
５行も１０行も掛け持ちするのはどうかと思いますが
パンフを集めて気になる２～３行に絞って検討されたらいいと思いますよ。
各行とも独自のキャンペーン金利がありますから提携ローンよりも有利なものも見つかる事もあります。

固定期間途中の金利変更は聞いた事がありません。
（有るとしたら固定金利の意味が無いですよね）

通常、月初に変更される新規実行時の金利が、急激な金利情勢の変化で月半ばで変更になる事はありえます。
それと混同されたのではないでしょうか？

お礼

ありがとうございます。
他行も調べてみようと思います。

回答No.1

walkingdic

>あまり急激に金利があがると途中でも銀行から金利を上げさせててくれないかという打診があると聞きましたが、そのようなことがあるのでしょうか？

固定期間中なのであればそんな馬鹿な話はありません。
（もしかしたらそういう条件付の特殊なローンもあるかもしれませんけど）

他の銀行にも審査をお願いして見ては？
長期で安い金利のところもありますよ。

お礼

早々にありがとうございます。
不動産やさんから10年固定をすすめられたときに聞いた話で
そんな馬鹿な…と私もびっくりしていたところです。
金利も結構割高だと思いつつ
全く取引のない銀行へ審査を出す不安もありました。
思い切って他の銀行にも審査をお願いしようと思います。