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土地建物売買を無効にできますか
簡略に書こうと努力してみます。4年前友人の夫Ａが亡くなりました。 3年程アルツハイマーとして診断後でした。 友人は再婚であり住居は建物の2階で娘（友人の連れ子） とＡと3人で暮らしていました。 1階にはＡの前妻（死亡）の長男が営む会社がありました。 友人がＡの介護をしていたた頃ちょうど母親（友人自身の母）も入院を繰り返し、彼女は毎日毎日ただ介護に明け暮れていました。 友人は夫が持つ土地や建物や財産にはあまり関心がなく、 ただいつか病気が治るものと信じていましたが、介護の 甲斐なく夫は亡くなりました。 その間に長男がかなりいろいろと土地や建物の登記に関して売買をしていたことがわかりました。 Ａから土地や建物を長男の経営する会社に売却していました。 しかし通帳や印鑑証明、実印等、すべて長男が管理していたため、まったく妻である友人には知らされることもありませんでした。 契約された書面を確認しましたが、確かに本人の筆跡ではあるが、病気の症状より当時とても本人が認識できる状態でなかったとの事です。 売却したお金はＡが長男の会社から借りたお金と相殺したとの書面もあります。 売買に関する帳簿を閲覧しても委任状が多く、妻の承諾なしでこのような売買が成立してしまうことは違法ではないのでしょうか。 今から売買無効の裁判がおこせますでしょうか。 よろしくお願いします。
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１．Ａさんが精神上の障害によって、判断能力を欠く常況にあることを家庭裁判所が認め、妻がその成年後見人であれば、Ａさん本人が自ら行った法律行為（売買契約など）に関して、成年後見人である妻は取り消すことが可能です。しかし、妻がそのような法的な地位になければ、Ａさん所有の土地や建物の処分について、妻の同意や承諾は必要ありません。 ２．例えば、Ａさん所有の土地を、長男がＡさんを代理して、Ｘに売ったとします。長男が無権代理であったにもかかわらず売買契約をしたのであれば、Ａさん本人はこの売買契約を取り消すことができます（民法113条１項）。しかし、Ａさんが亡くなっているので、この取り消すことができるのは、相続人となります（しかし、長男も相続人なので、無権代理であったとしても、長男の持ち分に関しては混同となって取り消されなくなる）。 なお、Ｘが善意の第三者であり、登記も既に備えていれば、この土地の所有権はＸに正当に移ったものとみなされ、売買契約を取り消すことはできないケースもあると思います。 ３．ご質問の趣旨は、相続に関することだと思うのですが、Ａさんの土地や建物は、売却代金に変わっているはずですから、この売却代金について、妻を含む相続人がＡさんの遺産分割を行うことになると思います。 相続税や、場合によっては贈与税も関わってくる複雑な案件のように思います。 やはり、この掲示板で回答するには、重要な条件を見逃すことにもなりかねません。相続問題に強い弁護士にご相談されることをお勧めします。
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裁判となるとかなりもめませんか。 話し合い（というか弁護士などの説得）で解決できればいいんじゃないかなと思います。 勘違いによる売買だった、と言って売買そのものを取り消せる方法（用語は失念しました）もありますよ。 税金がばか高いとわかって、だいぶたってから親子間の売買を取り止めた身内がいます。 ただ、もう４年以上もたっているようなので時効かもしれませんね。 いずれにせよ、専門家の手を借りないとどうにもならないと思います。一刻を争った方がいいのでは？
>確かに本人の筆跡ではあるが、病気の症状より当時とても本人が認識できる状態でなかったとの事です。 これが争点になりますね。 >売却したお金はＡが長男の会社から借りたお金と相殺したとの書面もあります。 これもその真偽を問う話になるでしょう。 >妻の承諾なしでこのような売買が成立してしまうことは違法ではないのでしょうか。 妻は関係ありません。ですからそれをもって違法にはなりません。 >今から売買無効の裁判がおこせますでしょうか。 非常に難しい案件であると思われます。勝訴できる可能性なども含めて弁護士に相談下さい。 このサイトで答えが見つかるような簡単な話ではありません。
