この土地は売れるのか？＞

質問

建築法で４Ｍ間隔の道路に面していない宅地は売却出来ない。建て替えには余裕ある間隔が必要との理由かららしいのですが、本当なんでしょうか？。

　住宅地なんて、当然のように密集して家が建っていますよね。

　ではそれらの家はすべて建て替えも無理で、宅地売却も無理なんでしょうか？。それでは今後の住宅問題はどうすればいいのでしょうか？。

回答No.6

mai-i · ベストアンサー

先程書かせていただいたmaiです。少し補足させてくださいね。
ご質問の「宅地売却」は金額を問わなければ基本的にOKですね。でも「建替え」については・・・面倒ですね。そこで、とてもいい案なんですが・・・winnie777さんのおしゃっている「大規模修繕」って実は・・・建築基準法上は勝手にやっては駄目なんです。違法になっちゃうんです。簡単に言えば役所の「確認申請」が必要なだけなんですが、そもそも再建築不可の土地では確認申請は困難なのです。
何か変ですよねこの法律・・・で、実際は大多数の方は黙って「リフォーム」と言って建替えてしまいます。このあいだある役所で「施主さん金無いの？銀行ローン関係無いなら黙ってやっちゃえば？」っていう言葉を耳にしたくらいです。
銀行ローンや確認申請など関係なければ「やっちゃえやっちゃえ・・・」てのも現実でしょうね。でも！どんな状況になっても家は人の命を守る器であるのが基本。対応は慎重なほうが良いと思います。

回答No.5

winnie777

法律的には皆さんのおっしゃっている内容であっております。
するとすれば、大規模修繕です。
大規模修理については認められております。
柱だけ残してすべて取り壊し、新たな柱・基礎をし新築のように修理するわけです。
登記簿では古いままですが見た目上は新築になります。

回答No.4

mai-i

確かに。これらの住宅問題は都市部では無視できませんよね。建替えられなくて放置され、災害時には逆に放置された建物から被害が広がったりして・・・

これは現実に恐怖です。事実、回答者の皆さんおっしゃっているように「例外はありますが、法律上の道路に２ｍ以上接していないと、基本的には建替えられない・・・」というのがあります。建築基準法上の解釈だけでは再建築不可となり、諦めていい加減なリフォーム屋などに大金を使って結果！逆に家がもろくなった・・・などという笑えない話もあるようです。こんな現状に、行政含め業界で問題視している方々もいらっしゃいます。
ＮＯ.３さんもおしゃっていましたが、例外的に建替えられる場合もあります。
私もつい先日、行政上の道路に四方接していなくて、狭い通路しかない敷地の建替えを「４３条」を使って合法的に建替える仕事をしました。検査済証も貰いました。施主さんは早速、法務局で「固定資産の話」をしてきたそうですが・・・
やはり地域防災含め、近隣全体の利益となるような対応がベストでしょうね。
また、４ｍ道路に接する方法として所有者が協力して敷地を提供し、合法道路化する「位置指定道路」などもありますが、とにかく道路の位置指定がされますと、建築基準法上の道路となりますが、道路内の建築制限、私道の変更又は廃止の制限などが生じますので、関係権利者の承諾を得て申請など大変です。（苦労して進めても破談した例がありました）仕方無いんでしょうが、皆さん自分の土地・資産というものが絡むと、血相を変えられますから。。。
ewewさんもおしゃっていますが、いずれにしても住宅問題はもっと判り易く、住む側の立場から整備されるべきでしょうね。ちなみに、いつも思うのですが、ホント近隣関係は大切ですよ～。

回答No.3

fukuryu-

建築基準法では、法令で定めた道路（４ｍ未満だったり、まれですが、４ｍ以上あるものも中にはあります）に、２ｍ以上接していない敷地に、建築物を建ててはいけない定めています。（同法４３条に例外規定あり）

この「法令で定めた道路」は、見た目だけで判断することは難しく、市区町村の役所で確認した方が良いでしょう。

このように法令で定められた道路に２ｍ以上接していない物件を「再建築不可の物件」と呼んでいますが、結論から言うと、売ることは可能です。

しかしながら、値段が近隣の相場に比べ、半分以下になると思われます。

理由は、先の回答にもあるように、「法令上建物を建てる事ができない」からです。建替える事は勿論、大規模な修繕にも規制があります。

このような物件は、銀行などで住宅ローンを組んでもらえない場合がほとんどで、買主が限られてしまいます。

需要と供給のバランスによっても、価格が低くなるのは必定です。

しかし・・・・・
これは「法律上」そうなっているのであって、中にはモグリで建替えたりしている人も実際にはいます。
（勿論違法行為です）

例外もありますが、出来上がった建物を壊すようには、役所は言ってきません。

つまり、完成さえしてしまえばその建物に住むことは可能なのです。

普通は、近隣などの通報により、建築途中で行政指導により工事差し止めといった事態になります。

相談者にお話にあるように、下町などの住宅密集地には、近隣みんな「再建築不可」なんて所もあります。

そうした人たちは、建替えする際は、ご近所みんなで自分もいずれ、建直さなくてはならない時期が来るという事で、通報するような事がなかったようです。

最近のように、ご近所関係が希薄になり、自分の事ばかりを考え、ましてや「他人の不幸は蜜の味」といった思いを持っている方が増えてくると、以前と同じようには行かないでしょう。

〉今後の住宅問題は・・・
とのご指摘ですが、隣接した土地の所有者に買い取ってもらうのが一般的でしょう。

地形によっては隣接者との等価交換などもありえるかもしれません。

回答No.2

murarihyon

建て替え無理な地域に何故新築が建てられるのか。
それはその業者が違法なことをしているからなのではないかと勝手に思っています。

そういう業者に頼めば建て替えも何とかなりそうだなぁと思うのですが・・・
どうなんですかねぇ。

とりあえず土地代自体は格安なので、建物代だけで手に入ると思えば格安かも。

回答No.1

noname#11466

現在の建築基準法では４ｍ以上の道路に２ｍ以上敷地が接していることが建築できる条件となっています。これを満たさない敷地には建物は建てることが出来ません。これは防災などのことを考慮してのことです。（消防車の侵入など）

ただ前面道路が建築基準法４２条２項に定める道路（通称２項道路）の場合には、自分の敷地の前面を道路中心から２ｍバックすることで建築出来ます。これをセットバックと言います。
将来みんながセットバックすると、４ｍの道路が開通するという仕組みです。

>それらの家はすべて建て替えも無理で、宅地売却も無理なんでしょうか？

上記２項道路であればセットバックにより建築可能ですから、建て替え、宅地売却共に可能です。
現在かなりの住宅地は２項道路に該当します。
ただ２項道路でもないという道路は確かに存在し、この場合は隣接する住民がみんなで敷地を出し合って４ｍ道路を実現しなければ建て替えは出来ません。
売却については出来ないという規制はありませんが、格安になるのは致し方ありません。