道路との間に他人の土地が存在します

質問

12年ほど前に土地付中古住宅を購入しました。
北側に頂点がある東西に長い三角形をした約31坪の敷地で、南側約24mの長辺側は幅約3.5mの公道に接しています。

ところが最近、家屋の建て替えを検討して土地の調査を行ったところ、その南側長辺には幅30cmほどの他人の土地が24mにわたり存在していることを知りました。要するに、私の土地は公道に接しているのではなく、敷地と公道との間に、異常に細長い他人の土地があるという状況です。

調べたところこの他人の土地は、この住宅地を30年前に最初に造成・建築した会社 A が所有者となっていました。建て替えを相談した建築士によれば、昔は、後々に所有権を主張して小遣い稼ぎをするために、このような登記を行っていたことがよくあった、とのことです。

もちろんこの住宅の購入時には、購入時の所有者であった建設業者 B および仲介の不動産業者 C からそのような説明は一切なく、また契約時に B, C 双方から渡された重要事項説明書にも、
「敷地と道路の関係：敷地が約3.5m幅の公道に接し　間口が約24mに接している」
と記載されています。

もし建て替えを行うのであればこの細長い土地に手を加えることになるため、土地の所有者に了解を得なければならず、その際には金銭の要求をされることは必至です。
また建て替えをせずここを売却しようにも、このような他人名義の土地が存在していてはそれもままなりません。
この土地の存在を12年前に知っていれば、当然ですが購入はしませんでした。

以上のような状況ですが、私は購入時の所有者であった建設業者 B および仲介の不動産業者 C に対して、この問題の排除を要求することや、または虚偽の説明をされたことで一般的な評価額より相当に高い買い物をしてしまったことに対する損害賠償請求を行うことは可能でしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.6

noname#11476 · ベストアンサー

>建て替えに伴うセットバックでは、この他人の土地はみなし公道に含まれてしまいます。
そうですか。だとすると重大な障害にはならない可能性が十分ありますね。
確かに過去にこのみなし公道内にある敷地を埋設菅が経由する場合に金銭を要求するということがありましたが、判例で否定されていたはずです。（地上部分は既に法律で私権が制限されている）

>その土地の所有者に対しての当方からのアクションは必要ないという
現在の役所の扱いが定かではありませんが、埋設菅施工時には役所に申請しますが、このときみなし公道内の土地所有者の同意書提出を求められなければ、結局なんのアクションも必要ないということになります。

このあたりは一度役所と、この問題に詳しい弁護士の見解を得ておくと良いでしょう。

>※重要事項説明書においての虚偽記載については業者の責任を問うことはできませんか？
どのように責任を問うかが問題です。考えられることとしては当時の取引での不正について宅建業法などに基づいて当局に告訴するようなことが考えられますが、既に時効でしょうし、ご質問者にとっても気分的な問題を除けばなんの意味もありません。

民事的な損害賠償請求という形を考えるのであれば、具体的な損害額が明らかになっている必要があります。
少なくとも確定した損害があるということが証明できなければなりません。
つまり相手に非があることには異論はないのですが、具体的被害がなければ民事訴訟しても、、ということです。

たとえば、

>建て替えではなく売却する際は、この土地の存在が相当な不利になると思われますので・・・

これはご質問者の予測に過ぎず、本当に損害があるのか、そうであれば損害額は幾らなのかです。

みなし公道はそもそも将来公道に格上げされる予定の道路です。つまり４ｍの幅員での道路が完成した場合には、認定道路になる予定の場所ということです。そのためにセットバックの規定を設けてあります。（認定道路は４ｍ以上であることが求められるため）

現実にはなかなかこの作業は色んな事情から進展していませんが、理論的には公道になる可能性が十分あり、もし公道認定されれば、ご質問者の心配する将来売却時の価値下落は起きないことになります。
公道（道路法上の認定道路）では私権を制限しており、私権の行使が出来ないからです。
（ちなみに通常は公道にするときには役所は寄付を求めますが、その敷地所有者が拒否して私有を続けても私有地のまま公道認定は可能です。）

つまりまだ損害があるかどうか確定していませんから、そういう将来の話をいま持ち出しても簡単には認められないでしょうね。

ということでやはり話は簡単ではありませんので、一度この問題に詳しい弁護士に聞くしかありません。
弁護士会に詳しい弁護士を紹介してもらって下さい。

お礼

丁寧でわかりやすいアドバイスをありがとうございました。大変良くわかりました。もし問題を提起する際には詳しい弁護士に相談して進めたいと思います。
アドバイスを下さった他の回答者の方々にもこの場を借りてお礼を申し上げます。ありがとうございました。

回答No.5

noname#11476

１．ご質問の土地は幅員４ｍ以上の公道に接していないようですから、建築基準法で定める２項道路（みなし公道）と思われます。

２．ご質問者の土地はみなし公道の道路中心から２ｍセットバックされていますか？
以下セットバックされているという条件で話を進めます。

３．問題の敷地はセットバック部分に存在していると思われます。
ただ一応この部分も公道ですから（所有が誰であれ関係ない）、所有者も一定の権利行使の制限を受けます。

問題は、そのセットバックされた土地以降ご質問の敷地までの間に問題の敷地が食い込んでいるかどうかです。
食い込んでいると厄介です。

４．もし食い込んでいない場合にはまず建築自体は問題はないものと思われます。
（みなし道路上の他人の土地は道路とみなされるため）

５．もし食い込んでいると建築自体がその問題の土地所有者の同意がなければ難しくなるため、困った話になります。

この事実関係がどうなっているかですね。

あとは上下水道などの配管埋設時の問題ですね。ただ現在通っているのであればそれをそのまま利用できれば良いだけですが、新規に掘り起こしてとなると、土地所有者の同意が必要になりますね。

以上の状況を踏まえて、問題の販売業者（建築、仲介）に対しては、問題の土地所有者との間で要した費用を請求することが出来る可能性は十分あります。

時効取得という話も出ているようですが、これは難しいです。その可能性は低いでしょう。

お礼

アドバイスをありがとうございます。
古い基準で建築された住宅であるため、現在はセットバックされておりません。したがって問題の土地は、セットバック部分に存在していません。また建て替え図面を再度確認しましたところ、建て替えに伴うセットバックでは、この他人の土地はみなし公道に含まれてしまいます。この場合はその土地の所有者に対しての当方からのアクションは必要ないということでよろしいのでしょうか。
※重要事項説明書においての虚偽記載については業者の責任を問うことはできませんか？建て替えではなく売却する際は、この土地の存在が相当な不利になると思われますので・・・

回答No.4

angel_ring

何度も、「どうも」です。下記の Ｕ.Ｒ.Ｌ. で説明されている通り、時効取得の成立には、条件が色々とあるようなので、十分に調べてから対応をした方が良いでしょう。

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totijiko.html

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totijiko.html

回答No.3

angel_ring

下記の Ｕ.Ｒ.Ｌ. には下記のように説明されています。今回のケースでは「１０年」で時効取得が認められるのではないかと思います。

http://www.tama-b.com/horitutalk/syutokuziko.htm

------------------------------------------------
時効取得に必要な期間は、「他人のものを自分のものと信じて使用し、そう信じることに落ち度がない場合」は十年間。他人のものだと知っていた、または、他人のものだと知らないことに落ち度がある場合には二十年間です。

参考URL：

http://www.tama-b.com/horitutalk/syutokuziko.htm

お礼

アドバイスをありがとうございます。
私の場合は、自分のものと思うも何も、そんなところに非常識な形状の他人の土地があるとは思っても見なかったことなので大変驚いています。この土地を所有していた業者はこのことを知っていたはずで、その虚偽の説明について憤っています。専門家への相談が必要ですね。ありがとうございました。

回答No.2

Pello

典型的な囲繞地状況だと思われますが、下記サイト等参考にしてください。
通行権は主張できると思いますが、旧所有者に対する賠償請求などは存じません。

又、改築工事をご検討の由、宅地建物取引業（資格でも可）を併設されている事業所にご相談される事をお勧めいたします。

http://www.homepro.co.jp/og/html/information/inf/horitsu/contents/ho_0305.jsp

http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/real-ans2.html

http://www.officechiba.com/j_touki/tb-00008.htm

参考URL：

http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/real-ans2.html

お礼

アドバイスをありがとうございます。
しかしこの場合、敷地と道路との間に他人の土地があり、結果、公道に接していないにも関わらず、そのことを知っていながら、「敷地と道路の関係：敷地が約3.5m幅の公道に接し・・・」と説明した販売業者の責任はないのでしょうか？　土地取引の専門家なんですから、知らなかったわけはないと思うのですが。

回答No.1

angel_ring

下記の Ｕ.Ｒ.Ｌ. では下記のように説明されています。専門家に相談してみれば、どうでしょう。

http://www.uchida.gr.jp/weblog/archives/2004/10/x.html

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土地の所有権は、法律では、時効取得の制度があって二十年間、自分の物と思って（他人の物を）、ずっと使い続け（占有と言います）ていた人は、その物の所有権を取得することができる、というものです（また、別の要件によって十年で取得できる場合もあります）。これには、例えば自分の氏名と住所が明記している年賀状を10から20年分証拠として保存していれば(消印がないとダメですが)、土地を自分のものと出来ると言うもののようです。

参考URL：

http://www.uchida.gr.jp/weblog/archives/2004/10/x.html

お礼

アドバイスをありがとうございます。
私の場合は、自分のものと思うも何も、そんなところに非常識な形状の他人の土地があるとは思っても見なかったことなので大変驚いています。この土地を所有していた業者はこのことを知っていたはずで、その虚偽の説明について憤っています。専門家への相談が必要ですね。ありがとうございました。