個人間での土地売買トラブル

質問

初めて質問をするので、不備があるかもしれませんがよろしくお願いします。

平成16年5月、自宅に隣接する土地を友人に300万円で売る事にしました。代金は私と友人の間での借用とし、5月に30万円、その後、毎月2万円づつ（借用書には1万円以上払うと明記）今月まで返済されています。
土地売買の覚え書きと借用書の2通を作成しました。
昨年11月から抵当権をつけての所有権移転手続きをしようとしていましたが、お互いの都合がつかず、
2月に手続きをしたいと言ってきたので、私の体調が悪かった事もあり、3月に入ったらすぐ手続きをしたいと伝え、司法書士への依頼を頼みました。
2月中旬頃、銀行に代金の借り入れを申し込んだと言われました。
私としては、体調が良くない事と生活が困窮している事があり、所有権移転の手続きを早くしたい事と、銀行の借り入れの結果がどうであれ、残金の3分の1か4分の1程度払って欲しいと伝えました。
本日内容証明が代理人の弁護士から届き、契約の無効、ないし債務不履行による契約解除を通告してきました。支払った50万円の返還と損害賠償として10万円の合計60万円を支払うように求める、ときました。

この契約は無効なのでしょうか？
債務不履行とは、所有権移転手続きをしようとしなかった事が原因のひとつらしいです。
契約書等、2人で作ったので法律的には不備があるのかもしれません。親しかったので甘えもあったと思います。
私の希望は、出来れば代金を全額支払って、当初の通り土地を購入して欲しい。
もし購入しないのなら、土地に手を加えたものを元に戻して欲しい事です。当然戻す費用は友人に払って欲しい。
これは無理なのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

sihourouninn · ベストアンサー

こんばんは

＃１さんのおっしゃるとおり、契約書の内容がもっとも大切なので、実際に弁護士さんに相談されることが不可欠です。

しかし、せっかくなので答えてみます。
ただ、匿名での回答であり、信憑性についての判断は慎重になさってください（一応がんばって書きます）。

＞この契約は無効なのでしょうか？

相手方が支払い方法について、すごく大事に考えていたら、無効にもなりえます。

つまり、買主が、「そんな支払い方をしなければならないのなら最初から買わなかった」「買うと言ったのは勘違い（錯誤）によるものだ」主張しているなら、民法９５条に
よって無効になることもあります。

ただ、あなたが「残金の3分の1か4分の1程度払って欲しい」と言ったのは交渉の申し込みにすぎず、支払わないなら登記を移転しないという趣旨ではなかったのなら、話し合いの余地はあります。

仮に、無効だとした場合は、買主は土地をそのままの状態で返還すればよく（民７０３）、元に戻す費用は請求できないと思います（自信なし）。

＞債務不履行による契約解除

これについては、いつ、どのように登記を移転する約束になっていたかによります。

「代金完済時」としていたのなら、債務不履行はありません。なんにも決めていなかったときも、「代金完済時」とするのが普通だと思います。

仮に、契約時だと決めていたときは、やはり債務不履行になってしまい、解除されてしまいます。もちろん、土地はちゃんと引き渡しているし、登記も移転しないとは言っていないのだから、付随的義務違反に過ぎないとか、「催告」がないなどと反論することもできます。

解除が認められるかどうかは、具体的状況によります。

解除のときは、先ほどの「無効」のときとは異なり、土地は元に戻してもらえます。

今までに書いてきたハードルをクリアーすれば、当初の売買契約どおりの効力が得られます。

私の個人的な意見を申しますと、法律的に戦うよりも、買主（友人）との信頼関係を回復することのほうが問題解決の近道です（この意味で訴訟は最悪の手段です）。

買主は、毎月２万円ずつでいいと思っていたのに、登記を渋られたうえ、何十万も一気に請求してきたと思っているはずです。なぜ、支払方法を変更する必要があるのか、なぜ登記が遅れたのか、きちんと説明することが、大切だと思います。

円満な解決がなされるといいですね

お礼

御助言ありがとうございました。
来週、弁護士に相談する事になりました。

回答No.1

noname#10986

回答でなくて申し訳ありません。

このような相談の場合、契約書の条文やこれまでの経緯を詳しく確認した上でなければ回答することはできません。
誤った回答を行うことによる「多大な損害」を生ずるおそれがありますので、うかつな回答はできないということです。

しかも、相手方は既に弁護士に依頼して（内容証明郵便を書いてもらっただけかもしれませんが）いますので、素人が単独で交渉しても、「法律上の主張」において負けてしまう（うまく主張できない）ことが考えられます。

可能な対応としましては、契約書やその他の資料を可能な限り持参して、弁護士に相談することです。
体調が悪いので「とりあえず電話で」というようなこととせず、必ず「資料を提示して」ご相談ください。

出かけられないというようなことであれば、弁護士に来てもらってでも「可及的速やかに」相談するべきと考えます。

お礼

ありがとうございます。
この事は難しい事なんですね。

ほんの2～3週間前までは購入するつもりだったものが
いきなり「いらないからお金返して。損害も賠償して」と言って、それが通るのでしょうか・・・
条件の変更（金銭について）を言った事に対しての反発ならわかるのですが。

土地に手を入れた事も、「契約の無効、債務不履行」だった場合は元に戻してもらう事も不可能なのでしょうか？

補足

来週、弁護士に相談する事にしました。
ありがとうございました。